TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01544

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me DE ANGELIS Alain
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01544 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6FMA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Alain DE ANGELIS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [C], [I] [F]
né le 14 Juillet 1988 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [O] [X]
née le 06 Avril 1994 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature électronique privée en date du 28 mai 2020, avec prise d’effet au 02 avril 2020, la société CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] ainsi qu’un stationnement accessoire au logement, moyennant un loyer de 379,62 euros, outre 123,15 euros de provisions sur charges pour le logement et 30,84 euros pour le stationnement.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la société CDC HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 11 septembre 2024 à Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] pour la somme principale de 12.915,80 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches du Rhône le 12 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 11 mars 2025, dénoncé le 12 mars 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société CDC HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] en référé à l’audience du 24 avril 2025 devant le juge des contentieux et de la protection, aux fins de voir :
Constater acquise la clause résolutoire contenue au contrat de bail signé entre les parties,En conséquence,
Condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] à payer à la société CDC HABITAT la somme provisionnelle de 16.572,90 euros, représentant le montant des loyers et des charges impayés selon relevé de compte actualisé à la date du 10 mars 2025, outre intérêts à compter de la date de l’assignation,Constater l’occupation illicite du logement objet dudit contrat de location par Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] et tous occupants de leur chef, sans droit ni titre,En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire,Condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] à une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux, toute échéance commencée étant due à compter de l’ordonnance à intervenir,
Subsidiairement, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés aux requis,
Juger qu’à défaut de paiement d’un seul acompte ou d’un terme de loyer courant à son échéance, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible, le bail sera résilié automatiquement, l’expulsion de Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] diligentée ainsi que celle de tous occupants de leur chef et dire qu’en pareille hypothèse, ils seront également condamnés solidairement à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à la date de l’assignation, à compter du prononcé de l’expulsion par le tribunal et ce jusqu’à la libération effective des lieux,
Condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts au regard du préjudice subi,
Condamner solidairement Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
A l’audience du 24 avril 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation et actualise la dette locative à hauteur de 16.935,41 euros.
Elle précise qu’il n’y a pas eu de paiement depuis le mois d’octobre 2022.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [F], comparant en personne, fait valoir qu’ils perçoivent 3.600 euros par mois avec sa femme.
Il précise qu’il a repris le travail pendant le mois courant suite à des problèmes de santé et qu’il paiera le loyer le 28, date à laquelle son salaire est versé.
Il explique avoir été en accident du travail, puis en dépression et avoir été diagnostiqué d’un stress post-traumatique.
Il indique avoir été hospitalisé en hôpital psychiatrique en 2023 et en 2024 et que l’enfant du couple est né par la suite.
Il déclare rester dans l’attente de la perception d’une indemnité financière de 22.000 euros de la part de la compagnie Allianz. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Madame [O] [X], bien que citée à étude, n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

L’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 11 mars 2025 a été dénoncée le 12 mars 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône en vue de l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La société CDC HABITAT conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, doit saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 12 septembre 2024.

Par conséquent l’action est recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil,

Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit une clause résolutoire en son article 7 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 11 septembre 2024 pour un arriéré locatif de 12.915,80 euros.
Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 11 novembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé au 10 avril 2025 que Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] restent débiteurs de la somme de 16.935,41 euros.

Absente des débats, Madame [O] [X] n’élève de fait aucune contestation.

Monsieur [C] [F] ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail en son article 8, Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] à payer à la société CDC HABITAT la somme de 16.935,41 euros à titre provisionnel, arrêtée au 10 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
 

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] seront redevables solidairement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises, tant du logement que du stationnement, à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre solidairement par Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] la somme provisionnelle de 560,66 euros à compter du 12 novembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la société CDC HABITAT à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [O] [X] n’a pas comparu et ne demande donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire.

Monsieur [C] [F] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

Cependant, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués et du stationnement accessoire, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur la demande de dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

En l’espèce, au soutien de sa demande au titre des dommages et intérêts, la société CDC HABITAT fournit un commandement de payer signifié le 08 octobre 2021 à Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X], ainsi que deux courriers de mise en demeure des 05 septembre et 29 octobre 2024, ce qui est insuffisant pour rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X].

En conséquence, la société CDC HABITAT sera déboutée de sa demande de ce chef.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l'instance de référé.

L’équité justifie d’allouer au bailleur la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [C] [F] et Madame [O] [X] seront solidairement condamnés.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS