TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01111

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025 après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me Jérémie GHEZ
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01111 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6CK4

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [I]
né le 07 Février 1972 à [Localité 9], demeurant [Adresse 1] - En sa qualité de bailleur - [Localité 6]

représenté par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [M] [X] [U] [R]
né le 02 Mars 2001 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] - En sa qualité de locataire - [Localité 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 15 février 2021, Monsieur [D] [I], représenté par son mandataire la SARL [Adresse 7] exerçant sous l’enseigne LISA IMMOBILIER, a donné à bail à Monsieur [U] [R] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 420 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [D] [I] a fait signifier à Monsieur [U] [R] [M] [X] par exploit de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 1.207,59 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 5 février 2025, dénoncé le 6 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Monsieur [D] [I] a fait assigner Monsieur [U] [R] [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :
- condamner par provision Monsieur [U] [R] [M] [X] à payer la somme de 1.266,01 euros selon décompte arrêté au 13 janvier 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation, et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,
- constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont s’agit,
En conséquence,
- ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [R] [M] [X] ainsi que tous occupants de son chef, des lieux loués sis [Adresse 4], si besoin avec le concours de la force publique,
- refuser d’accorder tout délais de grâce à la partie requise,
- condamner par provision Monsieur [U] [R] [M] [X] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clefs, après déménagement complet,
- condamner par provision Monsieur [U] [R] [M] [X] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner par provision Monsieur [U] [R] [M] [X] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, Monsieur [D] [I], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son assignation, sauf à actualiser sa créance à la somme de 2.359,88 euros, selon décompte en date du 14 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [R] [M] [X], cité à étude, n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, prorogé au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 6 février 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [D] [I] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 25 octobre 2024.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le contrat de bail en date du 15 février 2021 contient une clause résolutoire, en son article 2.5, rédigée dans les termes suivants : « Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement demeuré infructueux pour :
modification de la destination des lieux ; défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, taxes ;non versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ; défaut d’assurance contre les risques locatifs ».
Cette clause ne stipulant pas un délai d'au moins six semaines pour régulariser l'impayé comme exigé par les dispositions d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 et l'appréciation de sa validité excédant les pouvoirs du juge des référés, la constatation de l'acquisition d'une telle clause se heurte à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé sur cette demande comme sur celles, subséquentes, d'expulsion et d'allocation d'une provision au titre d'une indemnité d'occupation.

A ce titre, il importe peu que le commandement délivré mentionne le délai exigé par la loi, la possibilité pour un tel acte de régulariser une clause qui ne serait pas conforme à la loi relevant, là encore, du pouvoir du juge du fond.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Monsieur [D] [I] fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail d'habitation signé, le commandement de payer, l’assignation délivrée en vue de l’audience ainsi qu'un décompte actualisé à la somme de 2.359,88 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Absent des débats, Monsieur [U] [R] [M] [X] n’élève de fait aucune contestation.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [U] [R] [M] [X] à payer à Monsieur [D] [I] la somme de 2.359,88 euros à titre provisionnel arrêtée au 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [R] [M] [X], qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [I] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS