TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01061

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 juin 2025 prorogé au 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me Dorothée SOULAS
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01061 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6CEV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [E]
née le 22 Janvier 1967 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE), domiciliée : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, [Adresse 4]

représentée par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [A] [H]
né le 06 Mai 1966 à [Localité 6] (TAHITI), demeurant [Adresse 2]
non comparant

Monsieur [F] [H]
né le 06 Octobre 1970 à [Localité 6] (TAHITI), demeurant [Adresse 7] (TAHITI)
non comparant

Madame [G] [Y]
née le 17 Mars 1969 à [Localité 6] (TAHITI), demeurant [Adresse 7] (TAHITI)
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 27 septembre 2019, Madame [C] [E] a donné à bail à Monsieur [A] [H] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 370 euros, outre 25 euros de provision sur charges.

Par actes sous signature privée du 27 septembre 2019, Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y] se sont portés cautions personnelles et solidaires des sommes qui seraient dues par Monsieur [A] [H] jusqu’au 26 septembre 2028.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [E] a fait signifier à Monsieur [A] [H] par exploit de commissaire de justice en date du 07 février 2024 un commandement de payer la somme de 1.155,59 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement de payer a été signifié aux cautions le 26 février 2024.

Par exploits de commissaire de justice en date des 31 janvier 2025 et 04 février 2025, Madame [C] [E] a fait assigner respectivement Monsieur [A] [H] ainsi que Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y], en leur qualité de cautions, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- recevoir Madame [C] [E] en ses demandes et les dire et juger bien fondées,
- constater la résiliation du bail consenti à Monsieur [A] [H] par la demanderesse et ce par acquisition de la clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion, sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, de Monsieur [A] [H], ainsi que celle de tous occupants pour lui ou avec lui, de l’appartement situé [Adresse 1],
- condamner solidairement Monsieur [A] [H] ainsi que Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [C] [E] la somme provisionnelle de 2.751,18 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtés au 13 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mis en demeure extrajudiciaire et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative de la requérante en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience,
- condamner solidairement Monsieur [A] [H] ainsi que Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [C] [E] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,
- condamner solidairement Monsieur [A] [H] ainsi que Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y] à payer à Madame [C] [E] la somme de 1.100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner solidairement Monsieur [A] [H] ainsi que Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y] aux entiers dépens en lesquels seront notamment compris tous les frais d’huissier exposés, notamment le coût du commandement du 07 février 2024 et de sa dénonce aux cautions du 26 février 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, Madame [C] [E], représentée par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 4.343,02 euros, selon décompte en date du 15 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.
Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cités par acte remis à étude pour Monsieur [A] [H] et à leurs personnes pour Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y], les défendeurs ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [C] [E] justifie être propriétaire du bien objet de la présente procédure par le relevé de propriété délivré le 28 janvier 2025 par la Direction Générale des Finances Publiques.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, la situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 08 février 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 27 septembre 2019 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 07 février 2024 à Monsieur [A] [H], pour la somme en principal de 1.155,59 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 07 avril 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [A] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [A] [H] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 468 euros lors de la résiliation du bail, et de condamner Monsieur [A] [H] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [A] [H] reste devoir la somme de 3.758,52 euros, à la date du 14 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus, déduction faite de la somme de 584,50 euros (228,59 + 355,91) intégrée au débit des sommes dues alors qu’elle correspond à des frais qui doivent figurer au poste des dépens.

Monsieur [A] [H], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [A] [H] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 3.758,52 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.751,18 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la clause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [A] [H], absent des débats, n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience.

Le Tribunal n’est donc pas en mesure de lui accorder des délais de paiement.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [A] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre des cautions

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, il ressort des engagements de caution signés par Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y] qu'ils portent sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de la somme de 14.580 euros jusqu’au 26 septembre 2028.

Le commandement de payer délivré au locataire le 07 février 2024 leur a été signifié le 26 février 2024.

En conséquence, Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y] seront condamnés solidairement avec Monsieur [A] [H] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [A] [H], Monsieur [F] [H] et Madame [G] [Y], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [C] [E] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS