TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01046
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE
Pôle de Proximité
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
ORDONNANCE DU : 26 juin 2025 prorogé au 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025
GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me Caroline GUEDON
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01046 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6B4H
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A. [Localité 4] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE
DEFENDEURS
Monsieur [L] [B]
né le 29 Novembre 1994 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
non comparant
Madame [T] [U]
née le 29 Mars 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]
non comparante
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 28 novembre 2018, la société [Localité 4] HABITAT a consenti à Monsieur [L] [B] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 390,71 euros outre 90 euros de provisions pour charges, soit la somme totale de 480,71 euros.
Par avenant n° 1 au contrat de location du 1er septembre 2019, Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] sont devenus colocataires solidaires de l’appartement sis [Adresse 3].
Des loyers étant demeurés impayés, la société [Localité 4] HABITAT a fait signifier à Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] un commandement de payer la somme en principal de 5.665,97 euros et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs, visant la clause résolutoire, le 13 novembre 2024.
Par exploit de commissaire de justice du 31 janvier 2025, dénoncé le 4 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société [Localité 4] HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 24 avril 2025 aux fins de voir :
Constater la résiliation du bail liant les parties, faute de règlement des causes du commandement et défaut d’assurance ;En conséquence,
Ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] des lieux loués, ainsi que tous occupants pour ou par eux etiam manu militari, Condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] dès à présent, à verser à la société [Localité 4] HABITAT la somme totale de 5.844,05 euros à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échues depuis, ainsi qu’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à leur départ effectif et de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile y compris le coût du commandement.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, la société [Localité 4] HABITAT, représentée par son Conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance à la somme de 6.078,44 euros, au 15 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Sur les moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés, bien que cités par actes remis à étude.
L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.
En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l’article 9 du code de procédure civile,
Vu l'article 1353 du code civil,
I. Sur la recevabilité
Sur la dénonciation en Préfecture
En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 31 janvier 2025 a été dénoncée le 04 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES du RHONE soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.
Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme
L’EPIC 13 HABITAT doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.
En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 14 novembre 2024.
Par conséquent l’EPIC 13 HABITAT est recevable en ses demandes.
II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Vu les articles 2 et 1729 du code civil,
Vu les articles 7a, 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige,
Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés,
Vu le bail liant les parties, qui contient une clause résolutoire,
En l’espèce, le contrat de bail d’habitation et l’avenant n°1 au contrat de location prévoient une clause résolutoire en leur article 11 à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont le locataire doit répondre un mois après un commandement d’exécuter resté infructueux.
Un commandement de payer la somme de 5.665,97 euros et d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] le 13 novembre 2024.
Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] n’ont aucunement justifié de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.
Par ailleurs, il est constant que les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées.
En conséquence, la clause résolutoire est acquise. Il convient donc de constater la résiliation du bail à effet au 13 décembre 2024.
Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Le bail du 28 novembre 2018 ainsi que son avenant n° 1 du 1er septembre 2019 contiennent une clause de solidarité des cotitulaires du bail aux loyers, charges et indemnités d’occupation.
En l’espèce, il résulte du décompte locatif actualisé au 15 avril 2025 que Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] sont débiteurs de la somme de 6.078,44 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 15 avril 2015.
Il convient de déduire de la somme demandée par la société bailleresse la somme de 416,99 euros (74,88 + 166,43 + 175,68) intégrée au débit des sommes dues alors qu’elles correspondant à des frais qui doivent figurer au poste des dépens.
Absents des débats, Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] n’élèvent de fait aucune contestation.
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] solidairement à payer à la société [Localité 4] HABITAT la somme de 5.661,45 euros à titre provisionnel au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés arrêtés au 15 avril 2015, terme du mois de mars 2025 inclus.
Sur l’indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Compte tenu du bail antérieur qui est résilié et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] seront redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.
Il sera donc dû solidairement par Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] à ce titre la somme provisionnelle de 514,90 euros à compter du 14 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.
Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
En l’espèce, Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] n’ont pas comparu et ne demandent donc pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que le bailleur ne sollicite pas davantage.
De surcroit, le contrat de bail étant résilié à défaut de souscription d’une assurance contre les risques dont les locataires doivent répondre, la clause résolutoire ne peut être suspendue.
En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
III. Sur les mesures accessoires
Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l'instance de référé.
L’équité commande de condamner solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
Nous, Juge du contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’ils aviseront, mais dès à présent et par provision,
DECLARONS la société [Localité 4] HABITAT recevable en ses demandes ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail d’habitation et son avenant n° 1 liant les parties portant sur l’appartement situé [Adresse 3] sont réunies au 13 décembre 2024 ;
CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation portant sur l’appartement situé [Adresse 3]
ORDONNONS en conséquence à Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;
DISONS qu’à défaut pour Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai de quinze jours, la société [Localité 4] HABITAT pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DISONS que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'il sera procédé, conformément à l'article L 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer ;
RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d'expulsion passée en force de chose jugée et malgré l'expiration des délais accordés à locataire, il doit être sursis à toute mesure d'expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l'unité et les besoins de la famille ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 4] HABITAT la somme de cinq mille six cent soixante et un euros et quarante-cinq centimes (5.661,45 euros) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 15 avril 2024, terme du mois de mars 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] à payer à titre provisionnel à la société [Localité 4] HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de cinq cent quatorze euros et quatre-vingt-dix centimes (514,90 euros) à compter du 14 décembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] aux entiers dépens de l’instance ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [B] et Madame [T] [U] à payer à société [Localité 4] HABITAT la somme de quatre cents euros (400 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.
LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION
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