TJ 13055, 12 déc. 2024, RG 24/00309

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : M. MENICHINI, MTT
Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier lors du délibéré : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :
Le 12 Décembre 2024
à Me Stéphanie CLEMENT
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EXPEDITION :
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N° RG 24/00309 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4MFV

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [T]
né le 06 Septembre 1957 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Stéphanie CLEMENT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [H] [Z]
née le 12 Janvier 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date des 19 et 22 mars 2021, Monsieur [K] [T] a donné à bail à Madame [H] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 900 euros, outre 70 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [K] [T] a fait signifier à Madame [H] [Z] par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2023 un commandement de payer la somme de 1538,72 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2023, Monsieur [K] [T] a fait assigner Madame [H] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la loi du 6 juillet 1989, vu le bail liant les parties et la clause résolutoire, vu le commandement de payer délivré le 28 Juillet 2023 :

- Constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail liant les parties,

- Ordonner l'expulsion de Madame [H] [Z] le cas échéant avec l'appui de la [Localité 3] Publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef,

- Condamner Madame [Z] à verser à Monsieur [T] représenté par CITYA PARADIS la somme provisionnelle de 3 735,17 euros, compte arrêté provisoirement au 3 Novembre 2023,

- Fixer le montant de l'indemnité d'occupation à une somme équivalente au montant du loyer plus les charges et condamner la défenderesse à verser cette somme jusqu'à la libération des locaux,

- Dire et juger que dans l'hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans la décision à intervenir, I ‘exécution forcée devra être réalisée par l'intermédiaire d'un Huissier de Justice, le montant des sommes par lui retenues en application de l'article 10 du Décret du 8 mars 2011 portant mordication du Décret du 12 décembre 1996, numéro 96/1080, devra être supporté par les débiteurs en sus de l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- La condamner à verser la somme de 800,00 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi que les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [K] [T] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 28 juillet 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 22 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'une réouverture des débats pour être finalement retenue à l'audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [K] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 5272,86 euros, selon décompte en date du 25 septembre 2024, terme de septembre inclus et avec prise en compte de la décision de rétablissement personnel sans liquidation de Madame [H] [Z], en date du 09 juillet 2024, ayant effacé la somme de 6502,80 euros de la dette locative de celle-ci.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [H] [Z] ne comparaît pas et n'est pas représentée.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 04 décembre 2023, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.»

En l'espèce, le bail conclu le 19 et 22 mars 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 1538,72 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 septembre 2023.

Madame [H] [Z] a bien été déclarée recevable le 09 juillet 2024 en sa demande de traitement de sa situation de surendettement. Cependant, malgré l'effacement d'une partie de sa dette locative, il ressort des décomptes produits au dossier que Madame [H] [Z] n'a pas repris le paiement des loyers courants et de la provision sur charges.

Madame [H] [Z] étant occupante sans droit ni titre depuis le 28 septembre 2023, il convient donc d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [H] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [H] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1034,06 euros actuellement, et de condamner Madame [H] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [H] [Z] reste devoir la somme de 4860,56 euros (frais déduits), à la date du 25 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de septembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [H] [Z], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [H] [Z] est donc condamnée par provision, au paiement de la somme de 4860,56 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1385,72 euros (frais déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [H] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [T] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS