TJ 13055, 5 déc. 2024, RG 24/05759

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Décembre 2024
Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 07 Novembre 2024

GROSSE :
Le 05 Décembre 2024
à Me Dorothée SOULAS
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05 Décembre 2024.
à Mme [O] [K]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05759 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OS4

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [B] [C] [E] [U] Venant aux droits de Monsieur [T] [U], domicilié : chez SOCIETE J&M PLAISANT, [Adresse 1]

représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [O] [K]
née le 26 Juillet 1969 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

comparante

Madame [V] [N]
née le 18 Août 1971 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous signature privée en date du 4 mai 2023, Monsieur [E] [U] [B] [C] a donné à bail à Madame [K] [O] et Madame [N] [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 995,70 €, charges comprises.
Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [E] [U] [B] [C] a fait signifier à Madame [K] [O] et Madame [N] [V] par acte de commissaire de justice en date du 14 juin 2024 un commandement de payer la somme de 3.037,80 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.
Par acte de commissaire de justice en date du 30 août 2024, Monsieur [E] [U] [B] [C] a fait assigner Madame [K] [O] et Madame [N] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard, passé le délai de 15 jours, à compter du prononcé de la décision à intervenir
- condamner solidairement Madame [K] [O] et Madame [N] [V] à lui payer les loyers et charges impayés au 1er septembre 2024, soit la somme de 5.199,09 € avec intérêts légaux à compter de l’assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au dernier loyer échu augmenté des charges,
- condamner solidairement Madame [K] [O] et Madame [N] [V] à payer la somme de 1.100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [E] [U] [B] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 14 juin 2024 et ce, pendant plus de deux mois.
Appelée à l'audience du 7 novembre 2024, l'affaire a été retenue.
A cette audience, Monsieur [E] [U] [B] [C], représenté par son conseil, dépose ses conclusions écrites et renonce à toutes ses demandes maintenant sa seule demande au titre de l’article 700 du code de procédure.
Bien que régulièrement assigné à domicile, et Madame [N] [V] ne comparait pas et n'est pas représentée
Madame [K] [O], comparait en personne et ne formule aucune demande.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 décembre.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône 3 septembre 2024, soit plus six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, Monsieur [E] [U] [B] [C] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 30 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.
Sur les demandes principales
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
En l'espèce, le bail conclu le 4 mai 2023 contient une clause résolutoire (page 7) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 juin 2024, pour la somme en principal de 3.037,80 €.
Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 août 2024.
Toutefois à la demande du requérant, par suite de régularisation de la dette locative, il y a lieu de constater son désistement de sa demande de résiliation, d’expulsion ou encore de condamnation au paiement d’une provision à valoir sur des échéances impayées.
Sur les demandes accessoires
Madame [K] [O] et Madame [N] [V], partie perdante, parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [E] [U] [B] [C] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 € lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront condamnées.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, CONSTATE le désistement du requérant de ses demande de résiliation, d’expulsion et de d’indemnité provisionnelle ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE solidairement Madame [K] [O] et Madame [N] [V] à verser à Monsieur [E] [U] [B] [C] une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE solidairement Madame [K] [O] et Madame [N] [V] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.