TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01735

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025 après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me CERMOLACCE Pascal
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EXPEDITION :
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N° RG 25/01735 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6GZK

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [C]
né le 21 Octobre 1988 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Pascal CERMOLACCE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [S] [K]
né le 22 Décembre 2004 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Monsieur [B] [I]
né le 18 Décembre 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
non comparant

Madame [G] [N]
née le 09 Septembre 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 juillet 2024, Monsieur [Z] [C] a donné à bail à Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Z] [C] a fait signifier à Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] par exploit de commissaire de justice en date du 3 septembre 2024 un commandement de payer la somme de 1.800 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été dénoncé à la caution, Madame [G] [N], le 15 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 février 2025, Monsieur [Z] [C] a fait assigner Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] ainsi que Madame [G] [N], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de voir :
- prononcer la résiliation du bail liant les parties, faute de règlement des causes du commandement,
en conséquence,
- ordonner l'expulsion du Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] des lieux dont s’agit, [Adresse 3], sans délai, ainsi que tous occupants pour ou par eux etiam manu militari,
- condamner solidairement Monsieur [S] [K], Monsieur [B] [I] et Madame [G] [N] à lui verser la somme totale de 6.635 euros, comptes arrêtés au 29 janvier 2025, à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échus depuis, ainsi qu’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à la reprise effective des lieux,
- condamner solidairement Monsieur [S] [K], Monsieur [B] [I] et Madame [G] [N] au paiement d’une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L'affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 avril 2025, Monsieur [Z] [C], représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualisant sa créance à la somme de 9.035 euros, selon décompte en date du 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.
Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Cités par actes remis à leurs personnes, Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.
Madame [G] [N], citée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

Par lettre déposée au greffe le 27 mai 2025, Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] demandent la réouverture des débats, pour pouvoir être présents et exposer leurs arguments, attestant sur l’honneur n’avoir reçu aucune convocation pour l’audience du 24 avril 2025 et faisant valoir n’avoir reçu aucun document de la partie demanderesse.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 25-3 de de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 les dispositions du TITRE1er bis et les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur la demande de réouverture des débats

En vertu de l’article 444 du code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n'ont pas été à même de s'expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.
En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats.

Par lettre déposée au greffe le 27 mai 2025, Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] demandent la réouverture des débats, pour pouvoir être présents et exposer leurs arguments, attestant sur l’honneur n’avoir reçu aucune convocation pour l’audience du 24 avril 2025 et faisant valoir n’avoir reçu aucun document de la partie demanderesse.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] ont été assignés à l’audience du 24 avril 2025 par exploit de commissaire de justice remis à leurs personnes le 20 février 2025, la signification précisant bien pour chacun d’eux que « chaque copie signifiée du présent acte a été dressée sur trente et un feuilles ».
Ainsi, contrairement à ce qu’ils allèguent, ils ont été destinataires en personne de l’assignation précisant la date de l'audience du 24 avril 2025 et des pièces y étant annexées.

Par conséquent, la demande de réouverture des débats sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [C] justifie avoir la pleine propriété du bien objet de la présente procédure par l’acte de vente signé le 4 octobre 2023 et, partant de sa qualité à agir.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
En l’espèce, la situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 1er octobre 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 20 juillet 2024 contient une clause résolutoire, en son article VIII, stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 septembre 2024, pour la somme en principal de 1.800 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 novembre 2024.

Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (Clause n° VII).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 1.200 euros, et de condamner solidairement Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] à son paiement à compter du 4 novembre 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] restent débiteurs solidairement de la somme de 9.035 euros, à la date du 22 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I] seront donc condamnés solidairement, par provision, au paiement de la somme de 9.035 euros correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

Selon l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] assigne Madame [G] [N] en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [S] [K].
Or, l’acte de cautionnement n’étant pas versé aux débats, le Tribunal statuant en référé se trouve dans l’impossibilité de vérifier l’existence d’un tel cautionnement, sa validité, son étendue et sa durée.

Par conséquent, les demandes de Monsieur [Z] [C] à l’encontre de Madame [G] [N] seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [K] et Monsieur [B] [I], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [C] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS