TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01047

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me Caroline GUEDON
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01047 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6B4V

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Localité 4] HABITAT SEML, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Caroline GUEDON, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [X] [H]
née le 24 Janvier 1974 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 23 mars 2018, avec prise d’effet au 1er avril 2018, la société [Localité 4] HABITAT a consenti à Madame [X] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 358,81 euros, outre 155 euros au titre des provisions pour charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, la société [Localité 4] HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 07 octobre 2024 à Madame [X] [H] pour la somme principale de 1.532,63 euros.

Par exploit de commissaire de justice du 30 janvier 2025, dénoncé le 03 février 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la société [Localité 4] HABITAT a fait assigner Madame [X] [H] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de :
Constater la résiliation du bail liant les parties, faute de règlement des causes du commandement,En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Madame [X] [H] des lieux dont s’agit [Adresse 1] et ce sans délai, ainsi que tous occupants pour ou par elle etiam manu militari,Condamner Madame [X] [H] à verser à la société [Localité 4] HABITAT la somme totale de 1.755,71 euros à titre de provision comprenant les causes du commandement, les loyers et charges échues depuis, ainsi qu’une somme équivalente au dernier loyer échu à titre d’indemnité d’occupation desdits locaux jusqu’à son départ effectif et de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [X] [H] aux entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile y compris le coût du commandement.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, la société [Localité 4] HABITAT demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 1.924,18 euros, décompte arrêté au 08 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Elle précise qu’il y a eu une reprise de paiements des trois derniers loyers et s’oppose à la demande de délais de paiement.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Madame [X] [H], comparante en personne, ne conteste pas la dette.
Elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.
Elle indique exercer la profession d’accompagnante des élèves en situation de handicap et percevoir à ce titre entre 980 et 1.100 euros par mois.
Elle ajoute qu’elle perçoit 237 euros par mois d’APL, ainsi que 300 euros d’aides de la CAF.
Elle déclare assumer un crédit de 50 euros par mois et avoir à charge trois enfants de 22, 20 et 14 ans.
Elle souligne que sa fille est scolarisée dans un collège privé pour 80 euros par mois.
Elle explique que sa dette a été créée suite au redoublement d’une de ses filles qui n’avait plus droit à la bourse et affirme que sa fille a depuis un contrat étudiant.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 30 janvier 2025 a été dénoncée le 03 février 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

La société [Localité 4] HABITAT doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés n’a pas été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône.
En effet, la pièce 7 de la société [Localité 4] HABITAT qui est intitulée « saisine CCAPEX » dans le bordereau de pièce concerne la dénonciation de l’assignation à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 03 février 2025.

De surcroit, si un signalement d’impayés de loyers avait été effectué auprès de la CAF DES Bouches du Rhône le 24 février 2021, réceptionné le 05 mars 2021, aucune nouvelle information n’a été délivrée à ce service quant à la clôture du plan d’apurement qui avait été négocié entre la bailleresse et la locataire alors même que la bailleresse a signalé cette clôture à 3 reprises à la locataire par courriers des 25 juillet 2022, 25 avril 2023 et 26 janvier 2024.
Ainsi, un nouveau signalement de la persistance de la situation d’impayés aurait dû intervenir auprès de la CAF ou une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Bouches du Rhône, concomitamment à la date du commandement de payer et en tout état de cause au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation du 30 janvier 2025.

En conséquence, la demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est irrecevable, ainsi que les demandes subséquentes aux fins d'expulsion et de condamnation au paiement des indemnités d'occupation.

II. Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte de la créance actualisé au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus, que la société [Localité 4] HABITAT rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté un montant total de 320,33 euros (180,67 + 139,66) correspondant aux frais de procédure de la présente instance, qui doivent figurer au poste des dépens.

Madame [X] [H] ne conteste pas le principe, ni le montant de sa dette locative.

En conséquence, il convient de la condamner à payer à la société [Localité 4] HABITAT la somme provisionnelle de 1.603,85 euros au titre de l’arriéré locatif, décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.

III. Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, la bailleresse reconnaît qu’il y a eu une reprise de paiement des loyers courants depuis 3 mois avant l’audience.

Compte tenu des revenus et charges déclarés par Madame [X] [H], elle n'est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois.
Au regard de sa situation, de la durée du bail et de la qualité de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

IV. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
 
Madame [X] [H] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

La position économique des parties exige de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par la bailleresse.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS