TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/00783

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Mme [X] [V]
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 juillet 2025
à M. [Z]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00783 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6AGR

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Madame [V] [X], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Monsieur [R], [T] [Z]
né le 22 Novembre 1968 à COTE D’IVOIRE, demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

Madame [O] [Z], demeurant [Adresse 6]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature privée en date du 19 octobre 2021, avec prise d’effet au 1er novembre 2021, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE a consenti à Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 515,07 euros, outre 168,82 euros au titre des provisions pour charges et 27,64 euros au titre de l’eau chaude.

Par acte sous signature privée en date du 1er avril 2015, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE a consenti à Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] un bail portant sur une aire de stationnement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 50,28 euros.

Alléguant des impayés de loyers et charges, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 octobre 2024 à Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] pour la somme principale de 2.782,53 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 17 octobre 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 21 janvier 2025, dénoncé le 23 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE a fait assigner Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 24 avril 2025, aux fins de :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, faute du paiement des causes du commandement dans le délai imparti,En conséquence, prononcer la résiliation du bail,Ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] des lieux ainsi que de tout occupant de leur chef au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] au paiement de la somme provisionnelle de 3.307,49 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 10 janvier 2025 avec intérêts au taux légal sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil à compter de l’assignation,Fixer l’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, outre sa revalorisation légale, sur le fondement de l’article 1760 du Code civil,Condamner solidairement Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] au paiement de la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] au paiement des entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement délivré, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, et des frais exposés pour parvenir à l’expulsion.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE demandant le bénéfice de son assignation et actualisant la dette locative à la somme de 3.527,19 euros, décompte arrêté au 22 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Il précise qu’il y a eu une reprise des paiements et acquiesce à la demande de délais de paiement.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

En défense, Monsieur [R] [T] [Z], comparant en personne, ne conteste pas la dette.
Il sollicite des délais de paiement sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.
Il explique qu’il a été licencié au mois d’avril 2023 et qu’il est au chômage depuis lors, percevant 1.900 euros par mois alors qu’il percevait 3.500 euros par mois auparavant.
Il affirme que le bailleur a dans un premier temps augmenté le loyer de 400 euros par mois du jour au lendemain, se basant sur ses revenus déclarés de 2023 alors qu’il était sans emploi et que le loyer a finalement été réduit, la situation n’ayant été régularisée que huit mois plus tard.
Il indique assumer un crédit de 200 euros par mois et avoir deux enfants de 18 et 23 ans toujours à charge.
Il précise que sa femme ne travaille pas et qu’elle perçoit 400 euros par mois.

Citée à étude, Madame [O] [Z] n’est ni comparante, ni représentée.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Madame [O] [Z] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I . Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 21 janvier 2025 a été dénoncée le 23 janvier 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 24 avril 2025.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

L’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE doit conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, saisir la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) deux mois avant la délivrance de l'assignation, cette saisine étant réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

En l’espèce, la situation d’impayés a été signalée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 17 octobre 2024 et l’assignation a été délivrée le 21 janvier 2025.

Par conséquent l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE est recevable en ses demandes.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, dans l’article 8 des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de location de l’aire de stationnement prévoit quant à lui, dans l’article 2.9 des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été signifié à Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] le 22 octobre 2024, pour un arriéré locatif de 2.782,53 euros.

Les sommes visées au commandement, que Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] ne contestent pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, les clauses résolutoires sont dans le principe acquises et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation et du contrat de location de l’aire de stationnement à effet au 22 décembre 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 22 avril 2025 que Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] restent devoir la somme de 3.527,19 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d'occupation, tant pour le logement que pour l’aire de stationnement, terme du mois de mars 2025 inclus.

Outre le décompte locatif produit, Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] ne contestent pas devoir cette somme.
 
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail d’habitation à l’article 12 des conditions générales et au contrat de location de l’aire de stationnement à l’article 2.11 des conditions générales, Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] à payer l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE cette somme de 3.527,19 euros à titre provisionnel.
Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par le bailleur.
 
Il convient donc de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [R] [T] [Z] à se libérer de la dette locative en 36 mois par mensualités de 98 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [R] [T] [Z] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Monsieur [R] [T] [Z], les effets des clauses de résiliation sont suspendus. S’il se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, les clauses de résiliation de plein droit seront réputées ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· les clauses résolutoires reprendront leur plein effet,
· il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] selon les modalités prévues au dispositif ci-après, tant du logement que de l’aire de stationnement, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 841,15 euros, tant pour le logement que pour l’aire de stationnement.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’EPIC HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 4]-[Localité 5] PROVENCE METROPOLE à ce titre sera rejetée.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [R] [T] [Z] et Madame [O] [Z] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l'instance de référé.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS