TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/00329

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me GHEZ Jérémie
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 juillet 2025
à Me BOUSTELITANE
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/00329 - N° Portalis DBW3-W-B7J-55KI

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [N] [V] [H], domiciliée : chez SARL IMH AGENCE immobiliere, [Adresse 3]

représentée par Me Jérémie GHEZ, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [U] [O]
née le 02 Août 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Baya BOUSTELITANE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte signé électroniquement le 03 mai 2023 par Madame [U] [O] et le 05 mai 2023 par l’agence immobilière mandataire de Madame [N] [V] [D] veuve [H], avec prise d’effet au 04 mai 2023, Madame [N] [V] [D] veuve [H] a consenti à Madame [U] [O] un bail d'habitation portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2].

Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 540 euros, outre 30 euros de provisions pour charges.

Alléguant des impayés de loyers et charges, Madame [N] [V] [D] veuve [H] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 15 décembre 2023 à Madame [U] [O] pour la somme principale de 1.139,93 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 18 décembre 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 08 janvier 2025, dénoncé le 09 janvier 2025 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, Madame [N] [V] [D] veuve [H] a fait assigner Madame [U] [O] en référé devant le juge des contentieux et de la protection à l’audience du 13 mars 2025, aux fins de :
Condamner Madame [U] [O] à payer la somme de 3.394,01 euros à titre de provision, selon décompte arrêté au 3 décembre 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l’assignation et ce en vertu du contrat souscrit et de l’occupation des lieux,Constater, au bénéfice de la clause résolutoire insérée au contrat liant les parties, la résiliation du bail d’habitation dont il s’agit,En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Madame [U] [O] des lieux loués sis [Adresse 2], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique,Refuser d’accorder tout délai de grâce à la partie requise et ce en considération de son attitude irrespectueuse de ses obligations contractuelles,Condamner par provision Madame [U] [O] à payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au dernier loyer mensuel échu, charges en sus (indexation annuelle incluse) à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la restitution des clés, après déménagement complet,Condamner Madame [U] [O] à payer la somme de 900 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner Madame [U] [O] aux entiers dépens conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile en ce compris le coût des commandements de payer.
L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à l'audience du 13 mars 2025 et a été retenue à l’audience du 24 avril 2025.

Madame [N] [V] [D] veuve [H], représentée par son conseil, demande le bénéfice de son assignation, sauf en ce qui concerne le refus des délais de grâce et actualise la dette locative à la somme de 3.767,13 euros, terme du mois d’avril 2025 inclus.
Elle précise qu’il y a eu reprise du paiement du dernier loyer et ne s’oppose pas à la mise en place d’un échéancier avec des mensualités de 400 euros par mois, en sus du loyer courant.

En défense, aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [U] [O], représentée par son conseil, sollicite de :
Constater qu’elle est à jour du paiement des deux derniers loyers, soit pour les mois de mars et avril 2025,Constater que le montant de la dette locative au 24 avril 2025 et de 3.767,13 euros,Rejeter la demande du requérant tendant à la mise en œuvre de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail,L’autoriser à se libérer de la dette locative en 36 mensualités,Débouter le requérant dans sa demande de condamnation au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens au soutien de leurs prétentions, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur les demandes de constatations qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques. Il en est de même pour les demandes tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 09 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Madame [N] [V] [D] veuve [H] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 18 décembre 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
Vu l’article 2 du code civil,
 
Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, visant notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la clause du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.
 
En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit en son article VIII une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [U] [O] le 15 décembre 2023, pour un arriéré locatif de 1.139,93 euros.

Les sommes visées au commandement, que Madame [U] [O] ne conteste pas, n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 15 février 2024.

 
Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
Il résulte du décompte locatif actualisé et arrêté au 14 avril 2025 que Madame [U] [O] reste devoir la somme de 3.767,13 euros, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Outre le décompte locatif produit, Madame [U] [O] ne conteste pas devoir cette somme.
 
L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner Madame [U] [O] à payer Madame [N] [V] [D] veuve [H] cette somme de 3.767,13 euros à titre provisionnel.
 

Sur les délais de paiement
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi

n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience est admise par la bailleresse.

Madame [N] [V] [D] veuve [H] sollicite que la locataire se libère de sa dette en mensualités d’un montant de 400 euros en sus du loyer courant, tandis que Madame [U] [O] sollicite de se libérer de sa dette locative en 36 mensualités.
 
Compte tenu des ressources de Madame [U] [O], il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement et de l'autoriser à se libérer de sa dette locative en 36 mois par mensualités de 104,64 euros le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance. Cette somme s’ajoutera aux loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.
 
Il convient d'attirer l'attention de Madame [U] [O] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Sur la suspension de la clause résolutoire
 
Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige,
Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,

Durant les délais de remboursement accordés à Madame [U] [O], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si elle se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,
· la clause résolutoire reprendra son plein effet,
· il pourra être procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après, étant précisé qu'aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévus par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé,
· Madame [U] [O] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspondra au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 570 euros.
L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Madame [N] [V] [D] veuve [H] à ce titre sera donc rejetée.
· le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.
 

III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile
 
Madame [U] [O] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les entiers dépens de l'instance de référé.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [N] [V] [D] veuve [H] les frais qu’elle a exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.
 

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.
 

PAR CES MOTIFS