TJ 13055, 26 juin 2025, RG 25/01209

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 juin 2025 prorogé au 17 Juillet 2025
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me Rémy DURIVAL
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 25/01209 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6DHC

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [S]
né le 01 Janvier 1965 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Rémy DURIVAL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [U] [R]
né le 01 Janvier 1977 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er septembre 2022, Monsieur [T] [S] a donné à bail à Monsieur [U] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] pour un loyer mensuel de 432,40 euros, outre 167,60 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [T] [S] a fait signifier à Monsieur [U] [R] par exploit de commissaire de justice en date du 9 avril 2024 une sommation d’avoir à justifier de l’occupation, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme de 11.400 euros en principal, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Monsieur [T] [S] a fait assigner Monsieur [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2022 entre d’une part Monsieur [T] [S] et Monsieur [U] [R] d’autre part,
- ordonner en conséquence l’expulsion de Monsieur [U] [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement sis [Adresse 6], au besoin avec le concours de la [Localité 4] Publique, sans qu’aucun délai ne puisse lui être accordé pour vider les lieux, et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard,
- condamner Monsieur [U] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [T] [S] les sommes suivantes :
. 17.400 euros au titre des loyers et charges échus impayés, décompte arrêté au 1er février 2025, échéance de février 2025 comprise, sauf à parfaire ou actualiser,
. 600 euros d’indemnité d’occupation d’un montant égal à la dernière mensualité échue au titre des loyers, à compter du mois de mars 2025 et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
. 1.500 euros à titre d’indemnisation du préjudice subi par Monsieur [T] [S],
- condamner Monsieur [U] [R] à payer à Monsieur [T] [S] la somme de 840 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et sa dénonce à la caution.

L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 24 avril 2025, au cours de laquelle Monsieur [T] [S], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 18.600 euros, selon décompte en date du 24 avril 2025.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [U] [R] ne comparait pas et n'est pas représenté.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Monsieur [T] [S] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 10 avril 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d'un mois après un commandement demeuré infructueux.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En présence simultanée d'une demande d'acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d'abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l'acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l'espèce, Monsieur [T] [S] verse aux débats un bail conclu le 1er septembre 2022 avec Monsieur [U] [R], qui contient une clause résolutoire, en son article XI, prévoyant qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs, le contrat sera résilié un mois après un commandement de justifier de l’assurance resté infructueux.

Un commandement de justifier de l’assurance visant cette clause a été signifié le 9 avril 2024.

Monsieur [U] [R] ne justifie pas de la remise d’une attestation d’assurance valide dans les délais impartis ou sur la période visée par le commandement de payer.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 9 mai 2024.

Monsieur [U] [R] étant occupant sans droit ni titre depuis le 9 mai 2024, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. La demande de séquestration, hypothétique et prématurée, sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [U] [R] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [U] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 600 euros, à compter du 10 mai 2024 et de condamner Monsieur [U] [R] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [U] [R] reste devoir la somme de 18.600 euros, à la date du 24 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [U] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 18.600 euros, au titre des loyers et charges impayés, ainsi que des indemnités d'occupation, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur la demande au titre des dommages et intérêts

Vu les articles 1231-1, 1231-6 et 1240 du code civil,

Selon le dernier alinéa de l'article 1231-6, c'est seulement s'il prouve avoir subi un préjudice distinct du seul retard de paiement indemnisé par l'obtention du taux d'intérêts moratoires, que le créancier peut obtenir des dommages et intérêts supplémentaires.
Or si Monsieur [T] [S] verse au débat le tableau de remboursement d’un contrat de prêt BNP PARIBAS n°44852222259001 auquel il a souscrit d’un montant de 25.000 euros, il n’apporte pas la preuve d’une part que ce prêt est effectivement affecté au financement du bien objet du litige et d’autre part d’une situation financière délicate imputable aux manquements contractuels du requis
Monsieur [T] [S] ne rapporte donc pas la preuve de l’existence d’un préjudice causé par les agissements de Monsieur [U] [R].
Dès lors, Monsieur [T] [S] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [U] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [T] [S] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.
La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS