TJ 13055, 12 déc. 2024, RG 23/01656

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Décembre 2024
Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT
Greffier lors des plaidoiries : Madame Marie-Françoise SIMON
Greffier lors du délibéré : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 03 Octobre 2024

GROSSE :
Le 12 Décembre 2024
à Me Thomas TRIBOT
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EXPEDITION :
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N° RG 23/01656 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3DHH

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [M] [K]
né le 28 Mars 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [N] [Z] épouse [K]
née le 26 Avril 1960 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Thomas TRIBOT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [T]
né le 04 Octobre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er décembre 2020, Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K] ont donné à bail à Monsieur [Y] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 812 euros, outre 110 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [Y] [T], par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2022, un commandement de payer la somme de 1891,99 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 janvier 2023, Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la clause résolutoire du bail en date du 14 décembre 2020, vu le commandement de payer en date du 27/06/22 resté infructueux :

- CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme provisionnelle de 3 929,50 euros aux époux [K] au titre des loyers et charges impayés, compte arrêté au septembre avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- JUGER l'application de plein droit de la clause résolutoire du bail,

- ORDONNER l'expulsion immédiate de Monsieur [T] des lieux sis [Adresse 4] ainsi que celle de tout
occupant de son chef, au besoin avec le Concours de la force publique,

- DIRE ET JUGER que si le locataire venait à se maintenir dans les lieux, il sera dû par lui une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours outre les charges locatives,

- DIRE que dans l'hypothèse où, a défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l'exécution forcée devrait être réalisée par l'office d'un huissier, le montant des sommes retenues par l'huissier en application de l'article 10 du Décret du 8 mars 200l portant modification du Décret 96/1080 du 12 décembre 1996 (tarif des huissiers) devra être supporté par les débiteurs en sus des frais irrépétibles prévus à l'article 700 du CPC,

- CONDAMNER Monsieur [T] à payer aux époux [K] une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 Code de procédure civile,

- La CONDAMNER aux entiers dépens, en ceux compris les frais du commandement du 27/06/22 d'un montant de 203 euros.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 juin 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Monsieur [Y] [T] quitte les lieux le 24 mai 2023.

L'affaire a fait l'objet d'un renvoi et de deux réouvertures des débats pour être finalement retenue à l'audience du 03 octobre 2024.

A cette audience, Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K], représentés par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu la clause résolutoire du bail en date du 14 décembre 2020, vu le commandement de payer en date du 27/06/22 resté infructueux, vu les dispositions de l'article 7 de loi de du 6 juillet 1989 tendant a améliorer les rapports locatifs :

- DIRE ET JUGER les demandes recevables et bienfondées,

- PRENDRE ACTE du départ volontaire du locataire ;

- CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme provisionnelle de 8830,44 euros aux époux [K] au titre des loyers et charges impayés, compte arrêté au 7 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter de l'assignation,

- CONDAMNER Monsieur [T] au paiement de la somme provisionnelle de 8593,20 euros aux époux [K] au titre des réparations locatives qu'il aurait prendre à sa charge avant son départ,

- CONDAMNER Monsieur [T] à payer aux époux [K] une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 Code de procédure civile,

- La CONDAMNER aux entiers dépens, en ceux compris les frais du commandement du 27/06/22 d'un montant de 203 euros.

Bien que régulièrement assignés à domicile, Monsieur [Y] [T] ne comparaît pas et n'est pas représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Monsieur [Y] [T] es redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail ou du départ volontaire.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [Y] [T] reste devoir la somme de 8830,44 euros, à la date du 07 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés jusqu'au 07 septembre 2024, date de reprise du logement par Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K].

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [T], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [Y] [T] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 8830,44 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1764,39 euros (frais d'assurance déduits) à compter de la date du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Par ailleurs aux termes de l'article 7 d) de la même loi le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat sauf si elles sont occasionnées par la vétusté.

L'article 4 du décret du 30 mars 2016 définit la vétusté comme « l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipements dont est constitué le logement. »

Aux termes du décret n° 87-712 du 26 août 1987 :
« Sont des réparations locatives les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif.»

Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret :

II - Pour les ouvertures intérieures et extérieures :
a) Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres :
Graissage des gonds, paumelles et charnières ;
Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; remplacement notamment de boulons, clavettes et targettes.

b) Vitrages :
Réfection des mastics ;
Remplacement des vitres détériorées.
c) Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies :
Graissage ;
Remplacement notamment de cordes, poulies ou de quelques lames.
d) Serrures et verrous de sécurité :
Graissage ;
Remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.

III - Pour les parties intérieures.
a) Plafonds, murs intérieurs et cloisons :
Maintien en état de propreté ;
Menus raccords de peintures et tapisseries ; remise en place ou remplacement de quelques éléments des matériaux de revêtement tels que faïence, mosaïque, matière plastique ; rebouchage des trous rendu assimilable à une réparation par le nombre, la dimension et l'emplacement de ceux-ci.
b) Parquets, moquettes et autres revêtements de sol :
Encaustiquage et entretien courant de la vitrification ;
Remplacement de quelques lames de parquets et remise en état, pose de raccords de moquettes et autres revêtements de sol, notamment en cas de taches et de trous.
c) Placards et menuiseries telles que plinthes, baguettes et moulures :
Remplacement des tablettes et tasseaux de placard et réparation de leur dispositif de fermeture ; fixation de raccords et remplacement de pointes de menuiseries.

IV - Pour les installations de plomberie.
a) Canalisations d'eau :
Dégorgement :
Remplacement notamment de joints et de colliers.

Un constat d'état des lieux entrant n° 9225990 a été établi contradictoirement entre les parties en date du 04 décembre 2020 et un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023 a été rédigé, hors la présence de Monsieur [Y] [T], ce dernier ayant quitté les lieux et envoyé les clés au gestionnaire par voie postale.

Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K] fournissent un devis de remise en état pour un montant de 8593,20 euros.

A la lecture comparative des états des lieux entrant et sortant et en application des textes mentionnés supra, la somme réclamée par les bailleurs pour la remise en état de leur bien sera ramenée à de plus juste proportion. Ainsi, Monsieur [Y] [T] est donc condamné à verser la somme de 5000 euros à Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K] au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [T], parties perdantes, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [K] et Madame [N] [Z] épouse [K] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS