TJ 75056, 26 mai 2025, RG 25/00312

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [E] [M]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/00312 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YLN

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 26 mai 2025

DEMANDERESSE
S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE
Madame [E] [M] divorcée [W], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 mars 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 26 mai 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 26 mai 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 25/00312 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6YLN

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 février 2005, la société ICF LA SABLIERE a consenti un bail d’habitation à Mme [E] [W] et M. [X] [W] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 456 euros outre une provision sur charges de 166,41 euros.

Par avenant en date du 3 juin 2015, Mme [E] [M] divorcée [W] est devenue seule titulaire du bail.

La caisse d’allocations familiales de [Localité 4] a été informée d’une situation d’impayés de loyers le 20 septembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2388,17 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines et de justifier d’une assurance dans le délai d’un mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 3 décembre 2024, la société ICF LA SABLIERE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de Mme [E] [M] divorcée [W] si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant égal au loyer et aux charges, jusqu’à libération des lieux,
- 4525,04 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, mois d’octobre 2024 inclus, selon décompte arrêté au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
- 480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l'audience du 6 mars 2025, la société ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, demande le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative actualisée au 28 février 2025 s'élève désormais à 3778,94 euros. Elle ne s’oppose pas au plan d’apurement proposé par la locataire et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Mme [E] [M] divorcée [W], comparante en personne, reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux et propose de payer 100 euros par mois en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ICF LA SABLIERE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales de [Localité 4] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 5 février 2024. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2388,17 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 avril 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

La locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 28 février 2025, Mme [E] [M] divorcée [W] lui devait la somme de 3778,94.

Mme [E] [M] divorcée [W] reconnaît la dette et n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Elle sera donc condamnée à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2388,17 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [E] [M] divorcée [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du décompte et de l’accord du bailleur, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier et notamment de l’audience que les revenus du foyer de Mme [E] [M] divorcée [W] lui permettent d’assumer le paiement d’une somme de 100 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder 36 mois de délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due jusqu’à libération effective des locaux avec remise des clés à la société ICF LA SABLIERE ou à son mandataire, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [E] [M] divorcée [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,