TJ 75056, 12 juin 2025, RG 25/02306

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Elisabeth BERGEL
PREFET DE [Localité 4]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Axelle ADJANOHOUN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/02306 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKQ

N° MINUTE : 16

JUGEMENT
rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE
Madame [S] [C], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Axelle ADJANOHOUN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0538

DÉFENDEUR
Monsieur [X] [M], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Elisabeth BERGEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0722

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 15 juillet 2021, Madame [S] [C] a donné à bail à Monsieur [X] [M] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 605 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [C] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 6127 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de mars 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 5 avril 2024.

Par acte du 12 avril 2024, Madame [S] [C] a délivré un congé pour motif légitime et sérieux à échéance au 14 juillet suivant.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2025, Madame [S] [C] a fait assigner Monsieur [X] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement valider le congé pour motif légitime et sérieux,
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef dans un délai d’une semaine suivant la décision, avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Monsieur [X] [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 31 décembre 2024, soit la somme de 12658,89 euros, sous réserve des loyers à échoir, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner Monsieur [X] [M] à lui payer la somme de 1281,22 euros de frais d’électricité,
- Condamner Monsieur [X] [M] à lui payer 1210 euros de dépôt de garantie,
- condamner Monsieur [X] [M] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, Madame [S] [C] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 5 avril 2024, et ce pendant plus de six semaines.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 3 avril 2025.

A l'audience, Madame [S] [C], représentée par son conseil, a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à la somme de 13928,89 euros au 31 décembre 2024.

Monsieur [X] [M] a été représenté à l’audience utile et il a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles il a sollicité que Madame [S] [C] soit déclarée irrecevable en ses demandes, subisidiairmeent que le commandement soit déclaré nul, au fond, le rejet des prétentions adverses, fixer le montant de de l’arriéré locatif à la somme de 12658,89 euros au 1er février 2025, fixer le montant de l’indemnité d’occupation au dernier montant du loyer, lui accorder des délais de paiement pendant 24 mois, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux. Il a ajouté qu’un dossier de surendettement a été déposé.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action pour loyers impayés

Madame [S] [C] ne justifie pas dans les pièces versées aux débats d’avoir adressé une copie de l’assignation à la préfecture de [Localité 4] plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence l’action sur ce fondement est irrecevable.

Sur le congé délivré par le bailleur

En application des dispositions de l'article 25-5 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, trois mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [X] [M] pour une durée d’un an à effet au 15 juillet 2021, a été tacitement reconduit le 15 juillet 2022 et en dernier lieu le 15 juillet 2023 pour expirer le 14 juillet 2024, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur signifié le 12 avril 2024 a donc été régulièrement délivré trois mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré en raison de retards répétés dans le paiement des loyers et de l’absence de communication d’un justificatif d’assurance malgré un commandement adressé le 5 avril 2024. En ce sens, Madame [S] [C] verse un décompte au 3 avril 2025 faisant état d’un impayé de loyers et de charges de 13928 euros, échéance d’avril 2025 incluse. Il ressort aussi dudit décompte que le dernier versement de Monsieur [X] [M] au jour du congé était du mois de juillet 2023. Il n’a depuis effectué qu’un seul versement en août 2024, d’un montant de 1311 euros.

Dans ces conditions, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis, qui n'a d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation par le défendeur tant sur sa forme que sur son caractère sérieux, est bien régulier.
Décision du 12 juin 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 25/02306 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7HKQ

Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 14 juillet 2024.

Monsieur [X] [M], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 15 juillet 2024 si bien qu’il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que Monsieur [X] [M] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement, dans le parc social ou privé, même récente. Il n’a pas non plus exécuté son obligation de paiement du loyer même partiellement depuis septembre 2024, soit près de 9 mois, alors que le bailleur est une personne privée. Enfin, le bail étant résilié depuis le 14 juillet 2024, Monsieur [X] [M] a déjà bénéficié en pratique de larges délais.

En conséquence, sa demande pour quitter les liuex sera rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [X] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [S] [C] produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [M] reste lui devoir la somme de 13928 euros à la date du 3 avril 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Pour la somme au principal, Monsieur [X] [M] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 13928 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6127 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [M] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les autres demandes en paiement

Aux termes des articles 1103 et 1217 du code civil, Monsieur [X] [M] était tenu du paiement de sa consommation d’électricité. Le contrat prévoit en ce sens que le locataire a à “transférer le compteur à son nom”. Or, Madame [S] [C] verses aux déabts des factures d’électricité portant sur l’appartement objet du litige et pour la période de location par Monsieur [X] [M], d’un motnant toal de 1281,22 euros. Elle démontre ainsi que le locataire n’a pas procédé à la démarche de transfert du compteur à son nom. Monsieur [X] [M] ne justifie pas s’être acquitté lui-même de ces factures.

En conséquence, il sera condamané au paiement de la somme de 1281,22 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il ne sera pas fait droit en revanche à la demande en paiement pour la somme correspondant au mon tant du dépôt de garantie puisque celui-ci a pour objet d’assurer la réparation de dégradations locatives lesquelles sont hypothétiques à ce stade, faute d’état des lieux de sortie.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En vertu de l'article 847-2 du code de procédure civile, devenu 832, la demande incidente tendant à l'octroi d'un délai de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil peut être formée par courrier remis ou adressé au greffe.

En l’espèce, Monsieur [X] [M] n’a pas repris le paiement même partiel des loyers et charges dans le temps de la procédure. Il ne justifie pas non plus de ses ressources mais du dépôt d’un dossier de surendettment le 24 mars 2025. Il n’établit donc pas qu’il voudrait et pourrait respecter un échéancier pour apurer sa dette.

La demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS