TJ 13055, 16 janv. 2025, RG 24/05992

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025
Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :
Le 16 Janvier 2025
à Mr [X] [N], Mme [G] [N]
Le ...................................................
à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................
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à Me ......................................................

N° RG 24/05992 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5P4S

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [N], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [L] [G] épouse [N], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

DEFENDERESSE

Madame [V] [W], demeurant [Adresse 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 24 novembre 2021, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N] ont donné à bail à Madame [V] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 410 euros, outre 40 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N] ont fait signifier à Madame [V] [W] par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2024 un commandement de payer la somme de 2193,54 euros, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N] ont fait assigner Madame [V] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, matériellement sur le fondement de l'article L 213-4-4 du Code de l'Organisation Judiciaire et territorialement sur le fondement de l'article R 213-9-7 du Code de l'Organisation Judiciaire, sur le fondement de l'article 834 du Code de Procédure Civile, sous réserves des acomptes versés qui seront le cas échéant justifiés lors de l'audience :

- CONSTATER l'acquisition du bénéfice de la clause résolutoire au profit des demandeurs,

- ORDONNER l'expulsion de Mme [W] [V] des lieux loués et celle de tous occupants de leurs chefs, avec le concours de la force publique si besoin est,

- CONDAMNER Mme [M] [V] au paiement de la somme de 3895,00 euros, à titre de provision représentant les loyers et charges impayés arrêté au 15/08/2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l'assignation,

- CONDAMNER Mme [W] [V], à payer au requérant une indemnité mensuelle d'occupation de 410,00 euros, indexée selon les modalités du contrat résilié, à compter de la résiliation du bail, et ce, jusqu'à complète libération des lieux,

- CONDAMNER Mme [W] [V] au paiement de la somme de 1000,00 Euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile,

- CONDAMNER Mme [M] [V] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ceux compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur vos biens et valeurs mobilières. (Article 696 du Code de Procédure Civile).

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 18 avril 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N], présents en personne, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance et actualisent leur créance à la somme de 3895 euros, selon décompte en date du 18 septembre 2024, terme d'août inclus.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [W] ne comparaît pas et n'est pas représentée.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

Conformément à l'autorisation donnée par le président avant la clôture des débats, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N] ont adressé un justificatif de propriété en délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 20 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.»

En l'espèce, le bail conclu le 24 novembre 2021 contient une clause résolutoire (article 18) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024, pour la somme de 2193,54 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 juin 2024.

Madame [V] [W] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra aux demandeurs de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Madame [V] [W] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.
Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [V] [W] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 450 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [V] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [V] [W] reste devoir la somme de 3642 euros (frais déduits), à la date du 18 septembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'août inclus.

Pour la somme au principal, Madame [V] [W], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [V] [W] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 3642 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1842 euros (frais déduits) à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [V] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [N] et Madame [G] [L] épouse [N] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS