TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/04696

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025
Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :
Le 23 Janvier 2025
à Me Fabien BOUSQUET
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 Janvier 2025
à Mme [T] [Z]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04696 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HW4

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [M] [D]
né le 21 Mai 1947 à [Localité 4], domicilié : chez son mandataire le CABINET LAPLANE dont le cabinet est sis [Adresse 2]

représenté par Me Fabien BOUSQUET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [T] [Z], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous signature privée du 12 septembre 2016, Monsieur [M] [D] a consenti à Madame [T] [Z] un bail d'habitation portant sur un appartement situé [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 630 euros outre 50 euros à titre de provision pour charges.
Le 16 janvier 2024, Monsieur [M] [D] a fait signifier à Madame [T] [Z] un commandement de payer sa dette de loyer d’un montant en principal de 2717,31 euros ainsi que de justifier d’une assurance des risques locatifs, visant la clause résolutoire du contrat de bail.
Par acte de commissaire de justice du 22 juillet 2024, Monsieur [M] [D] a fait citer en référé Madame [T] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille afin de voir, vu l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 et article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 62 de la loi du 09 juillet 1991, vu le bail signé et les articles 1103 et 1231-6 du Code Civil, vu le commandement de payer délivré le 16 janvier 2024,
Au principal, renvoyer les parties à mieux se pourvoir mais d'ores et déjà :
- Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail a joué et la résiliation du bail conclu le 12 septembre 2016,
En conséquence, condamner Madame [T] [Z] à libérer immédiatement les lieux loués,
Dans l'hypothèse où la requise n'aurait pas libéré les lieux dans le délai précité,
- Ordonner l‘expulsion immédiate ainsi que celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués au besoin avec le concours de la force publique.
- Condamner Madame [T] [Z],
° à payer à titre provisionnel à Monsieur [M] [D] la somme de 4.535,11 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation décompte arrêté au 17 juillet 2024,
° à payer à titre provisionnel jusqu'à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle égale à la dernière mensualité charge locative en sus,
° à payer la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
° à payer les entiers dépens de l'instance ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d'expulsion, de garde meuble, etc, selon article 696 du Code de Procédure Civile.
L'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 05 décembre 2024.
A cette audience, Monsieur [M] [D], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 4350,50 euros au 05 décembre 2024, terme de décembre inclus.
Madame [T] [Z], comparaissant en personne, reconnaît la dette locative et sollicite des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, Elle indique souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile. Néanmoins, elle ne fournit aucun justificatif d'assurance à l'audience.
La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :
En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs
Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.
S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire.
En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le bail du 12 septembre 2016 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs.
Un commandement de payer une dette locative de 2717,31 euros en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié au locataire le 16 janvier 2024 par acte remis à étude.
Madame [T] [Z] ne justifie pas de cette assurance.
Le commandement de justifier d'une assurance est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 16 février 2024.
Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 16 février 2024 sans possibilité d'accorder les délais suspensifs prévus par l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [T] [Z] est occupante sans droit ni titre depuis cette date devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Son expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l'indemnité mensuelle d'occupation
Madame [T] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu'au départ de Madame [T] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit 775,53 euros et de condamner Madame [T] [Z] à son paiement.

Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Madame [T] [Z] reste devoir la somme de 4350,50 euros, à la date du 05 décembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de décembre inclus.

Pour la somme au principal, Madame [T] [Z], ne conteste pas la dette dans son principe mais indique que le versement CAF de décembre 2024 pour un montant de 471 euros n'a pas été déduit de sa dette locative. Néanmoins, comme elle n'apporte pas la preuve de ce versement, ce dernier n'est effectivement pas pris en compte dans la présente décision.

Madame [T] [Z] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4350,50 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2717,31 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [T] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [D] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, rendue en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence :