TJ 13055, 26 juin 2025, RG 24/03796

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 juillet 2025
à Me AIDOUDI Ramzi
Le 18 juillet 2025
à Me POGU
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/03796 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5DW2

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. BONNET, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Ramzi AIDOUDI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [S] [I]
née le 21 Juin 1973 à [Localité 2] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Marie-France POGU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 1er décembre 2004, la SCI BONNET a donné à bail à Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] pour un loyer de 620 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Le 07 décembre 2023, la SCI BONNET a fait signifier à Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G] un commandement de payer la somme en principal de 7.220 euros visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice du 12 juin 2024, la SCI BONNET a fait assigner Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, à l’audience du 22 août 2024, aux fins de :
Constater que le bail intervenu entre les parties se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner que faute par eux de se faire, il sera procédé à leur expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,Condamner solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G] :. Au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 7.220 euros, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,
. Au paiement, à titre provisionnel, des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer aujourd’hui jugement à intervenir et avec intérêts,
. Au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du loyer et des charges jusqu’au départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit,
. Au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Après trois renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 24 avril 2025, les parties étant représentées par leurs conseils respectifs.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, la SCI BONNET sollicite de :
Constater la résiliation du bail consenti à Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G],Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef,Condamner solidairement Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G] par provision :. Au paiement de la somme de 11.642 euros, comptes arrêtés au 23 avril 2025 au titre de l’arriéré locatif,
. Au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu, charges en sus, à compter de la résiliation et ce jusqu’au parfait départ des lieux,
. Au paiement de la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce inclut les coûts du commandement,
Débouter Madame [S] [I] de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement,
Constater l’ensemble des manquements des locataires consistant en un refus de payer le loyer, refus de laisser libre accès aux propriétaires et entreprises, une absence de souscription d’assurance habitation et absence d’entretien du logement,En conséquence en tout état de cause, prononcer la résolution du bail.
La SCI BONNET fait valoir un défaut de paiement des loyers depuis 2022.
Elle indique qu’un effacement partiel de la dette de Madame [S] [I] est intervenue mais qu’elle sollicite la condamnation de Monsieur [V] [G] à la somme totale.
Concernant les charges, elle explique qu’il n’y a pas de reddition des comptes.
Elle affirme que Madame [S] [I] est de mauvaise foi puisqu’elle a continué à payer irrégulièrement les loyers à la suite de la décision de la Banque de France.
Elle ajoute que les problèmes soulevés par la locataire ne sont pas imputables au bailleur, en l’absence de certitude sur l’imputabilité des travaux aux locataires ou au propriétaire et qu’elle a proposé des dates par courrier recommandé pour intervenir dans le logement, la locataire ayant bien récupéré le courrier en personne.
Elle déclare que l’eau n’a pas été coupé par les propriétaires et qu’il n’est nul besoin de désigner un expert au vu du congé pour vente qui a été délivré.
Elle soutient que la locataire ne prouve rien.

Aux termes de ses conclusions soutenues oralement à l’audience, Madame [S] [I] sollicite de :
Débouter la SCI BONNET de toutes ses demandes, fins et conclusions et plus particulièrement de sa demande d’expulsion,
A titre reconventionnel,
Faire droit à sa demande d’exception d’inexécution,En conséquence
Nommer un expert avec pour mission de déterminer l’état du logement et les travaux nécessaires pour y remédier dans l’attente de cette expertise,Ordonner la suspension du règlement des loyers,
En tout état de cause, et à titre infiniment subsidiaire,
Accorder les plus larges délais de règlement à Madame [S] [I] et suspendre les effets de la clause résolutoire si le bail devait être résilié,En l’absence de contestation des mesures de la commission, juger que seuls les loyers dus à compter du mois de novembre 2024 pourront être réclamés,Condamner la SCI BONNET au règlement de l’article 700 de 1.800 euros.
Madame [S] [I] fait valoir que la SCI BONNET vient d’acquérir son logement, que tous les frères et sœurs du gérant vivent dans l’immeuble et qu’il est étonnant d’envoyer un congé alors que l’immeuble vient d’être acquis.
Elle affirme que la bailleresse a refusé de remplir les dossiers pour ouvrir son droit aux APL et que la situation n’a été régularisée que depuis le mois de janvier 2025.
Elle explique qu’elle subit une coupure d’eau depuis le mois de février 2025, qu’elle n’a pas de chauffage et que les propriétaires se comportent comme des « voyous ».
Elle indique que la mairie de [Localité 2] a enjoint aux propriétaires de faire des travaux.
Elle signale avoir repris le paiement des loyers depuis le mois de janvier 2025, soutient qu’il n’y a pas de reddition des charges et sollicite que soit ordonnée une expertise pour déterminer les travaux à effectuer.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.
Cité à étude, Monsieur [V] [G] n’est ni comparant, ni représenté.
Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025, par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Vu l’article 9 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture

En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation délivrée le 12 juin 2024 a été dénoncée le 13 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit au moins six semaines avant l’audience du 22 août 2024.

Sur la dénonciation auprès de la CCAPEX ou autre organisme

Par ailleurs, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La SCI BONNET justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 08 décembre 2023.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur les demandes principales

En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Dit autrement, une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables ou des pièces.

A l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes ou des pièces en cause. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

Vu les articles 4, 6, 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

Vu les articles 1240, 1719, 1720 et 1724 du code civil,

Vu le contrat de bail liant les parties,

En l'espèce, le commandement signifié le 07 décembre 2023 fait état d’impayés sur la base d’un décompte ne distinguant pas entre charges et loyers.

De surcroit, force est de constater :
qu’aucun justificatif mentionnant les sommes appelées au titre des charges n’est produit ;que la bailleresse ne justifie pas d’une régularisation annuelle des charges depuis l’entrée dans les lieux ; qu’il n’est pas établi que la bailleresse ait communiqué aux locataires le mode de répartition des charges entre locataires ni qu’elle ait tenu à sa disposition les pièces justificatives.
Par conséquent, la demande relative au constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle se heurtent à une contestation sérieuse.

En toute hypothèse, les moyens développés et les pièces du dossier attestent de l'existence d'un différend entre les parties et ne permettent pas, au stade du référé, de conclure à l'évidence du bien-fondé des demandes formulées par les parties, lesquelles se heurtent à des contestations sérieuses donnant matière à débat au fond.

Madame [S] [I] justifie en effet de nuisances subies pouvant caractériser l’inexécution par la SCI BONNET de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Si Madame [S] [I] ne prouve pas que des démarches ont été entamées quant à l’indécence du logement litigieux antérieurement au commandement de payer, les nuisances évoquées peuvent potentiellement lui permettre d'invoquer une exception d'inexécution justifiant qu'elle se soit soustraite à ses obligations.

Des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond tant sur le principe d'une créance locative que sur son règlement et qui échappe au juge des référés, juge de l'évident et de l'incontestable.

Compte tenu de ces éléments, il convient de renvoyer les parties à mieux se pourvoir devant le juge du fond (y compris s’agissant des demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire), les parties n'ayant pas sollicité le renvoi de l'affaire devant le juge du fond en vertu de l'article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes reconventionnelles d’expertise et de suspension des loyers

Vu les articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002,

Vu les articles 1240 et 1728 du code civil,

Au cas d’espèce, il est constant que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [S] [I].

A ce sujet, Madame [S] [I] fait état de nuisances pouvant caractériser l’inexécution par la SCI BONNET de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Elle verse notamment aux débats un courrier adressé par le service communal d’hygiène et de santé de la Mairie de Marseille à la SCI BONNET le 25 juillet 2024 la mettant en demeure de prendre les dispositions suivantes, dans un délai d’un mois, et de leur adresser les justificatifs et factures attestant de leur réalisation :
rechercher et remédier aux causes de développement de moisissures au niveau du plafond de la pièce d’eau. Traiter et assurer la remise en état des surfaces contaminées par les moisissures ;assurer l’étanchéité de la fenêtre de la première chambre où l’un des ouvrants est tombé ;assurer la réfection de l’ouvrant de la fenêtre de la deuxième chambre qui menace de tomber ;aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement ;assurer la mise en sécurité de l’installation électrique, notamment au niveau de l’appareil général de commande et de protection et du tableau électrique qui doivent être accessibles depuis l’intérieur du logement et fournir un certificat établi par un diagnostiqueur agréé ou une entreprise habilitée ;prendre toutes dispositions pour que l’installation d’un chauffage fixe et adapté aux caractéristiques du logement soit assurée, notamment au niveau de la chaudière collective qui est hors service.
Concernant les nombreuses plaintes et mains courantes déposées par Madame [S] [I] à l’encontre du gérant de la SCI BONNET et des locataires de l’immeuble, il n’est fourni aucune information quant aux suites données à ces plaintes.

Conformément à l’article 202 du code civil, l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés.
Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles.
Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales.
L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.

En l’espèce, les deux attestations fournies par Madame [S] [I] ne sont pas signées et elles ne respectent donc pas les conditions de forme posées à l’article précité. Elles seront donc écartées des débats.

Parallèlement, la SCI BONNET, qui ne conteste pas que des désordres sont survenus dans l’appartement loué par Madame [S] [I] et Monsieur [V] [G], transmet un courrier du 29 août 2024, établi par une entreprise mandatée par le propriétaire afin de réaliser des travaux de remise en état de l’appartement, signalant que l’entreprise s’est présentée à plusieurs reprises à l’adresse du logement litigieux et que Madame [S] [I] ne lui a pas permis d’accéder à son appartement afin d’effectuer les travaux demandés à deux reprises aux mois de février et mars 2024.

La SCI BONNET produit également un courrier du 10 septembre 2024 qu’elle a envoyé à Madame [S] [I] afin que cette dernière lui communique trois dates de disponibilité pour pouvoir planifier les interventions de diagnostic et les travaux à mener dans le logement.
Madame [S] [I] affirme que le recommandé fourni par la bailleresse est un faux.
Néanmoins, le suivi du recommandé par la poste est joint aux pièces fournies par la bailleresse et il fait bien état d’un accusé de réception signée le 4 octobre 2024 par Madame [S] [I].

En outre, Madame [S] [I] n’a pas informé le service communal d’hygiène et de santé de la mairie de [Localité 2] de l’absence de réalisation des travaux préconisés alors même que le courrier qui lui avait été adressé par ce service le 25 juillet 2024 l’invitait à les informer si les travaux n’étaient pas réalisés au terme du délai accordé aux propriétaires.

De surcroît, si elle affirme que l’eau a été coupée dans son logement depuis le mois de février 2025 et que le logement n’est pas chauffé, elle ne fournit aucun élément venant étayer ses assertions.

Ainsi, les pièces versées au dossier ne permettent de déterminer avec certitude ni la cause exacte, ni les responsables ni les conséquences des désordres subis par Madame [S] [I].

Dit autrement, s’il n’est pas contesté que Madame [S] [I] souffre de désordres dans l’appartement loué par la SCI BONNET, la preuve indiscutable n’est pas rapportée de ce que la bailleresse en est la responsable et ne remplit pas son obligation de délivrance d’un logement en bon état d’usage et de réparation.

En outre, Madame [S] [I], qui demeure encore dans les lieux loués, ne rapporte ni la preuve de la persistance des désordres allégués ni celle de l’existence d’un préjudice subi, ni enfin celle de l’impossibilité d’habiter dans le logement en dépit des désordres.

Par conséquent, Madame [S] [I] sera déboutée de sa demande tendant à la suspension du paiement des loyers, pour laquelle elle sera renvoyée à mieux se pourvoir devant le juge du fond.

Elle ne justifie pas plus de l’intérêt d’une mesure d’instruction et ce d’autant plus qu’elle a refusé l’accès au logement à l’entreprise mandatée par le propriétaire à deux reprises, qu’elle n’a pas donné suite au courrier l’enjoignant à fournir des dates de disponibilité pour effectuer les diagnostics et travaux nécessaires, qu’elle n’a pas fait de nouvelles démarches pour signaler l’absence de réalisation des travaux au service communal d’hygiène et de santé de la Mairie de [Localité 2] et qu’elle ne produit pas de preuve de la persistance des désordres allégués.

Ainsi, les pièces versées aux débats sont insuffisantes à établir la cause et l’imputabilité des désordres, ainsi que leur persistance et une mesure d’expertise ne peut être ordonnée pour pallier à la carence d’une partie.

Il s’ensuit que Madame [S] [I] sera déboutée de sa demande d’expertise.

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

L'équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS