TJ 13055, 16 janv. 2025, RG 24/00795

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 16 Janvier 2025
Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 21 Novembre 2024

GROSSE :
Le 16 Janvier 2025
à Me Eliette SANGUINETTI
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 16 Janvier 2025
à Me Romain CHAREUN
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/00795 - N° Portalis DBW3-W-B7I-4PTO

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [W]
né le 20 Janvier 1933 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [J] [R]
né le 14 Septembre 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

non comparant

Madame [Y] [V] [P] [R], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [H] [O], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Romain CHAREUN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 02 janvier 2013, Monsieur [I] [W] a donné à bail à Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 627,58 euros, outre 103 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 11 janvier 2013, Monsieur [H] [O] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [W] a fait signifier à Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] par acte de commissaire de justice en date du 23 mars 2023 un commandement de payer la somme de 2569,76 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 04 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 janvier 2024, Monsieur [I] [W] a fait assigner Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] ainsi que Monsieur [H] [O] (assignation en date du 1er février 2024 pour ce dernier) devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu la Loi du 6 juillet 1989, (7 A et 24), vu le bail en date du 02/01/2013 liant les parties et la clause résolutoire, vu l'acte de cautionnement solidaire, vu le commandement de payer délivré le 23/03/2023 ensemble sa dénonce du 04/04/2023, vu les éléments versés aux débats, vu l'urgence :

- CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire,

- ORDONNER la résiliation du bail, en date à [Localité 6] du 02/01/2013,

- ORDONNER l'expulsion de Monsieur [R] [J] et de Madame [P] [R] [Y] [V], le cas échéant avec l'appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, de l'appartement qu'ils occupent à [Localité 6] : [Adresse 3],

- CONDAMNER in solidum les requis à verser à Monsieur [W] [I], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], la somme provisionnelle de : 4.909,24 € soit : 4.628,61 € frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte au 05/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer,

- FIXER le montant de l'indemnité d'occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges,

- CONDAMNER in solidum les requis à verser cette somme jusqu'à parfaite libération des lieux,

- LES CONDAMNER in solidum à verser à Monsieur [C] [I], représenté par son mandataire la SAS FONCIA [Localité 6], venant aux droits de la SAS FONCIA SAGI, la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

- LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi 98-657 du 29 juillet 1998, signifié par acte du 23/03/2023.
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [I] [W] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 23 mars 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 04 avril 2024, l'affaire a fait l'objet de deux renvois pour être finalement retenue à l'audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, Monsieur [I] [W], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise sa créance à la somme de 11 373,11 euros, selon décompte en date du 13 novembre 2024, terme de novembre inclus, et demande, dans ses conclusions en réponse, de débouter la caution, Monsieur [H] [O], de ses prétentions.

Bien que régulièrement assignés à étude, Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Monsieur [H] [O], représenté par son avocat à l'audience, soulève une nullité et un dol concernant l'acte de cautionnement qu'il dit ne pas avoir rempli. En conséquence, il demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu l'article 848 du code de procédure civile, vu la Loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal,

- DÉBOUTER Monsieur [C] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- PRONONCER la nullité de l'acte de cautionnement,

A titre subsidiaire,

- ACCORDER les plus larges délais de paiement,

En tout état de cause,

- CONDAMNER Monsieur [X] [D] [I] à payer à Monsieur [G] la somme de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 02 février 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Monsieur [I] [W] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 31 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.
Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.»

En l'espèce, le bail conclu le 02 janvier 2013 contient une clause résolutoire (article 2.10) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mars 2023, pour la somme en principal de 2569,76 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 23 mai 2023.

Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L .412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra au demandeur de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 927,85 euros actuellement, et de condamner Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] restent devoir la somme de 11 373,11 euros, à la date du 13 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 11 373,11 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2569,76 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, Monsieur [H] [O], qui est de nationalité capverdienne, conteste avoir rédigé de sa main la totalité de l'acte de cautionnement, déclare ne savoir ni lire, ni écrire le français et n'avoir à l'époque pas compris ce à quoi il s'engageait en signant le document contesté.

Dans ces conclusions en réponse, le demandeur indique que c'est bien Monsieur [H] [O] qui a rédigé l'acte de cautionnement, lequel est donc régulier.

Il n'appartient pas au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, juge de l'évidence, statuant en référé, de faire une étude graphologique et de statuer sur la réalité de l'écrit querellé.

En conséquence, il appartiendra au demandeur de mieux se pourvoir en ce qui concerne ses demandes en paiement formées à l'encontre de la caution, lesquelles seront rejetées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [R] et Madame [V] [Y] [P] [R], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [W] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS