TJ 13055, 19 déc. 2024, RG 24/05747

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 19 Décembre 2024
Président : Monsieur Bernard GRISETI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 17 Octobre 2024

GROSSE :
Le 19 Décembre 2024
à Me Dorothée SOULAS
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EXPEDITION :
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N° RG 24/05747 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5OSH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [T] [N]
né le 26 Septembre 1939 à [Localité 8], domicilié : chez SAS IMMOBILIERE PUJOL, [Adresse 3]

représenté par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [J]
né le 09 Août 1984 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [W] [O]
née le 09 Mars 1984 à [Localité 6] (MAYOTTE) , demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [K] [S]
né le 16 Juin 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 23 octobre 2020, Monsieur [N] [T] a donné à bail à Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 757 € charges comprises.

Par acte sous signature privée du 23 octobre 2024, Monsieur [S] [K] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par les locataires.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [T] a fait signifier une première fois à Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2024 un commandement de payer la somme de 1.773,63 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

La dette a été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, Monsieur [N] [T] a fait signifier à Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024 un commandement de payer la somme de 4.452,70 €, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 17 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2024, Monsieur [N] [T] a fait assigner Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, tant pour défaut d’assurance que pour défaut de paiement des loyers,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,
- condamner solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] et Monsieur [S] [K] à lui payer les loyers et charges impayés au 2 août 2024, soit la somme de 4.392,77 avec intérêts légaux à compter de l'assignation, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 833,97 €.
- condamner solidairement Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] et Monsieur [S] [K] à lui payer la somme de 1.100 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [N] [T] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 5 juin 2024 et ce pendant plus de deux mois et qu’il n’a pas été justifié de l’obligation d’assurance dans le délai d’un mois.

Appelée à l'audience du 17 octobre 2024, l'affaire a été retenue.

A cette audience, Monsieur [N] [T], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 2.438,79 €, selon décompte en date du 1er octobre 2024, terme d’octobre inclus.

Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W], comparaissant en personne, reconnaissent la dette locative et sollicitent des délais et la suspension des effets de la clause résolutoire, offrant de régler la somme de 100 € en plus du montant du loyer résiduel. Ils indiquent souhaiter rester dans les lieux, faisant valoir une situation personnelle et financière difficile.

Bien que régulièrement assignée en étude, Monsieur [S] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur le défaut d'assurance contre les risques locatifs
Aux termes de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.
Le commandement reproduit, à peine de nullité, cet alinéa.
S'assurer contre les risques locatifs est une obligation du locataire de première importance. La garantie doit être effective durant toute la durée du bail. La régularisation tardive, même rétroactive, n'empêche pas l'application de la clause résolutoire.
En revanche, ne doit pas être sanctionné par une résiliation du bail le locataire négligent qui, bien qu'étant assuré avant la délivrance du commandement, n'en informe son propriétaire qu'après le délai d'un mois. La clause résolutoire ne sanctionne que la souscription tardive et non l'information tardive.
En l'espèce, le bail du 23 octobre 2020 contient une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement de loyers et de carence dans l'assurance couvrant les risques locatifs.
Un commandement de payer une dette locative de 1.773,63 € en principal et d’avoir à fournir l'attestation d'assurance couvrant les risques locatifs reproduisant l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 et rappelant la clause résolutoire prévue au bail à défaut de production par le locataire d'une attestation couvrant ses risques locatifs, a été régulièrement signifié aux locataires le 26 janvier 2024 par acte remis à personne pour Monsieur [J] et au domicile pour Madame [O].
Le commandement de justifier d'une assurance est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 février 2024.

Ainsi, la clause résolutoire est acquise au 27 février 2024 sans possibilité d'accorder les délais suspensifs prévus par l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date devront vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l'ordonnance.
Leur expulsion des lieux est donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.
Sur la demande d’astreinte

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la DDEM satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et l'indemnité mensuelle d'occupation
Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due, à titre de provision, de la date de résiliation du bail jusqu'au départ de Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] par remise des clés ou expulsion au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 833,97 €, et de condamner Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] restent devoir la somme de 2.076,71 €, à la date du 1er octobre 2024, après déduction de la somme de 362,08 € pour frais d’assignation du 1er septembre 2024 et du 1er octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d’octobre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] sont donc condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.076,71 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande de délais de paiement de droit commun

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] justifient de 2.500 € de revenus mensuels de sorte qu’il sera accordé des délais de paiement selon les modalités précisés dans le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l'article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l'étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l'espèce, l'engagement de caution signé par Monsieur [S] [K] porte sur les loyers et les charges, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives, les accessoires ainsi que tous les frais éventuels de procédure dans la limite de 27.432 € jusqu’au 22 octobre 2029.

Le commandement payer a été signifié à la caution le 17 juin 2024, soit dans le délai de quinze jours suivant sa délivrance aux locataires.

En conséquence, Monsieur [S] [K] sera condamné solidairement au paiement des sommes, intérêts compris, mises à la charge de Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de Monsieur [N] [T] les sommes exposées par lui dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Les juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire, rendue en premier ressort, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 27 février 2024 ; CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties en date du 23 octobre 2020 et portant sur le logement situé [Adresse 2] ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [X] et Madame [O] [W] de libérer les lieux dès la signification de la présente ordonnance ; REJETTE la demande d'astreinte ;