TJ 75056, 18 juill. 2025, RG 24/09283

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [L] [G]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/09283 - N° Portalis 352J-W-B7I-C572M

N° MINUTE : 1/2025

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 juillet 2025

DEMANDERESSE
REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5]
ayant pour sigle RIVP
Société anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par le Cabinet GENON-CATALOT & PARENT en la personne de Maître Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS,vestiaire B0096

DÉFENDEUR
Monsieur [L] [G]
demeurant [Adresse 3]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eric TRICOU, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mai 2025

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 18 juillet 2025
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/09283 - N° Portalis 352J-W-B7I-C572M

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 27 décembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [L] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1008,90 euros et d’une provision pour charges de 335 euros.

M. [L] [G] ne règle pas régulièrement ses loyers et charges.
Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5.320,25 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [L] [G] le 16 juillet 2024.

Par assignation du 1er octobre 2024, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP) représentée par son conseil, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [L] [G], voir statuer sur ses biens se trouvant sur place et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
−
Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−2.495,26 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 septembre 2024 outre les intérêts de retard,−400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 Mars 2025. Un renvoi a été ordonné au regard d’une aide juridictionnelle qui a été déposée et sur laquelle il n’a pas été statué. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) ne s’est pas opposé à la demande de renvoi. L’affaire a été rappelée à l’audience de plaidoirie du 13 mai 2025.

À cette audience, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) représentée par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 6 mai 2025, s'élève désormais à 6.416,07 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par le défendeur. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [L] [G] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 180 euros, en plus du loyer courant.

Il expose qu’il est divorcé ; il a trois enfants et a dû faire face à des avis à tiers détenteur. Après avoir été auto-entrepreneur, il est maintenant salarié dans le cadre d’un CDI et perçoit 4.000 euros par mois. Il se trouve aujourd’hui en situation de régler sa dette locative.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [L] [G] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.
Par ailleurs, en application de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité d’un acte de procédure est prononcée quand l’irrégularité a causé grief .

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 15 juillet 2024. Il ouvre un délai pour payer de deux mois alors que la clause contractuelle du bail postérieur à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 aurait dû ouvrir un délai de 6 semaines.
Ce délai contractuel de deux mois, choisi par le bailleur, ne cause aucun préjudice au preneur, il lui est même favorable. Le commandement du 15 Juillet 2024 est régulier.
Or, d’après l'historique des versements produit par la bailleresse, les causes du commandement ont été réglées en principal et frais le 16 Août 2024 par un paiement de 5.505,87 euros.
La bailleresse n’est donc pas recevable dans sa demande de constat de résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire. Elle en sera déboutée.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 6 mai 2025, M. [L] [G] lui devait la somme de 6.416,07 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [L] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient d’autoriser M. [R] [G] à s’acquitter de sa dette locative par des versements de 180 euros en plus du loyer courant et ce, durant 36 mois.
Eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de la dette locative.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le bail n’est pas résilié ; le locataire reste redevable des loyers courants.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [L] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,