TJ 13055, 23 janv. 2025, RG 24/04115

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 23 Janvier 2025
Président : M. Jean-Marc MENICHINI, MTT
Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier
Débats en audience publique le : 05 Décembre 2024

GROSSE :
Le 23 Janvier 2025
à Me Catherine BRUN-SCHIAPPA
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 23 Janvier 2025
à Me Stéphanie PEREIRA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/04115 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FDV

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [D] épouse [U] et encore
née le 01 Juin 1955 à [Localité 8], demeurant et domiciliée [Adresse 2] et encore domiciliée chez son mandataire l’agence immobilière AROBASE IMMOBILIER [Adresse 1]

représentée par Me Catherine BRUN-SCHIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [K] [Z] [S]
né le 07 Juillet 1949 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Stéphanie PEREIRA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [X] [H] épouse [S]
née le 08 Novembre 1957 à [Localité 7] (COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Stéphanie PEREIRA, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 21 juillet 2014, Monsieur [P] [D] a donné à bail à Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 500 euros outre 50 euros de provisions sur charges.

Monsieur [P] [D] décède le 12 décembre 2020 et par acte notarié en date du 13 juillet 2021, Madame [M] [D] épouse [U] devient propriétaire dudit bien immobilier et vient aux droits de Monsieur [P] [D] dans le cadre de la présente procédure.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [D] épouse [U] a fait signifier à Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023 un commandement de payer la somme de 2091,14 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mai 2024, Madame [M] [D] épouse [U] a fait assigner Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir, vu le bail passé entre les parties en date du 21/07/2014, vu les articles 835 et 834 du Code de procédure civile, vu l'article 7 a de la loi du 06 juillet 1989, vu l'article 1728 2ème du Code civil, vu l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, vu la clause résolutoire du bail, vu l'urgence:

- RECEVOIR la demande de Madame [M] [D] épouse [U] et la déclarer bien fondée,

- JUGER que le commandement de payer les loyers en date du 21/12/2023 délivré par la SCP PLAISANT-LAMBERT est resté infructueux plus de deux mois,

- JUGER que la résiliation du bail existant entre Madame [M] [D] épouse [U] et Madame et Monsieur [K] [S] est acquise au 22/02/2024 pour non-paiement et acquisition de la clause résolutoire du bail,

- JUGER que la présente assignation a été notifiée à Monsieur le Préfet des BOUCHES-DU-RHONE dans le délai de six semaines avant l'audience,

- ORDONNER l'expulsion de Madame [X] [S] et de Monsieur [K] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef des lieux loués et de la cave, sis [Adresse 3], par toute fin et moyen de droit et au besoin avec le concours de la force publique,

- CONDAMNER Madame [X] [S] et Monsieur [K] [S] à payer à Madame [M] [D] épouse [U], à titre provisionnel, la somme de 4.180,63 €, correspondant à la dette locative, loyers, provision sur charges, provision sur taxe ordures ménagères et indemnités d'occupation, pour les loyers à compter d'août 2023 à avril 2024, comptes arrêtés au 09 avril 2024, sous déduction des versements effectués par les locataires portés au crédit de leur compte, sur le fondement du bail, de l'article 7a de la loi du 06/07/1989 et de l'article 1728-2 du Code civil,

- CONDAMNER Madame [X] [S] et Monsieur [K] [S] à payer à Madame [M] [D] épouse [U], une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer plus charges : (loyer : 555,21 € + provision taxes ordures ménagères : 16,00 € + provision sur charges : 50,00 €), soit 621,21 € selon l'article 1240 du Code civil et à compter de l'acquisition de la clause résolutoire, soit au 22/02/2024, pour non-paiement et jusqu'à ce que les lieux soient parfaitement libérés, étant précisé que l'indemnité d'occupation sera indexée de la même manière que l'aurait été le loyer fixé par le bail si celui-ci avait continué,

- AUTORISER la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place dans les conditions de l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution,

- LES CONDAMNER à payer à Madame [M] [D] épouse [U] la somme de 1.200,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile,

- LES CONDAMNER aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer d'un montant de 146,15 euros.

Au soutien de ses prétentions, Madame [M] [D] épouse [U] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 21 décembre 2023 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 1er août 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 05 décembre 2024.

A cette audience, Madame [M] [D] épouse [U], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualise sa créance à la somme de 5985,32 euros, selon décompte en date du 28 novembre 2024, terme de novembre inclus et indique refuser toute demande de délais de paiement.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S], représentés par leur conseil, dans leurs conclusions en réponse, demandent au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, de voir, vu l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vu l'article 700 du code de procédure civile, vu les pièces communiquées :

- ATTRIBUER les plus larges délais aux époux [S] pour qu'ils s'acquittent de l'arriéré locatif,

- SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant les délais de paiement,

- DEBOUTER Madame [D] de ses demandes,

- LAISSER aux parties la charge de leurs dépens.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 23 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 27 mai 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 1er août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023

Par ailleurs, Madame [M] [D] épouse [U] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 22 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant dans son avis n° 24-70.002 en date du 14 juin 2024, la 3ème chambre civile de la Cour de Cassation considère que : "Dès lors,[l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023], en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.»

En l'espèce, le bail conclu le 21 juillet 2014 contient une clause résolutoire (article 18) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023 pour la somme en principal de 2091,14 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 21 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 621,21 euros, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] restent devoir la somme de 5985,82 euros, à la date du 28 novembre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de novembre inclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] sont donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 5985,82 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2091,14 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalitées fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] justifient d'un revenu mensuel de 1609,50 euros en moyenne. Ils fournissent en outre des certificats médicaux établissant des problèmes de santé sérieux qu'une expulsion ne pourraient qu'aggraver. Enfin, il résulte du décompte fourni daté du 31 octobre 2024 qu'ils ont repris le paiement presque intégral des loyers depuis le mois de mai 2024.

Compte tenu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S], les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
· la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
· à défaut pour Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
· Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [P] [D] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
· le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [S] et Madame [X] [H] épouse [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [D] épouse [U] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS