TJ 13055, 26 juin 2025, RG 24/06818

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 17 Juillet 2025, après prorogation
Président : Mme MORALES, Juge
Greffier : Madame DEGANI, Greffier
Débats en audience publique le : 24 Avril 2025

GROSSE :
Le 18 juillet 2025
à Me GALLO Stéphane
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 18 juillet 2025
à Mme [H] [X]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/06818 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5U2M

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Stéphane GALLO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [H] [X]
née le 10 Juillet 1987 à [Localité 6] (COMORES), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [M] [B]
né le 04 Mai 1985 à [Localité 3] (COMORES), demeurant [Adresse 5]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 20 juillet 2020 avec prise d’effet au 24 juillet 2020, la SA LOGIREM a consenti à Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X], un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 2].
Le montant du loyer mensuel a été initialement fixé à 407,50 euros, outre 127,04 euros de provision sur charges et 37,94 euros au titre de l’eau froide.

Alléguant des impayés de loyers et de charges, la SA LOGIREM, a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 mars 2024 à Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] pour la somme principale de 2.555,12 euros.

La situation d'impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) le 18 mars 2024.

Par exploit de commissaire de justice du 29 octobre 2024, dénoncé le 31 octobre 2024 par voie électronique au Préfet des BOUCHES DU RHONE, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, suite à une opération de fusion absorption à compter du 30 juin 2024, a fait assigner Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] en référé devant le juge des contentieux et de la protection, à l’audience du 16 janvier 2025 aux fins de voir :
Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré au commandement de payer dans les délais légaux, soit à la date du 13 mars 2024,Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] à régler la somme provisionnelle de 3.879,19 euros, selon décompte actualisé au 30 septembre 2024, à parfaire au jour de l’audience,Dire que Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] ne peuvent prétendre à la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu’ils n’ont pas repris le règlement intégral du loyer courant,Dire que Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] ne peuvent prétendre à aucun délai de paiement de leurs dettes locatives dès lors qu’ils n’ont pas repris le règlement du loyer courant et qu’ils ne justifient pas être en mesure de régler leur dette locative,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai des lieux occupés par Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,Autoriser le propriétaire, la société ERILIA, à faire constater l’état des lieux par huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien,Ordonner la suppression des délais de grâce prévue aux articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,Ordonner et autoriser le transport et la séquestration des objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du propriétaire et aux frais, risques et périls de Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au moins égale au montant du loyer et des charges habituellement pratiqués pour ce logement social, à compter de l’ordonnance à intervenir jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés au propriétaire,Dire et juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de l’ordonnance à intervenir,Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] à payer à la société ERILIA la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 16 janvier 2025 et après un renvoi, a été retenue à l’audience du 24 avril 2025, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, représentée par son conseil, demandant le bénéfice de son assignation et actualisant sa créance à la somme de 8.277,21 euros, selon décompte en date du 24 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
Elle fait valoir qu’un paiement a été effectué par le fonds de solidarité le 21 mars 2025 et qu’aucun autre paiement n’est intervenu.
Pour un plus ample exposé des moyens développés par la requérante au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l'article 455 du code de procédure civile.

Madame [G] [H] [X], comparante en personne, fait valoir qu’elle a été hospitalisée à domicile et qu’elle a dû aider sa famille après les problèmes survenus à Mayotte.
Elle indique avoir eu beaucoup de difficultés personnelles et avoir dû renvoyer ses enfants chez leur père à [Localité 4].
Elle précise que Monsieur [M] [B] n’habite plus dans le logement loué depuis trois ans.
Elle ajoute qu’elle ne souhaite pas se maintenir dans les lieux, qu’elle ne conteste pas la dette et souhaite la payer pour s’en « débarrasser ».

Cité à étude, Monsieur [M] [B] n’est ni comparant, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 26 juin 2025 par mise à disposition au greffe, prorogée au 17 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Monsieur [M] [B] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I. Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Bouches du Rhône le 31 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 29 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

II. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
 
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce le contrat de bail d’habitation prévoit, à l’article 7.6 des conditions générales, une clause résolutoire à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 13 mars 2024 pour un arriéré locatif de 2.555,12 euros.

Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai de deux mois.

En conséquence, la clause résolutoire est dans le principe acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 13 mai 2024.

Sur le paiement des sommes à titre provisionnel
 
Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989,
 
En l’espèce le contrat de bail prévoit qu’ « en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont réputés solidaires entre eux à l’égard de la société pour toutes les obligations résultant du bail, sans pouvoir invoquer le bénéfice de division ou de discussion, cette solidarité résultant de la jouissance indivise des locaux loués ».

Madame [G] [H] [X] signale que Monsieur [M] [B] n’habite plus dans les lieux loués depuis trois ans.
Toutefois, elle ne fournit aucun élément au soutien de son assertion et, en tout état de cause, la situation n’a pas été signalée au bailleur et aucun nouveau bail n’a été formalisé. Ainsi, Monsieur [M] [B] demeure solidaire avec Madame [G] [H] [X] des obligations résultant du bail.

Il résulte du décompte locatif actualisé au 24 avril 2025 que Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] sont débiteurs de la somme de 8.277,21 euros.

Absent des débats, Monsieur [M] [B] n’élève de fait aucune contestation.

Madame [G] [H] [X] ne conteste pas le principe, ni le montant de la dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] à payer à la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, la somme de 8.277,21 euros à titre provisionnel arrêtée au 24 avril 2025, terme du mois de mars 2025 inclus.
 

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du bail antérieur qui est résilié, et afin de préserver les intérêts du bailleur, Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] seront solidairement redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer charges comprises à la date de l’acquisition de la clause résolutoire.

Il sera donc dû à ce titre solidairement la somme provisionnelle de 684,83 euros à compter du 14 mai 2024 et ce jusqu’à la libération effective des lieux et restitution des clés au bailleur.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de la SA ERILIA, venant aux droits de la SA LOGIREM, à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension du jeu de la cause résolutoire
 
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Monsieur [M] [B] n’a pas comparu et ne demande pas de délais de paiement ni la suspension du jeu de la clause résolutoire que Madame [G] [H] [X] ne sollicite pas davantage, faisant part de son souhait de ne pas se maintenir dans les lieux.

De surcroit, en l’absence de reprise du paiement du loyer avant la date de l’audience, le tribunal ne peut accorder de délais de paiement.

En conséquence, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] et de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie d’écarter les délais prévus aux articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution qui régissent les mesures d’expulsion.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. La demande de la requérante à ce titre sera donc rejetée.
 
Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

La demande de la requérante tendant à être autorisée à faire constater l’état des lieux par l’huissier qui sera commis à cet effet, assisté, s’il l’estime utile, d’un technicien, sera rejetée. En effet, la requérante peut faire appel à un commissaire de justice pour procéder à l’état des lieux de sortie sans avoir besoin de l’autorisation du tribunal.

 
III. Sur les mesures accessoires

Sur les dépens
 
Monsieur [M] [B] et Madame [G] [H] [X] qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l'instance de référé.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
 
Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS