TJ 78646, 24 juin 2025, RG 24/00203

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 1]
Tél. [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00203 - N° Portalis DB22-W-B7I-SN5A

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

DEFENDEUR(S) :

[L] [F]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;
Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société SEQENS
Société Anonyme d’Habitations à Loyers Modérés au capital social de 606 404 611.50€, inscrite au RCS de NANTERRE sous le n° B 582 142 816, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège;
représentée par Me Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS,

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [L] [F]
[Adresse 2]
représentée par Me Camille JOLY, avocat au barreau de VERSAILLES

EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [F] est locataire d’un appartement situé [Adresse 3] qu’elle occupe depuis près de quarante ans. La SA d’HLM SEQENS en est le propriétaire actuel.

La SA d’HLM SEQENS a entrepris des travaux de rénovation dans le cadre d’une opération d’acquisition-amélioration de l’ensemble immobilier auquel appartient l’appartement occupé par Mme [L] [F].

Les travaux du lot n°1 « Menuiseries extérieures et occultations » consistant à remplacer toutes les menuiseries extérieures et occultations des 30 logements dans le séjour, la cuisine et les chambres ont été confiés à la société NORBA Ile-de-France Sud par acte d’engagement du 29 juin 2021.

Ils ont été réceptionnés le 1er juin 2022 avec des réserves concernant deux appartements dont celui de Mme [L] [F] dans lequel l’entreprise n’a pas pu intervenir en raison de l’opposition de cette dernière.

Par courrier du 29 juin 2022, la SA d’HLM SEQENS a rappelé à Mme [L] [F] son obligation de laisser la société NORBA accéder à son logement pour y effectuer les travaux et l’inviter à prendre contact avec cette dernière pour convenir d’une date d’intervention.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 septembre 2022, Mme [L] [F] a expliqué son refus par la perte de luminosité qu’entrainerait le remplacement des menuiseries et des problèmes de santé.

Par courrier du 17 octobre 2023, la SA d’HLM SEQENS informait Mme [L] [F] de la visite de l’entreprise ISOSYS le 26 octobre 2023 dans son logement afin d’organiser la date de son intervention puis, par acte de commissaire de justice du 2 avril 2024, elle lui signifiait une sommation de laisser l’accès à son logement pour permettre à l’entreprise d’intervenir les 8 et 9 avril 2024.

Par courrier officiel de son avocat du 11 avril 2024, Mme [L] [F] a maintenu son refus de laisser l’accès à son logement pour réaliser les travaux.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, signifié à personne, la société d’HLM SEQENS a assigné Mme [L] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir ordonner à Mme [L] [F] de laisser les entreprises mandatées par la société SEQENS accéder aux lieux loués pour effectuer le remplacement des fenêtres de l’appartement à compter de la signification de la décision à intervenir ; Passé un délai de 10 jours, désigner la société ID FACTO, commissaire de justice associés et l’autoriser à accéder à l’appartement de Mme [L] [F] en procédant à l’ouverture de la porte et faire procéder aux travaux nécessaires en se faisant assister, en tant que de besoin, pour la réalisation de sa mission, du concours d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs et d’un serrurier ; Condamner Mme [L] [F] aux entiers dépens d’instance, en ce compris le coût de la sommation interpellative du 2 avril 2024 et à payer la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l'audience du 8 avril 2025, après deux renvois, la SA d’HLM SEQENS, représentée par son avocat, régularise des conclusions auxquelles elle se réfère expressément aux termes desquelles elle demande au visa des dispositions des articles 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 et 1240 du code civil, ainsi que des conditions générales du contrat de location, de :
- Débouter Mme [L] [F] de toutes ses demandes, fins et conclusions.
- Juger que Mme [L] [F] ne rapporte pas la preuve du caractère injustifié des travaux.
- Ordonner à Mme [L] [F] de laisser les entreprises mandatées par la SA d’HLM SEQENS accéder aux lieux loués pour effectuer le remplacement des fenêtres de l’appartement sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.
- Passé un délai de 10 jours, Désigner la SCP ID FACTO, commissaire de justice associés et l’autoriser à :

- Accéder à l’appartement de Mme [L] [F] en procédant à l’ouverture de la porte et faire procéder aux travaux nécessaires ;
- Se faire assister, en tant que de besoin, pour la réalisation de sa mission, du concours d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins majeurs et d’un serrurier.
- Condamner Mme [L] [F] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive est injustifiée.
- Condamner Mme [L] [F] aux entiers dépens d’instance en ce compris le coût de la sommation interpellative du 2 avril 2024.
- Condamner Mme [L] [F] à payer à la SA d’HLM SEQENS la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, la SA d’HLM SEQENS se prévaut des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et des conditions générales du contrat de location qui obligent le locataire à permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives de l’immeuble. Elle fait valoir que les travaux s’inscrivent dans le cadre d’une opération globale de rénovation énergétique afin d’améliorer l’isolation thermique et acoustique des logements. La SA d’HLM SEQENS produit un extrait du diagnostic technique établi par l’architecte du projet et le rapport final du contrôleur technique afin de justifier de la légitimité et la nécessité des travaux. Outre l’amélioration des performances énergétiques de l’immeuble, elle expose que ceux-ci doivent permettre de mettre l’immeuble en conformité avec les normes techniques et de sécurité en matière de prévention des risques d’incendie et seront bénéfiques aux locataires.

Elle conteste la perte de luminosité redoutée par Mme [L] [F] et considère qu’elle ne peut justifier le refus de cette dernière à se soumettre à ses obligations. La SA d’HLM SEQENS s’oppose à la demande de dommages et intérêts de Mme [L] [F] au motif qu’elle n’est pas justifiée.

Enfin, à l’appui de sa propre demande de dommages et intérêts, elle expose que la résistance de Mme [L] [F], qu’elle qualifie de « systématique, injustifiée et dilatoire », l’a contrainte à interrompre le chantier initial, stocker les menuiseries et solliciter une nouvelle entreprise dont elle produit le devis d’intervention dans le logement de la défenderesse, ce qui lui a généré des frais supplémentaires, une désorganisation logistique et un allongement injustifié du calendrier de travaux.

Mme [L] [F], représentée par son avocat, régularise également des conclusions à l’audience du 8 avril 2025, aux termes desquelles elle demande, au visa des dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1723, 1719, 1231-1 du code civil, après l’avoir déclarée recevable et bien fondée, de :
A titre principal :
- Juger que les travaux mandatés par la SA d’HLM SEQENS pour effectuer le remplacement et l’occultation des fenêtres et porte-fenêtres de l’appartement de Mme [L] [F] sont injustifiés en ce qu’ils ne revêtent ni un caractère d’urgence, ni un caractère nécessaire au maintien en état normal des lieux, et qu’ils n’apportent aucune amélioration réelle.
- Juger que les travaux mandatés par la SA d’HLM SEQENS pour effectuer le remplacement et l’occultation des fenêtres et porte-fenêtres de l’appartement de Mme [F] sont illégitimes en ce qu’ils ont vocation à modifier la forme de la chose louée.
En conséquence,
- Débouter la SA d’HLM SEQENS de sa demande d’enjoindre à Mme [L] [F] de laisser l’accès à son logement pour l’exécution des travaux relatifs aux changements et occultations des fenêtres et porte-fenêtres de l’immeuble sis [Adresse 4].
- Débouter la SA d’HLM SEQENS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A titre subsidiaire,
- Juger que la SA d’HLM SEQENS ne pourra procéder au remplacement des menuiseries et fenêtres qu’à la conditions expresse de respecter l’intégrité de la chose louée, et notamment de ne pas supprimer ni occulter aucune fenêtre et porte-fenêtres ou partie de fenêtre existante.
A titre infiniment subsidiaire,
- Juger que les travaux de remplacement et d’occultation des fenêtres et porte-fenêtres de l’appartement de Mme [L] [F] vont causer un préjudice certain relatif à la perte de luminosité ce qui va avoir un impact incontestable sur le moral de Mme [L] [F].
- Condamner la SA d’HLM SEQENS à verser la somme de 5 000 € pour réparation du préjudice moral causé à Mme [L] [F] en raison des travaux de remplacement et d’occultation des fenêtres et porte-fenêtres de son appartement.

En tout état de cause,
- Condamner la SA d’HLM SEQENS au versement de la somme de 3 000 € à Mme [L] [F] en application de l’article 700 du code de procédure civile.
- Condamner la SA d’HLM SEQENS aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [L] [F] fait valoir que son opposition est légitime dès lors que les travaux projetés ne sont ni indispensables, ni urgents et qu’ils auraient pour résultat « une modification profonde, irréversible et substantielle » de la consistance même des lieux loués. En effet, ils auraient pour conséquence l’obstruction d’une partie des fenêtres et portes-fenêtres. Elle produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice pour illustrer la modification apportée aux fenêtres d’un appartement voisin et la perte de luminosité en résultant. Elle communique également plusieurs attestations de voisins qui témoignent de cette perte de luminosité.

Elle affirme également que les fenêtres et porte-fenêtres de son logement ont été remplacées en 2019 par le précédant bailleur et s’appuie sur le procès-verbal de constat du commissaire de justice pour justifier que ces fenêtres et portes-fenêtres sont en très bon état et parfaitement hermétiques et qu’il n’y a pas lieu de les remplacer à nouveau.

A titre subsidiaire, pour le cas où la SA d’HLM SEQENS serait autorisée à procéder aux travaux tels qu’ils sont envisagés, elle demande l’allocation de dommages et intérêts en réparation du préjudice qui résulterait alors de la perte de luminosité et de son trouble de jouissance. Elle fait valoir que dans un tel cas, le manquement de la bailleresse à son obligation d’assurer à sa locataire une jouissance paisible du logement serait établi. Elle indique souffrir de troubles anxieux chroniques incluant la claustrophobie l’obligeant à vivre dans des espaces lumineux, à défaut de quoi sa santé serait inévitablement impactée. Elle produit des certificats médicaux.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LES DEMANDES DE LA SA D’HLM SEQENS RELATIVES À LA RÉALISATION DES TRAVAUX

Il résulte de l’article 1353 du code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. »

L’article 7 e) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. (…) »

Cette obligation est rappelée dans les conditions générales du contrat de location à l’article 16 – « Obligations des parties ».

Ainsi, le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des :
Travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives d’un même immeuble.
Travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.
Travaux d’amélioration de la performance à réaliser dans les locaux loués.
Travaux de mise aux normes de décence.

Il résulte de ce texte que le locataire ne peut s’opposer à la réalisation par le bailleur des travaux d’amélioration des lieux loués lorsque ceux-ci portent sur l’amélioration de la performance énergétique de ces locaux. (Cass. Civ. 3ème 9 avril 2014, n°12-35.313);

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS justifie par la communication de l’extrait du diagnostic établi par l’architecte chargé du projet que les travaux confiés à la société NORBA Ile-de-France Sud devaient permettre d’améliorer la performance énergétique de certains logements.

L’architecte indique ainsi qu’« une partie des locataires que nous avons rencontrés se plaignaient de leurs fenêtres. Problèmes de fermeture, perméabilité à l’air, etc… » et il ajoute qu’il « parait difficile de faire le tri entre les menuiseries qui ont été remplacées et celles qui sont anciennes. De plus les remplacements se sont faits au coup par coup. L’ossature et les vitrages des fenêtres à l’heure actuelle n’ont pas les mêmes performances énergétiques que des vitrages datant de 10 ans ou plus. Pour une question d’homogénéité de la performance énergétique et compte tenu des fenêtres qui sont à remplacer d’office pour des questions de sécurité incendie et des problèmes d’infiltrations il est prévu de toutes les remplacer ».

S’agissant de l’appartement de Mme [L] [F], celle-ci expose que ses fenêtres ont été remplacées deux ans auparavant. Elle en justifie par la production d’un procès-verbal de constat établi par Maître [B], commissaire de justice, le 28 octobre 2024 qui fait état de menuiseries « composées de châssis PVC, d’aspect récent, équipées d’un double vitrage, le tout en très bon état et parfaitement hermétique ».

La SA d’HLM SEQENS le conteste en affirmant que les fenêtres de l’appartement de Mme [L] [F] n’ont pas été remplacées et que seuls les joints ont été refaits. Toutefois, elle n’en justifie pas.

Le fait que Mme [L] [F] ait sollicité le 27 juin 2024 l’intervention de son bailleur pour un dysfonctionnement de la fenêtre de sa chambre n’est pas de nature à contredire la position de la locataire dès lors, qu’ayant refusé d’intervenir, la bailleresse ne se prononce pas sur la cause de ce dysfonctionnement. Selon les dires de Mme [L] [F], c’est une pièce de Lego qui coinçait le mécanisme de la fenêtre.

Ainsi, il n’est pas établi que le remplacement des menuiseries dans le cadre des travaux litigieux est de nature à améliorer les performances énergétiques du logement loué à Mme [L] [F].

Il n’est pas non plus établi que ces travaux sont nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, ni qu’ils sont de nature à permettre la mise aux normes de décence du logement.

En particulier, les pièces produites par la SA d’HLM SEQENS ne permettent pas d’établir que les fenêtres et portes-fenêtres du logement de Mme [L] [F] feraient partie de celles qui sont à remplacer d’office car elles ne seraient pas conformes aux normes de prévention du risque incendie.

En effet, si l’architecte fait référence à des fenêtre « à remplacer d’office pour des questions de sécurité incendie », il ne précise pas de quelles fenêtres il s’agit. Le CCTP de ces travaux prévoit la pose de « châssis pare flammes ½ heures avec parties pleines » à l’article 16 « afin de régler les problèmes de C+D qui existent pour les fenêtres des chambres entre deux étages, sur un empilement de 8 séjours et sur la série de fenêtres des séjours donnant sur un balcon jouxtant la série de fenêtres des séjours de l’immeuble voisin en partie latérale ». Il en résulte que cela ne concerne pas les 30 logements de l’ensemble immobilier et il n’est pas précisé si cela concerne l’appartement loué par Mme [F]. Enfin, le rapport final de contrôle technique en date du 8 mars 2023 ne permet pas non plus à la demanderesse d’apporter cette preuve.

Dans ces conditions, la SA d’HLM SEQENS ne justifie pas de l’existence d’une obligation pour Mme [L] [F] de laisser l’accès à son logement pour permettre les travaux envisagés.

Par conséquent, sans qu’il y ait lieu de statuer sur la légitimité des travaux envisagés au regard des dispositions de l’article 1723 du code civil, il convient de la débouter de toutes ses demandes.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Partie perdante, la SA d’HLM SEQENS supportera la charge des dépens.

De plus, compte tenu des frais qu’a dû engager Mme [L] [F] pour se défendre, la SA d’HLM SEQENS sera condamnée à lui verser une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS