TJ 78646, 24 juin 2025, RG 25/00015

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]
Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 25/00015 - N° Portalis DB22-W-B7J-SV7A

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

réputé contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. LES RESIDENCES

DEFENDEUR(S) :

[M] [V]
[S] [V]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;
Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société LES RESIDENCES
S.A. [Adresse 5] , immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°308 435 460, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, venant aux droits de L’OPIEVOY en raison d’un transfert de branche complète et autonome d’activité de logement social sur le territoire des Yvelines et de l’Essonne.
représentée par Me Claudine SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, substituée à l’audience par Me DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES;

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [M] [V]
né le 04 janvier 1974 à [Localité 7]
demeurant [Adresse 2]
non comparant

Mme [S] [V]
née le 26 avril 1977 à [Localité 8]
demeurant [Adresse 2]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2013, l’Office Public de l’Habitat Interdépartemental de l’Essonne, du Val d’Oise et des Yvelines aux droits duquel vient la SA d’HLM LES RESIDENCES a donné en location à M. [M] [V] et Mme [S] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] comprenant un garage et un jardin, pour un loyer mensuel initial de 423,98 € pour le logement, outre 49,82 € pour le garage et 26,02 € pour le jardin, majoré des charges et redevances locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait délivrer, par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2023 à M. [M] [V] et Mme [S] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 744,48 €.

Par actes de commissaire de justice du 14 novembre 2024 signifiés à l’étude, la SA d’HLM LES RESIDENCES a assigné M. [M] [V] et Mme [S] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet aux fins de les voir :
Condamner solidairement à lui payer au titre des arriérés de loyers, charges et frais la somme de 2 080,53 € ;
Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail passé entre les parties et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour impayé de loyer conformément aux dispositions des articles 1729 et 1741 du code civil ;
Condamner les défendeurs à payer à la demanderesse à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et jusqu’à la libération effective des lieux ;
Prononcer l’expulsion des défendeurs, de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;
Prononcer le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles qu’il désignera ou dans tel lieu au choix du bailleur et sans garantie de toutes sommes qui pourront être dues conformément aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Dire et juger que les frais de gardiennage et de transport du mobilier seront à la charge des locataires ;
Condamner les défendeurs au paiement d’une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner les défendeurs aux dépens de l’instance au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;
Prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant l’exercice de toutes voies de recours.

A l’audience du 8 avril 2025, la SA d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation mais actualise le montant de la dette qui s’élève, au 29 mars 2025, à 689,10 €. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais dans les termes de la proposition formulée par M. [M] [V]. Elle fait remarquer que si ce dernier expose que son épouse est décédée, il n’en justifie pas.

M. [M] [V] comparait. Il indique que Mme [S] [V] est décédée en 2016. Il reconnait la dette locative mais dit avoir réglé 300 € le 5 avril 2025. Il demande des délais de paiement et propose de s’acquitter du solde de la dette en 3 fois ou en réglant 100 € par mois en plus du loyer et des charges courants. Il souhaite rester dans le logement.

Il a été donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’absence de justification du décès de Mme [S] [V], il convient de considérer qu’elle n’a pas comparu à l’audience.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 18 novembre 2024, 1soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir notifié la situation d’impayés à la CAF le 30 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur le bien-fondé de la demande

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le contrat de bail du 22 novembre 2013 contient une clause résolutoire (article 13 b). - « Clause résolutoire» des clauses générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2023, pour la somme en principal de 744,48 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 31 mars 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

La SA d’HLM LES RESIDENCES produit un décompte démontrant que M. [M] [V] et Mme [S] [V] restent lui devoir, après déduction des frais de poursuites et d’enquête sociale, la somme de 56,21 € à la date du 29 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

M. [M] [V] reconnait le principe de la dette mais indique, sans en justifier à l’audience, avoir réglé 300 € le 5 avril 2025.

Il sera donc condamné, en deniers ou quittances, au paiement de cette somme de 56,21 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement sur le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. » 3

L'article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l‘exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, les dispositions des V et VII de l’article 24 précités sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM LES RESIDENCES que M. [M] [V] a effectué des règlements de 150 et 140 € les 12 et 20 mars 2025 ainsi que 150 € le 20 février 2025. Il convient de considérer que ces versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant et qu’il a ainsi réglé l’intégralité du derniers loyers courants.

D’autre part, la SA d’HLM LES RESIDENCES a fait part de son accord pour l’octroi de délais dans les termes proposés par M. [M] [V] à l’audience.

Compte tenu de ces éléments, de sa proposition de règlement formulée à l’audience ainsi que de la modicité de la dette locative, M. [M] [V] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des mensualités dues au titre de l’arriéré de loyer d’autre part, justifiera la condamnation de M. [M] [V] et Mme [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation qui sera équivalente au montant du loyer et des charges tels qu’il aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [M] [V] et Mme [S] [V], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

De plus, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM LES RESIDENCES, M. [M] [V] et Mme [S] [V] seront condamnés à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il sera rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire et qu'il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS