TJ 78646, 24 juin 2025, RG 24/00221

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 7]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]
Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00221 - N° Portalis DB22-W-B7I-SOU2

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

réputé contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

Société 1001 VIES HABITAT

DEFENDEUR(S) :

[U] [I]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;
Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Société 1001 VIES HABITAT
S.A. [Adresse 5] au capital de 29 070 000.00€, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 272 015 541, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège;
représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, subsituée à l’audience par Me DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

Mme [U] [I]
demeurant [Adresse 1]
non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 décembre 2021, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a donné en location à Mme [U] [I] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 354,89 € et 152,03 € de provisions sur charges, outre le cas échéant une contribution pour le partage des économies de charges de 6,36 €.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 février 2024, revenue avec la mention « pli avisé non réclamé », la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a mis en demeure Mme [U] [I] de payer le solde débiteur de son compte locataire pour 1 568,82 € dans un délai de huit jours. Le 25 mars 2024, elle a proposé un rendez-vous à Mme [U] [I] et le 17 mai 2024, elle l’a encore invitée à prendre contact avec ses services afin de faire le point sur ses capacités de remboursement en vue de l’octroi de délais de paiement.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a faire délivrer à Mme [U] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 3 171 €.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, signifié à l’étude, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT a assigné Mme [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1184 (ancien), 1729 et 1741 du code civil, aux fins de la voir :

Condamner à lui payer la somme de 4 947,87 € due pour les causes énoncées ;
Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société requérante ;
Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;
Ordonner en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 2], en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique si besoin est, à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Dire qu’à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la décision à intervenir en cas de la résiliation judiciaire, et jusqu’à son départ définitif, la défenderesse devra mensuellement, à titre d’indemnité d’occupation une somme égale au loyer, majoré de 50%, sans préjudice des charges ; Subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer ;
Condamner Mme [U] [I] au paiement, au profit de la société requérante, d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir ;
Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [U] [I], sous réserve des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
Condamner Mme [U] [I] à lui payer la somme de 330 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
Condamner Mme [U] [I] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

A l'audience du 8 avril 2025, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT représentée par son avocat, informe le tribunal que la dette est en augmentation en dépit du versement effectué le 15 mars 2025. Elle maintient les demandes exposées dans son assignation.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude Mme [U] [I] n’est ni présente, ni représentée.

Il a été donné lecture du rapport de diagnostic social et financier reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 3 octobre 2024, 1soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier électronique dont il a été accusé réception le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 2 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ensuite, l'article 24 V de cette même loi, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, ajoute que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

Enfin, l'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 également applicable à l'espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

Le bail conclu le 21 décembre 2021 contient une clause résolutoire à l’article 14 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 mai 2024, pour la somme en principal de 3 171 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 31 juillet 2024.

L’expulsion de Mme [U] [I] sera ordonnée, en conséquence, aucun délai ne pouvant être accordé, les loyers courants n'étant pas réglés dans leur intégralité au jour de l'audience.

Il n'apparaît pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Mme [U] [I] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

L’indemnité d’occupation, en cas d’occupation sans droit ni titre, est destinée non seulement à compenser les pertes de loyer subies par le bailleur, mais également à l'indemniser du préjudice qu'il subit du fait de l'occupation qui rend indisponible, le logement anciennement loué. Il en résulte qu’elle peut être supérieure au loyer et qu'elle tient compte des circonstances particulières de chaque cas.

En raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, l’indemnité d’occupation constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

Dès lors, cette indemnité qui s'apprécie en fonction du coût de l’occupation, doit nécessairement comprendre, dès lors qu'il n'est pas démontré que la valeur locative est inférieure au montant du loyer, et afin de réparer intégralement le préjudice résultant pour le bailleur du maintien dans les lieux de l'occupant sans droit ni titre, outre le paiement des charges, celui des révisions éventuelles du loyer et ne saurait, de ce fait, être inférieure à la somme qui aurait été payée en cas de poursuite du bail.

En l’espèce, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT ne justifie pas d’un préjudice supérieur à celui de la perte des loyers et des charges tels qu’ils auraient été dus si le contrat s’était poursuivi. L’indemnité d'occupation sera donc fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, et calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [U] [I] sera condamnée au paiement de cette indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 1er août 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, et la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT sera déboutée de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation.

La SA d’HLM 1001 VIES HABITAT produit un décompte démontrant que Mme [U] [I] restait devoir, à la date de l’assignation, après soustraction des frais de poursuite et des pénalités d’enquête ressources, la somme de 4 781,28 € (comprenant l’échéance d’août 2024) au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date.

Mme [U] [I], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 4 781,28 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

Aucun délai de paiement ne peut être accordé, le loyer courant n'étant pas intégralement payé.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [U] [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT, Mme [U] [I] sera condamnée à lui verser la somme de 330 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS