TJ 78646, 24 juin 2025, RG 24/00322

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 9]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE RAMBOUILLET

[Courriel 4]
Tél. 01.30.46.29.60

N° RG 24/00322 - N° Portalis DB22-W-B7I-SUFP

MINUTE : /2025

JUGEMENT

Du : 24 Juin 2025

réputé contradictoire
et en premier ressort

DEMANDEUR(S) :

S.A. SEQENS

DEFENDEUR(S) :

[X] [C], [P] [J]

expédition exécutoire
délivrée le
à

copies délivrées le
à

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

L’AN DEUX MILLE VINGT-CINQ
et le VINGT QUATRE JUIN

Après débats à l'audience publique du Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET tenue le 08 Avril 2025 ;
Sous la présidence de Cécile TIBERGHIEN, Juge du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, Magistrat à titre temporaire délégué par ordonnance de M. Le Président du Tribunal Judiciaire de VERSAILLES en date du 13/07/2023, chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET, assistée de Virginie DUMINY, Greffier ;

le jugement suivant a été rendu en indiquant que la décision serait mise à disposition au greffe aux horaires d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

La Société SEQENS
Société Anonyme d’Habitations à Loyers Modérés au capital social de 606 404 611,50€, inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n° 582 142 816, dont le siège social est situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son Directeur domicilié en cette qualité audit siège;
représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, subsituée par Me CEPRIKA, avocat au barreau de VERSAILLES

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [X] [C]
demeurant [Adresse 1]
non comparant

Mme [P] [J]
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 avril 2020, la SA d’HLM SEQENS a donné en location à Mme [P] [J] et M. [X] [C] un logement situé [Adresse 2] pour un loyer mensuel initial de 466,36 €, outre 114,37 € de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé du 14 avril 2020, les mêmes parties ont conclu un contrat de location portant sur un emplacement de stationnement situé [Adresse 8] pour un loyer mensuel initial de 27,93 €, outre 4,35 € de provisions sur charges.

Le 9 mars 2023, la SA d’HLM SEQENS a informé Mme [P] [J] et M. [X] [C] qu’une échéance de 249,65 € n’avait pu être prélevée.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 27 avril 2023, elle les mettait en demeure de régulariser leur arriéré de loyers de 668,74 € dans un délai de huit jours.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2023, la SA d’HLM SEQENS faisait délivrer à Mme [P] [J] et M. [X] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour la somme en principal de 918,39 €.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, signifié en l’étude, la société d’[Adresse 5] a ensuite assigné Mme [P] [J] et M. [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles siégeant au tribunal de proximité de Rambouillet au visa notamment des dispositions des articles 1103, 1225, 1728 du code civil, 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, 1224 et 1227 du code civil, aux fins de voir :
Déclarer recevable et bien fondée la société demanderesse en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
A titre principal,
Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et reproduite dans le commandement de payer du fait du défaut de paiement des loyers et des charges.
A titre subsidiaire,
Prononcer la résiliation de l’engagement de location, sur le fondement des articles 1103, 1225, 1728, 1741 du code civil aux torts et griefs des défendeurs en raison des impayés locatifs.
En tout état de cause :
Ordonner l’expulsion des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, des lieux sis [Adresse 3] (appartement et emplacement de stationnement).
Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués, dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur, ou à défaut sur place.
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à payer à la société demanderesse la somme de 5 753,87 €, selon un décompte arrêté provisoirement au 2 décembre 2024 (terme du mois de novembre 2024 inclus), avec intérêts de droit.
Condamner solidairement ou à défaut in solidum les défendeurs à payer à la société demanderesse, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité d’occupation mensuelle qui sera fixée au montant du loyer et des charges, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.
Condamner in solidum les défendeurs au paiement d’une somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Assortir la décision à venir de l’exécution provisoire.
Condamner in solidum les défendeurs en tous les dépens.

A l'audience du 8 avril 2025, la SA d’H.L.M SEQENS, représentée par son avocat, maintient les demandes exposées dans son assignation et actualise le montant de la dette qui s’élève désormais à 7 637,19 €, après déduction des frais de poursuites, échéance de mars 2025 incluse. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement en l’absence de reprise du paiement des loyers et charges courants et de paiements réguliers.

Mme [P] [J] comparait. Elle expose qu’elle s’est séparée de M. [X] [C] et qu’une procédure de divorce est en cours. En attendant, ils vivent sous le même toit. Le couple a deux enfants à charge. M. [X] [C], qui perçoit 560 € au titre du RSA et effectue des missions en intérim, se serait engagé à payer le loyer résiduel de 203 €. Quant à elle, elle propose de payer 50 € par mois en plus du loyer et des charges courants pour apurer la dette locative. Elle doit commencer un contrat de travail à durée déterminée d’un an à partir du 1er mai. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié à l’étude, M. [X] [C] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

De plus, en application de l’article 472 du code de procédure civile, à défaut de comparution du défendeur, il est néanmoins statué sur la demande et le juge n'y fait alors droit que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

- sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 4 décembre 2024, 1soit plus de six semaines avant l’audience du 8 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM SEQENS justifie avoir notifié la situation d’impayés à la CAF par lettre recommandée avec demande d’avis de réception distribuée le 12 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au jour de la conclusion du contrat, conformément à l’avis rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024 (avis n°24-70.002) prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 avril 2020 contient une clause résolutoire à l’article 19 de ses conditions générales et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 mai 2023, pour la somme en principal de 918,39 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 juillet 2023.

Le contrat de location de l’emplacement de stationnement comporte également une clause résolutoire à l’article 6 prévoyant la résiliation de plein droit de la convention à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, huit jours après un commandement de payer resté infructueux. Le commandement de payer du 15 mai 2023 portait également sur les sommes dues au titre de ce contrat de location. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire de ce contrat sont également réunies.

L’expulsion de Mme [P] [J] et M. [X] [C] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT

Mme [P] [J] et M. [X] [C] seront condamnés au paiement d'une indemnité d’occupation pour la période courant à compter du 16 juillet 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si les contrats s'étaient poursuivis, et calculée au prorata du nombre de jours d’occupation, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SA d’HLM SEQENS produit un décompte démontrant que Mme [P] [J] et M. [X] [C] restaient devoir, après soustraction des frais de poursuites et des frais d’enquête sociale, la somme de 7 576,23 € à la date du 3 avril 2025 (comprenant l’échéance de mars 2025) au titre de l'arriéré locatif, c'est à dire l'ensemble des loyers, charges et indemnités d'occupations dues à cette date.

Mme [P] [J] et M. [X] [C] n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de cette dette.

Mme [P] [J] et M. [X] [C] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 7 576,23 €, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES DE DELAIS ET DE SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ».

S’agissant d’une loi de procédure et des pouvoirs du juge, ces dispositions sont applicables à toutes les assignations à compter du 29 juillet 2023. Elles sont ainsi applicables en l’espèce.

L'article 24 VII dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 également applicable à l'espèce, précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. »

En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SA d’HLM SEQENS que les locataires n’avaient pas repris le paiement du loyer et des charges au jour de l’audience. Les conditions des articles 24V et 24VII précités ne sont donc pas réunies.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne peut être accordé et les effets de la clause résolutoire du bail ne peuvent être suspendus.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Mme [P] [J] et M. [X] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

En outre, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM SEQENS, Mme [P] [J] et M. [X] [C] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 700 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire et il n'y a pas lieu de l'écarter.

PAR CES MOTIFS