TJ 77284, 23 juill. 2025, RG 24/05563

Min N° 25/00625
N° RG 24/05563 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY7N

M. [S] [K]
Mme [R] [K]

C/
Mme [Y] [C]
M. [X] [F]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [S] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Madame [R] [K]
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentés par Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [C]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Elodie BRUYAS, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

Monsieur [X] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Guillaume GREZE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Audrey CAGNEAUX-DUMONT

Copie délivrée
le :
à : Me Elodie BRUYAS et Me Guillaume GREZE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 avril 2015, Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] ont donné à bail à Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] une maison individuelle située [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 960 euros.

Par acte du 27 avril 2015, Madame [P] [Z] s’est portée caution des engagements de Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 03 mai 2023, Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] ont fait notifier à Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] un congé pour reprise, prenant effet au 09 mai 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 19 novembre et 04 décembre 2024, Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] ont fait respectivement assigner Madame [P] [Z], Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de, à titre principal, validation du congé pour reprise et condamnation au paiement de la dette locative.

Par exploits de commissaire de justice en date des 03 et 04 avril 2025, Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] ont fait assigner respectivement Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :

- Constater le désistement des demandes formées par Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] à l’encontre de Madame [P] [Z],
A titre principal,
- Constater que le contrat de bail conclu le 27 avril 2015 entre Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] et Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] a pris fin le 09 mai 2024 par suite du congé pour reprise délivré aux locataires selon courrier recommandé du 03 mai 2023,
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail conclu le 27 avril 2015 entre Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] et Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F],
En conséquence,
- Ordonner que Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] devront dans la huitaine du prononcé du jugement avoir quitté les lieux dont il s’agit,
- Dire que faute pour Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] d’avoir libéré, dans ce délai, les lieux de tous occupants et objets mobiliers de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et celles de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la Force publique et d’un serrurier si besoin est,
- Condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle, à effet au 09 mai 2024, subsidiairement à compter de la résolution du bail, égale au montant du loyer courant, outre les charges et taxes courantes, qui sera indexée annuellement en fonction de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE,
- la somme de 22.901,48 euros correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au 10 mars 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,
- la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
- les dépens, en ce compris le coût de la procédure d’expulsion,

- Débouter Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] de toutes leurs demandes,
Rappeler l’exécution provisoire de droit.

L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 04 avril 2025.
 
À l'audience du 21 mai 2025, Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K], représentés, se réfèrent aux termes de leur assignation, et soulignent qu’un congé a été délivré par courrier du 03 mai 2023 pour une reprise du logement par leur petit-fils, mais la locataire leur a adressé un courrier indiquant qu’elle ne souhaite pas quitter le logement et a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré irrecevable.

Ils font valoir, sur le fondement de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, que le congé délivré comporte des termes précis, mentionnant le motif de reprise du logement et le nom du bénéficiaire, et qu’il respecte le délai de six mois de préavis.

A titre subsidiaire, si le congé n’était pas validé, ils sollicitent le prononcé de la résolution judiciaire du contrat de location, sur le fondement de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989, et des articles 1224 et 1227 du code civil. Il précisent que les locataires ont manqué gravement à leurs obligations, en arrêtant de payer les loyers depuis deux ans, et en ne justifiant pas de l’assurance du logement, et de l’entretien annuel de la chaudière qui a été remplacée en décembre 2022.

En réponse aux moyens de défense soulevés, ils soulignent que Monsieur [X] [F] ne justifie pas d’un congé régulièrement délivré en 2018, que c’est ce dernier qui a toujours payé les loyers, même après la date où il prétend avoir quitté le logement, ce qui est d’ailleurs constaté par le jugement prononçant l’irrecevabilité du dossier de surendettement.
Ils s’opposent à la demande de Madame [Y] [C] de délais pour quitter les lieux, laquelle a déjà bénéficié d’un délai depuis la date d’effet du congé, et considèrent qu’elle ne présente pas les conditions lui permettant de bénéficier de délais d’expulsion.

Madame [Y] [C], représentée, sollicite dans les conclusions auxquelles elle s’est référée à l’audience, de :
- Constater la nullité du congé,
- débouter Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] de leurs demandes, fins et conclusions,
- Accorder à Madame [Y] [C] des délais de paiement,
- Accorder à Madame [Y] [C] un délai qui ne pourra être inférieur à six mois pour lui permettre de quitter les lieux.

Elle fait valoir que le congé délivré par les bailleurs ne respecte pas les prescriptions de l’article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, car il manque de précisions, ne comporte aucune motivation, et qu’il n’était pas accompagné de la notice relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Elle ajoute que les bailleurs ne justifient pas du caractère réel et sérieux de la décision de reprise, laquelle est intervenue à une période où la locataire s’est plainte du dysfonctionnement de la chaudière. Elle explique que dès 2018 elle a signalé les problèmes d’utilisation de la chaudière, qui a été changée, mais n’est pas adaptée aux convecteurs présents dans le domicile. Elle affirme que Monsieur [X] [F] ne réside plus dans le domicile, mais demeure présent à ses côtés pour l’aider dans ses démarches administratives car elle fait face à des problèmes de santé.

Monsieur [X] [F], représenté, se réfère aux conclusions qu’il dépose à l’audience et demande au Juge des contentieux de la protection de :
- Rejeter l’intégralité des demandes dirigées contre lui,
Subsidiairement, si par impossible le Juge des contentieux de la protection constatait que le congé délivré par Monsieur [X] [F] était dépourvu d’efficacité,
- Limiter la condamnation susceptible d’être prononcée contre Monsieur [X] [F] à de plus justes proportions,
En tout état de cause,
- Condamner Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] au versement au conseil de Monsieur [X] [F], Maître [I] [G], de la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la Loi du 10 juillet 1991, sous réserve de sa renonciation à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat à la mission d’aide juridictionnelle qui lui a été confiée.

Il fait valoir avoir donné congé pour quitter le logement, qu’il produit la preuve du bordereau d’envoi, mais pas celui de la réception par les bailleurs. Il explique avoir entretenu des relations conflictuelles avec Madame [Y] [C], laquelle a incendié ses véhicules. Il souligne que cette dernière a confirmé qu’il ne résidait plus dans le logement loué, constate qu’elle est seule mentionnée sur le décompte locatif, et dit produire une attestation de sa mère certifiant qu’il réside à son domicile.

Il sera renvoyé aux écritures des parties, déposées à l’audience, pour un exposé littéral de leurs moyens respectifs, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] assignés à l’étude du commissaire de justice, étaient représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, un congé aux fins de reprise a été délivré par les bailleurs, Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K], aux locataires par courrier recommandé en date du 03 mai 2023, dont ils ont accusé réception, pour une prise d’effet le 09 mai 2024, soit avant l’assignation des 19 novembre et 04 décembre 2024.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] aux fins de validation du congé est recevable.

Sur la validité du congé :

Conformément aux dispositions de l'article 15 de la Loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, « ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise » qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, « le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé », son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire, ou de son concubin notoire. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement.

En l’espèce, Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] ont donné congé à Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] du logement sis [Adresse 2], par lettre recommandée avec accusé réception du 03 mai 2023, en indiquant le motif de congé pour reprise au profit de leur petit-fils [D] [K] résidant sur la commune de [Localité 4].

Les demandeurs produisent aux débats une attestation de Monsieur [D] [K] faisant état de sa volonté de résider au domicile de ses grands-parents, afin de « prendre son autonomie », lequel joint une copie de sa carte électorale démontrant qu’il réside dans la même communauté d’agglomération que le lieu de situation du bien loué, montrant qu’il y a donc déjà installé ses centres d’intérêt.

Si les demandeurs ne justifient pas de l’envoi de la notice d’information, les textes légaux ne prévoient pas de sanction en cas de non-respect.

Ainsi, le congé délivré aux locataires, qui précise le motif pour reprise en indiquant le nom du bénéficiaire, confirmé par ce dernier, remplit les conditions de validité.

Monsieur [X] [F] affirme avoir donné congé du bail du logement sis [Adresse 2], et produit un courrier en date du 29 janvier 2018 par lequel il en informait les bailleurs, sans justifier de la réception dudit courrier par ses destinataires. En outre, il ressort des différents éléments du dossier, que Monsieur [X] [F] a continué à déclarer sa domiciliation à l’adresse du logement loué, et à prendre en charge le règlement des loyers après l’envoi du courrier informant de son congé.

Ces différents éléments amènent à considérer que Monsieur [X] [F] s’est maintenu dans les lieux loués, ou à tout le moins s’est comporté comme un locataire, après l’envoi du courrier du 29 janvier 2018 par lequel il informait les bailleurs de sa volonté de donner congé, sans justifier de la réception dudit courrier par ces derniers.

En conséquence, il y a donc lieu de déclarer valable le congé pour reprise donné par Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] aux locataires par courrier du 03 mai 2023, et de constater que Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] sont occupants sans droit ni titre du logement, depuis le 09 mai 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

Il convient de débouter Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] de leur demande sur ce chef.

Sur la demande de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que  du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [Y] [C] présente une situation financière fragile, n’exerce pas d’activité professionnelle et perçoit l’allocation spécifique de solidarité (ASS) après avoir épuisé ses droits à l’allocation d’aide au retour à l’emploi. Cependant elle n’apporte aucun élément objectif permettant de démontrer qu’elle s’est mobilisée pour trouver un nouveau logement, et sa mauvaise foi a été reconnue dans le jugement du 13 septembre 2024 rendu par le Juge des contentieux de la protection, qui a prononcé l’irrecevabilité de sa demande tendant à bénéficier des dispositions légales sur le traitement du surendettement des particuliers.

En outre, le congé donné par les bailleurs est effectif depuis le 09 mai 2024, soit depuis plus d’un an, pendant lequel les propriétaires n’ont pas pu disposer de leur propriété en permettant à leur petit-fils de s’y installer.

Au regard de ces éléments, il convient de débouter Madame [Y] [C] de sa demande de délais d'expulsion.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 09 mai 2024, Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] à son paiement à compter du 09 mai 2024, date de validité du congé, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des débats à l’audience et des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 avril 2015, des décomptes de la créance actualisée au 10 mars et 21 mai 2025, que Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il a été démontré supra que Monsieur [X] [F] s’est maintenu dans le logement, ou à tout le moins a agi comme un locataire, après la délivrance irrégulière d’un congé.

Conformément à l’article 1310 du code civil, en l’absence de disposition légale ou contractuelle permettant de retenir la solidarité, qui ne se présume pas, il n'y a pas lieu de prononcer une condamnation solidaire à l’encontre des locataires.

En conséquence, il convient de condamner Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] à payer à Monsieur [S] [K] et Madame [R] [K] la somme de 24.978,94 euros au titre de la dette locative due au 21 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier.

En l'espèce, Madame [Y] [C] fait état d’une situation personnelle, de ressources et de propositions d'apurement trop faibles au regard de l’importance de la dette, qui ne permettent pas de la solder dans les délais légaux.

Sa demande de délais de paiement sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Y] [C] et Monsieur [X] [F] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais non compris dans les dépens qu'elle a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS