TJ 77284, 23 juill. 2025, RG 25/01537

Min N° 25/00645
N° RG 25/01537 - N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD5BO

S.C.I. SR02 [Localité 7]

C/
M. [I] [G]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. SR02 [Localité 7]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Me Carine FONTAINE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [G]
[Adresse 2]
[Adresse 6]
[Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Carine FONTAINE

Copie délivrée
le :
à : Monsieur [I] [G]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2015, la Société civile immobilière ELHYASS a donné à bail à Monsieur [I] [G] un appartement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 640,00 euros, et 50 euros de provisions sur charges.

Par acte notarié en date du 08 décembre 2017, la Société civile immobilière ELHYASS a cédé le bien immobilier à la Société sivile immobilière SR02 MEAUX ( la SCI SR02 MEAUX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2024, la SCI SR02 MEAUX a fait signifier à Monsieur [I] [G] un commandement d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 mars 2025, la SCI SR02 MEAUX a fait signifier à Monsieur [I] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2549,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 11 mars 2025 la SCI SR02 MEAUX a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025, la SCI SR02 MEAUX a fait assigner Monsieur [I] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 20 octobre 2024, ordonner l’expulsion sans délai, de Monsieur [I] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la présente décision,condamner Monsieur [I] [G] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.438,16 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de mars 2025, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer,rappeler l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 21 mars 2025.

À l'audience du 21 mai 2025, la SCI SR02 MEAUX, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4126,36 euros arrêtée au 19 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

La SCI SR02 MEAUX soutient, sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [I] [G] n'a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement, et sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 10 mars 2025. À titre subsidiaire, elle soutient que Monsieur [I] [G] ne respecte pas ses obligations de locataire, par le non-paiement des loyers et des dégradations des parties communes de l’immeuble, justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [I] [G], régulièrement assigné, à l'étude du commissaire de justice, selon les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représenté.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [I] [G] assigné à l’étude du commissaire de justice, ne comparait pas et n'est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 mars 2025, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SCI SR02 MEAUX justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SCI SR02 MEAUX aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 2 juin 2015, du commandement de payer délivré le 10 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 19 mai 2025 que la SCI SR02 MEAUX rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 303,13 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [I] [G] à payer à la SCI SR02 MEAUX la somme de 3.823,23 euros, au titre des sommes dues au 19 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut d'assurance :

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut d'assurance, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail du 2 juin 2015 a été signifié par commissaire de justice en date du 20 septembre 2024.

Le locataire n’a pas justifié de la souscription d’un contrat d’assurance.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai d'un mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 octobre 2024 à 24 heures.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 2 juin 2015, à compter du 22 octobre 2024.

Il convient dès lors d'ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l'expulsion :

Sur la demande d'astreinte :

Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [I] [G] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [I] [G] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 octobre 2024, Monsieur [I] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [I] [G] à son paiement à compter du 22 octobre 2024, date de résiliation du bail, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [I] [G] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification des commandements de payer des 20 septembre 2024 et 10 mars 2025.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [I] [G] à payer à la SCI SR02 MEAUX la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS