TJ 77284, 23 juill. 2025, RG 24/05344

Min N° 25/00628
N° RG 24/05344 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYN2

M. [B] [K]
Mme [O] [X] épouse [K]

C/
M. [D] [T]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 23 juillet 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Madame [O] [X] épouse [K]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentés par Me Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [T]
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 4]

représenté par Me Séverine MEUNIER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mme PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia
Greffier : Mme DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 21 mai 2025

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Thibaut EXPERTON

Copie délivrée
le :
à : Me Séverine MEUNIER

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 17 juillet 2020, Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] a donné à bail à Monsieur [D] [T] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 420 euros, et 20 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024, Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] ont fait signifier à Monsieur [D] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2.202,60 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, et d'avoir à justifier de l'assurance du logement.

Par notification électronique du 26 août 2024, Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [D] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Meaux aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, et d’un serrurier,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au Tribunal de désigner ou dans tel autre lieu du choix du bailleur, et ce, en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues ; condamner Monsieur [D] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3.062,36 euros, arrêtée au mois d’octobre 2024, correspondant aux loyers et charges dus, puis au titre de l’indemnité d’occupation à la date de résiliation du bail, indemnité à parfaire dans l’attente du jugement à intervenir,la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 07 novembre 2024.

À l'audience du 21 mai 2025, Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 6.831,23 euros arrêtée au 14 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus.

Ils soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [D] [T] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 22 août 2024, et sur le fondement de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il n’a pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils soulignent que le défendeur a repris le paiement du loyer courant.

Monsieur [D] [T], représenté, ne conteste pas le principe de la dette, confirme avoir repris le paiement du loyer courant, explique avoir fait face à des difficultés dans sa gestion administrative et financière et a bénéficié d’une mesure de protection judiciaire en 2022. Il ajoute avoir une reconnaissance de la MDPH ([Adresse 6]), percevoir une aide de la Caisse d’allocation familiales, et qu’il a récemment mis en place un virement permanent pour le paiement de son loyer. Il sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 23 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré, autorisée, reçue le 23 mai 2025, Monsieur [D] [T] justifie de la souscription d’une assurance habitation et responsabilité locative pour le logement situé [Adresse 3].

MOTIFS DE LA DECISION :

En l'espèce, Monsieur [D] [T] assigné à personne, était représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 07 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

En conséquence, la demande de Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 17 juillet 2020, du commandement de payer délivré le 22 août 2024 et du décompte de la créance actualisé au 14 mai 2025 que Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [T] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] la somme de 6.831,23 euros, au titre des sommes dues au 14 mai 2025, loyer du mois de mai 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail du 17 juillet 2020, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 22 août 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 22 octobre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 17 juillet 2020 à compter du 23 octobre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [D] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière, et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [D] [T] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [D] [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont payées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [D] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [D] [T] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 octobre 2024, Monsieur [D] [T] est occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [D] [T] à son paiement jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [D] [T] succombant en la cause, il convient de le condamner aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 22 août 2024.
En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [D] [T] à payer à Monsieur [B] [K] et Madame [O] [X] épouse [K] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS