TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 25/02455

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02455 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYY2

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

Madame [L] [I] épouse [K]
demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

Monsieur [J] [K]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE

ET :

Madame [H] [M]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 décembre 2023 prenant effet à compter du 26 décembre 2023, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] ont donné à bail à Madame [H] [M], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 euros hors charges et outre une provision sur charges de copropriété de 20,00 euros.

Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] ont fait délivrer le 22 novembre 2024 à Madame [H] [M] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 560,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 26 novembre 2024, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 février 2025 et signifiée à étude, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] ont attrait Madame [H] [M] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- à titre principal, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail ;
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [H] [M] ;
- de condamner Madame [H] [M] au paiement des sommes suivantes :
2186,40 € euros au titre de leur créance locative arrêtée au 31 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 5] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 13 février 2025.

L'audience s'est tenue le 10 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K], représentés par leur conseil, ont maintenu leur demandes, actualisant à la somme de 3 746,40 € leur créance locative arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Madame [H] [M], régulièrement convoquée, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la requalification du prononcer de la résiliation du contrat de bail en constat de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] demande, dans le cadre de son assignation, de constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail.

Or, constater l'acquisition de la clause résolution suppose également de constater la résiliation du contrat de bail. Dans ces conditions, il n'y a pas besoin de prononcer la résolution du contrat de bail.

Par conséquent, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat, que le commandement de payer en fait état et que la demanderesse sollicite le constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [H] [M] le 22 novembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 560,00 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [H] [M] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 23 janvier 2025.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [H] [M] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [H] [M] et de dire que faute par Madame [H] [M] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois1 après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] versent aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 3 746,40 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [H] [M] à payer la somme de 3 746,40 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Madame [H] [M] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K].

Il y a donc lieu de condamner Madame [H] [M] à verser cette indemnité à Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [M] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] l'ensemble des frais qui n'entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [H] [M] à verser à Monsieur [J] [K] et Madame [L] [I] épouse [K] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS