TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 25/00694

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00694 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IUIB

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 03 Juin 2025

ENTRE :

Madame [T] [N] [L]
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Hélène FOURNEL-PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Y] [K]
demeurant [Adresse 1]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 27 février 2013, Madame [T] [N] [L] a donné à bail à Monsieur [Y] [K] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 420,00 euros outre une provision sur charges de 23,00 euros.

Madame [T] [N] [L] a fait délivrer le 11 octobre 2024 à Monsieur [Y] [K] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 887,51 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 16 octobre 2024, Madame [T] [N] [L] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Madame [T] [N] [L] a également fait délivrer le 12 novembre 2024 à Monsieur [Y] [K] un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation ainsi qu'une mise en demeure de justifier de l'occupation du logement.

Suivant procès-verbal d'occupation des lieux dressé le 22 janvier 2025, le commissaire de justice a effectivement constaté la présence des locataires dans le logement sis [Adresse 2].

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 31 janvier 2025 et signifiée par dépôt à étude, Madame [T] [N] [L] a attrait Monsieur [Y] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [K] ;
- de condamner Monsieur [Y] [K] au paiement des sommes suivantes :
594,21 € au titre de sa créance locative arrêtée au 8 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;450,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens et rappeler que la décision à venir est exécutoire par provision est de droit.
Madame [T] [N] [L] a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par courrier recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 7 février 2025.

L'audience s'est tenue le 3 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Madame [T] [N] [L], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes et n'a pas actualisé le montant de sa créance locative.

Monsieur [Y] [K], régulièrement convoqué, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé en raison de l'absence du locataire aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence du défendeur.

Sur la requalification du prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat de la résiliation du contrat de bail

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, Madame [T] [N] [L] demande, dans le cadre de son assignation, de constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et de prononcer, en conséquence, la résiliation du contrat de bail.

Or, constater l'acquisition de la clause résolution suppose également de constater la résiliation du contrat de bail. Dans ces conditions, il n'y a pas besoin de prononcer la résolution du contrat de bail.

Par conséquent, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat, que le commandement de payer en fait état et que la demanderesse sollicite le constat de l'acquisition de la clause résolutoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [Y] [K] le 11 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 887,51 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [Y] [K] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 12 décembre 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Monsieur [Y] [K] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [K] et de dire que faute par Monsieur [Y] [K] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

A titre liminaire, il convient de préciser que, certes, dans le cadre de son assignation, Madame [T] [N] [L] ne demande pas que sa créance locative puisse être actualisée lors de l'audience.

Toutefois, elle sollicite des indemnités d'occupation, ce qui équivaut au même montant que les loyers et charges. En outre, le locataire, ayant effectué des virements depuis la délivrance de l'assignation, il y a lieu d'actualiser la créance locative au montant de 1 367,24 euros conformément à ce qui est mentionné dans le décompte versé par le bailleur.

En l’espèce, Madame [T] [N] [L] verse aux débats un décompte arrêté au 01er juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 367,24 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de Madame [T] [N] [L] la somme de 08,00 euros correspondant à des frais de relance en date du 21 octobre 2024 et celle de 25,00 euros correspondant à des frais de mise en demeure du 05 juillet 2024.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [Y] [K] à payer la somme de 1 334,24 actualisée au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Monsieur [Y] [K] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Madame [T] [N] [L].

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Y] [K] à verser cette indemnité à Madame [T] [N] [L] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 octobre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [T] [N] [L] l'ensemble des frais qui n'entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Monsieur [Y] [K] à verser à Madame [T] [N] [L] la somme de 400,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS