TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 25/01578

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/01578 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IWMZ

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

Monsieur [Z] [R]
demeurant [Adresse 1]

représenté par BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE

Madame [L] [Y] épouse [R]
demeurant [Adresse 1]

représentée par BLG AVOCATS, avocat au barreau de ROANNE

ET :

Madame [D] [E]
née le 23 Janvier 1947 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 2]

représentée par Monsieur [C] [M] muni d’un pouvoir

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 16 novembre 2021 prenant effet à compter du 1er décembre 2021, Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] ont donné à bail à Madame [D] [E], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 645,00 euros hors charges et outre une provision sur charges de copropriété de 50,00 euros.

Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] ont fait délivrer le 25 octobre 2024 à Madame [D] [E] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 903,16 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 28 octobre 2024, Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 mars 2025 et signifiée à étude, Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] ont attrait Madame [D] [E] devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [E] ;
- de condamner Madame [D] [E] au paiement des sommes suivantes :
5 098,20 € euros au titre de leur créance locative arrêtée au 31 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts légaux à compter de la décision à intervenir ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ;500,00 € à titre de dommages et intérêts ;500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] ont notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 18 mars 2025.

L'audience s'est tenue le 10 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R], représentés par leur conseil, ont maintenu leur demandes, actualisant à la somme de 7 429,95 € leur créance locative arrêtée au 1er avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse. Ils ont précisé qu'aucun règlement n'est intervenu depuis que le défendeur a été assigné.

Madame [D] [E], représentée par Monsieur [C] [M], a reconnu la dette locative. Elle précise être propriétaire d'un bien immeuble dans les îles Caraïbes qu'elle souhaite vendre afin d'apurer la dette locative avant la fin du mois de juin. Elle ajoute qu'aucun prélèvement de loyers n'est intervenu depuis plusieurs mois.

Le Juge des contentieux de la protection a offert la possibilité à Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] de délivrer un décompte actualisé avant le 24 juin 2025. Celui-ci a bien été transmis et il apparaît que la dette locative a été actualisée à la somme de 8 910,95 euros arrêtée au 1er juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d'équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [D] [E] le 25 octobre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 903,16 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [D] [E] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 décembre 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [D] [E] n'a toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [E] et de dire que faute par Madame [D] [E] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, durant l'audience, Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] actualisent leur créance locative à la somme de 7 429,95 euros arrêté au 1er avril 2025.

Toutefois, ils versent aux débats un décompte arrêté au 1 juin 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 910,95 euros. En tout état de cause, le montant des loyers de mai et juin 2025 seraient dus au regard des indemnités d'occupation. Dans ces conditions, il convient de prendre en compte la dette locative actualisée au 1er juin 2025 même en l'absence d'actualisation durant l'audience.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire de la créance de Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] la somme de 39,00 euros qui correspond à des frais de rejet prélèvement facturés le 09 août 2024.

Il convient par conséquent de condamner Madame [D] [E] à payer la somme de 8 871,95 € actualisée au 1 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, il ressort du décompte versé par les bailleurs que le paiement des loyers courants n'a pas repris. Il est donc impossible d'accorder des délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, l'article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Ce texte permet donc au juge, même d'office, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limites de deux années. Le paiement des loyers courants ne constitue pas une condition sine qua non de l'octroi de délais de grâce.

Le diagnostic social et financier fait état d'un restant à vivre mensuel de 2 150,00 euros. En outre, durant l'audience, la locataire, représentée, indique être propriétaire d'un bien immeuble aux Caraïbes qu'elle souhaite revendre pour apurer sa dette locative.

Dans ces conditions, il y a lieu d'accorder des délais de paiement à hauteur de 500,00 euros, outre le paiement des loyers courants, sur une période de 18 mensualités et selon les conditions prévues au dispositif.

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Madame [D] [E] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R].

Il y a donc lieu de condamner Madame [D] [E] à verser cette indemnité à Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [D] [E].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] l'ensemble des frais qui n'entrent pas dans les dépens et il convient donc de condamner Madame [D] [E] à verser à Monsieur [Z] [R] et Madame [L] [Y] épouse [R] la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS