TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 25/02264

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/02264 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-IYIO

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [K] [Y], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [J] [L]
née le 15 Juin 1965
demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [T] [B]
né le 21 Octobre 1968
demeurant [Adresse 3]

non comparant

JUGEMENT :

réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 31 juillet 1997 prenant effet à compter du 1er août 1997, l'OFFICE PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 1 271,94 francs hors charges.

L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de l'OFFICE PUBLIC D'AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5], a fait délivrer le 5 juin 2024 à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] :
- un commandement de fournir les justificatifs d'assurance ;
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 2 069,40 €.

Par courrier simple du 3 juin 2024, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 13 janvier 2025 et signifiée par dépôt à étude, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;
- à titre subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance ;
- à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] ;
- de condamner solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] au paiement des sommes suivantes :
1 048,45 € au titre de sa créance locative arrêtée au 6 janvier 2025, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 5 juin 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 15 janvier 2025.

L'audience s'est tenue le 10 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 487,24 € sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Le bailleur ne s'oppose pas à la suspension de la clause résolutoire ainsi qu'à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L], régulièrement convoqués, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n'a pas pu être réalisé en raison de l'absence des locataires aux rendez-vous proposés.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] le 5 juin 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 069,40 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 6 août 2024.

La résiliation étant constatée pour défaut de paiement des loyers, il n'y a pas lieu de se prononcer sur la demande de constat relative au défaut d'assurance.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 487,24 euros.

La créance de l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] à payer la somme de 487,24 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] ont effectivement repris le paiement du loyer et l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE ne s'oppose pas à des délais de paiement ainsi qu'à la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire.

Il apparaît sur le décompte versé aux débats que les locataires ont réglé le mois de mai 2025 par un virement de 682,87 euros le 21 mai 2025. Ce même virement a permis d'apurer une partie de la dette locative. Au regard des virements précédents, ces derniers sont en capacité de régler environ 30,00 euros par mois, outre le loyer courant.

Au regard de la diminution de la dette, du plan d'apurement mis en place et des efforts fournis par les locataires, il convient donc de leur accorder des délais de paiement à hauteur de 30,00 euros par mois sur une période de 17 mois.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si les locataires s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que les locataires devront s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s'ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [T] [B] et Madame [J] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 5 juin 2024, de sa signification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS