TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 25/00294

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/00294 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-ITKS

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE venant aux droits de METROPOLE HABITAT [Localité 5]
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par [L] [T], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [S] [F]
demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 13 mai 2020, METROPOLE HABITAT [Localité 5] a donné à bail à Monsieur [S] [F], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 226,42 euros outre une provision sur charges de 124,52 euros.

L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, venant aux droits de METROPOLE HABITAT [Localité 5], a fait délivrer le 2 septembre 2024 à Monsieur [S] [F] :
- un commandement de fournir les justificatifs de souscription à une assurance habitation ;
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 755,34 €.

Par courrier simple du 13 août 2024, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a préalablement saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 15 janvier 2025 et signifiée par dépôt à étude, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [S] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut d'assurance ;
- à titre subsidiaire, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;
- à titre infiniment subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail pour impayés ;
- de supprimer le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux, afin de tenir compte de l'absence d'assurance locative, faisant courir tout risque sur l'immeuble, ce par application des dispositions des articles L412-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution ;
- d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [F] ;
- de condamner Monsieur [S] [F] au paiement des sommes suivantes :
1 089,35 € au titre de sa créance locative arrêtée au 20 décembre 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;200,00 € à titre de dommages et intérêts ;200,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par voie électronique le 16 janvier 2025.

L'audience s'est tenue le 10 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE, représenté, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 545,01 € sa créance locative arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. Le bailleur a précisé qu'un plan d'apurement de la dette locative à hauteur de 100,00 euros a été mis en place et est respecté par le locataire. Il a toutefois signalé que l'attestation d'assurance n'a pas été fournie.

Monsieur [S] [F], comparant en personne, a expliqué bénéficier de la reconnaissance MDPH mais ne perçoit aucun revenu à ce titre. Il ajoute avoir démissionné de son emploi ce qui a entrainé une perte de ses droits. Il précise qu'il était donc nécessaire que ceux-ci soient rétablis. De plus, il indique que le bailleur ne l'a jamais contacté et qu'il a appris l'existence de sa dette locative par le biais de l'assistante sociale. Concernant le plan d'apurement, il mentionne le fait qu'il a débuté en mars et qu'il est respecté depuis sa mise en place. Enfin, relativement à l'assurance de son habitation, il signale être bien assuré dès lors qu'il effectue un paiement tous les mois.

Le Juge des contentieux de la protection a autorisé Monsieur [S] [F] de délivrer son assurance d'habitation par note en délibéré durant les deux semaines suivant la date d'audience. Celle-ci a bien été délivrée le 11 juin 2025, soit le lendemain de la date d'audience.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du défaut d’assurance

Monsieur [S] [F] a bien délivré l'attestation d'assurance habitation le lendemain de l'audience.

Au surplus, si l'attestation d'assurance habitation n'a pas été délivrée dans les délais légalement prévus, il ressort de l'audience que le bailleur sollicite l'octroi de délais de paiement sur le fondement du plan d'apurement mis en place.

En cas de constat de résiliation du bail pour défaut d'assurance, il n'est pas possible de suspendre les effets de la clause résolutoire. Or, au regard de la bonne foi du locataire, il conviendra de la suspendre et donc de préférer le constat de la résiliation pour défaut de paiement.

Dans ces conditions, cette demande est devenue sans objet et il n'y a donc pas lieu de statuer sur celle-ci.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [S] [F] le 2 septembre 2024 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 755,34 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [S] [F] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 novembre 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 545,01 euros.

La créance de l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [F] à payer la somme de 545,01 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Monsieur [S] [F] a effectivement repris le paiement du loyer et sollicite, tout comme son bailleur, des délais de paiement ainsi que la suspension de l'acquisition des effets de la clause résolutoire sur le fondement du plan d'apurement à hauteur de 100,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant.

Au regard de la diminution de la dette et des efforts fournis par le locataire, il convient donc de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [S] [F] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s'il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Monsieur [S] [F].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par l'E.P.I.C HABITAT ET METROPOLE sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [S] [F] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 septembre 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS