TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 24/00573

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00573 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IE3P

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

Société IMMOBILIERE RHONE ALPES SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Christophe JOSEPH, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [Y] [X] [W]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Chrystel LAURENT-VILLENEUVE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-42218-2024-1234 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de St Etienne)

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Suivant acte sous seing privé du 28 mars 2013, à effet du même jour, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré (SA d’HLM) IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES, a donné à bail à Madame [Y] [X] [W], un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 433,21 euros, hors charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 433,21 euros.

Les échéances de loyers n’étant pas régulièrement payées, la S.A [Adresse 4] a fait délivrer le 4 octobre 2023 à Madame [Y] [X] [W] un commandement de payer les loyers et charges échus pour un arriéré de 1 519,07 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 26 janvier 2024, signifiée à personne, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPESS a attrait Madame [Y] [X] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de :
- prononcer la résiliation du bail intervenu entre les parties,
- ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique,
- la condamner à lui payer les sommes suivantes :
- 1216,25 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus à la date mentionnée dans le décompte y étant annexé, avec les intérêts de droit à compter du commandement de payer précité, outre les loyers échus entre la date d’assignation et la date d’audience,
- 300 euros, à titre de dommages-intérêts,
- une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer, des révisions légales et des charges à compter de la date de résiliation jusqu’à la reprise des lieux,
- 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
- aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Après avoir fait l’objet d’un jugement de réouverture des débats par le Juge des contentieux de la protection en date du 21 janvier 2025 afin d'enjoindre au bailleur de justifier les charges ainsi que leur régularisation, l’audience s’est tenue le 10 juin 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Prétentions et moyens des parties

Lors de l’audience, la SA d’HLM IMMOBILIÈRE RHÔNE-ALPES, représentée par son conseil, maintient l’ensemble de ses demandes en actualisant sa créance locative à la somme de 1 177,74€, arrêtée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse en indiquant qu'un plan d'apurement mensuel de 50,00 euros, outre le paiement des loyers courants, est respecté par la locataire.

Par ses dernières conclusions reprises à l’audience, Madame [Y] [X] [W], représentée par son conseil, a demandé :
- de limiter le quantum de sa créance locative aux seuls loyers dus, les charges revendiquées n’étant pas justifiées,
- d’enjoindre la bailleresse à recalculer le montant de sa créance déduction faite des charges à compter du mois de décembre 2022,
- de suspendre l’application de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail les liant,
- de lui accorder un délai de paiement de 36 mois pour procéder au règlement des sommes dues aux fins d’apurer sa créance locative recalculée,
- à défaut, d’échelonner cette dernière sur 24 mois,
- de débouter la bailleresse de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,
- et de statuer ce que de droit sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile.

Pour un exposé complet des faits et des moyens, il convient de se référer aux conclusions sus-énoncées en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Durant l'audience, la locataire a également demandé que les charges soient recalculées sur la base de la surface réelle et non de la surface majorée. Elle demande l'homologation du plan après que les charges soient recalculées.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification de la demande de prononcé de la résiliation du contrat de bail en constat de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions de l'article 12 du Code de procédure civile, « le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. »

De plus, au regard des termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l'espèce, la S.A [Adresse 4] demande, dans le cadre de son assignation, de prononcer la résiliation du contrat de bail.

Or, il apparaît qu'une clause résolutoire est prévue par le contrat de location en son article 9 stipulant que « faute de paiement à l'échéance de l'une des sommes dues par le locataire au titre du loyer, du supplément de loyer de solidarité si celui-ci a lieu, des charges récupérables ou du dépôt de garantie, ou en cas de non-respect par le locataire de son obligation d'user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par décision de justice passée en force de chose jugée, et deux mois après un commandement de payer resté sans effet, la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit, à l'initiative de la Société ».

En outre, le commandement de payer délivré le 04 octobre 2023 vise également cette clause résolutoire en prévoyant formellement que « faute pour vous [la locataire] de satisfaire au présent commandement de payer dans les DEUX MOIS à compter de la date portée en tête du présent acte, ou d'avoir sollicité des délais de paiement, vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation du présent bail et d'expulsion ».

Ainsi, eu égard au principe de la force obligatoire du contrat, il apparaît nécessaire de requalifier la demande de « prononcer la résiliation du contrat de bail » en « constater la résiliation du contrat de bail » dès lors que la résiliation est expressément prévu par le contrat et que le commandement de payer en fait état.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu le 28 mars 2013 entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [Y] [X] [W] le 04 octobre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 519,07 euros et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [Y] [X] [W] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 décembre 2023.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'article 7-1 prévoit ainsi que le bailleur peut réclamer seulement pendant trois ans, tout arriéré de charges ou de loyers. Il est de principe constant que ce délai s'applique aussi au locataire qui a payé trop de charges et veut se faire rembourser le trop-versé.

L'article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :
1° Soit dans les conditions prévues à l'article 23, lorsqu'il s'agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d'un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure. Le montant du forfait de charges est fixé en fonction des montants exigibles par le bailleur en application du même article 23 et peut être révisé chaque année aux mêmes conditions que le loyer principal. Ce montant ne peut pas être manifestement disproportionné au regard des charges dont le locataire ou, le cas échéant, le précédent locataire se serait acquitté ».

Dès lors, l'article 23 de la même loi dispose que « les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel ». Le même article ajoute que lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

En l’espèce, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES verse aux débats un décompte arrêté au 31 mai 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 177,74 euros.

Au regard des justificatifs fournis, les régularisations de charges effectuées sont justifiées. En effet, les tableaux fournis détaillent parfaitement les dépenses de charges dont la locataire se trouve redevable. De surcroît, les avis d'échéances transmis justifient le montant mensuel des charges.

Toutefois, il y a lieu de déduire l'ensemble des frais de rejet qui ont été facturés, soit un montant de 8,55 euros.

Il convient par conséquent de condamner Madame [Y] [X] [W] à payer la somme de 1 769,19 € actualisée au 31 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l'espèce, Madame [Y] [X] [W] a effectivement repris le paiement du loyer et, avec le bailleur, elle sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement du plan d'apurement sur la base de 50,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant.

Au regard de la diminution de la dette et des efforts fournis par la locataire, il convient donc de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50,00 euros par mois.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au contrat bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que le locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la S.A [Adresse 4].

En outre, dans cette hypothèse, Madame [Y] [X] [W] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [Y] [X] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A [Adresse 4] à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Il y a lieu de rappeler que « la défense à une action en justice, qui constitue un droit fondamental, ne dégénère en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ».

En l'espèce, aucune pièce ni argument ne vient démontrer l'existence d'une résistance abusive de la part de Madame [Y] [X] [W].

Par conséquent, la demande de condamnation à dommages et intérêts formée par la S.A HLM IMMOBILIERE RHONE-ALPES sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [Y] [X] [W] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 octobre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS