TJ 42218, 15 juill. 2025, RG 24/05420

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/05420 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IRRH

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 15 Juillet 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 10 Juin 2025

ENTRE :

S.C.I. ORIOL & BADOUX
dont le siège social est sis [Adresse 1]

assistée par Me Grégoire MANN, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substitué à l’audience par Me Nathalie DREVET-RIVAL, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [E] [S]
demeurant [Adresse 3]

comparante

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 15 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 8 mars 2024, la S.C.I ORIOL et BADOUX a donné à bail à Madame [E] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 500,00 euros hors charges.

La S.C.I ORIOL et BADOUX a fait délivrer le 27 juin 2024 à Madame [E] [S] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 418,00 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 11 juillet 2024, la S.C.I ORIOL et BADOUX a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 28 novembre 2024 et signifiée à personne, la S.C.I ORIOL et BADOUX a attrait Madame [E] [S] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de constater la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [E] [S] ;
- de condamner Madame [E] [S] au paiement des sommes suivantes :
1 254,00 € au titre de sa créance locative arrêtée au 31 octobre 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
La S.C.I ORIOL et BADOUX a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par notification électronique le 29 novembre 2024.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 18 mars 2025 pour finalement être renvoyé à l'audience du 10 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l'audience, la S.C.I ORIOL et BADOUX, assistée par son conseil, a modifié ses demandes et sollicité auprès du Juge des contentieux de la protection, suivant conclusions écrites, de :
constater que la S.C.I ORIOL et BADOUX se désiste de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion de Madame [E] [S] ;condamner Madame [E] [S] à verser à la S.C.I ORIAL et BADOUX :la somme de 2 158,00 euros au titre des loyers, charges et taxe d'enlèvement des ordures ménagères impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;la somme de 4 600,00 euros au titre des réparations locatives ;la somme de 1 000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;au paiement des entiers dépens de l'instance.
Au soutien de ses prétentions, la S.C.I ORIOL et BADOUX indique que des solutions ont été cherchées pour que la locataire puisse apurer sa dette locative, notamment la mise en place d'un plan d'apurement de 36 mois auprès de la CAF, mais que celui-ci n'a jamais été signé. Le bailleur mentionne également que la locataire a définitivement quitté les lieux le 28 février 2025 sans qu'aucun état des lieux ne soit dressé. En ce qui concerne les réparations locatives, le bailleur signale que l'appartement était neuf et jamais loué malgré le fait qu'aucun état des lieux n'ait été dressé. Dans ces conditions, le bailleur s'oppose à l'octroi de délais.

Madame [E] [S], comparante en personne, a demandé au Juge des contentieux de la protection de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 100,00 euros par mois.
En ce qui concerne sa dette locative, elle explique s'être trouvée dans une situation compliquée de violences conjugales et qu'elle ne pouvait plus payer. Elle indique qu'elle souhaite s'acquitter de sa dette, et précise qu'elle travaille en tant qu'éducatrice en psychiatrie pour une rémunération mensuelle d'environ 1 700,00 /1800,00 euros.

Elle conteste les réparations locatives en expliquant ne pas être responsable des dégradations, qu'il y avait des moisissures et qu'elle a laissé le logement dans un état propre. Elle soutient avoir des photographies comme preuve et avoir signalé les désordres à son bailleur, mais qu'ils étaient en froid à cette période. Elle précise qu'elle souhaitait quitter le logement au mois d'août 2024 mais qu'elle n'a rien trouvé, et que les fils d'électricité et d'eau chaude ont été coupés. Elle ajoute que malgré des contacts auprès du bailleur, aucune réponse ne lui a été apportée.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 15 juillet 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I ORIOL et BADOUX verse aux débats un décompte arrêté au 28 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 2 158,00 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de la S.C.I ORIOL et BADOUX est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [S] à payer la somme de 2 158,00 € actualisée au 28 février 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de paiement des réparations locatives

Selon l'article 1730 du Code civil, « s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

L'article 1731 du Code civil dispose que « s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Pareillement, si aucun état des lieux de sortie n'a été dressé et qu'aucun constat par procès-verbal de commissaire de justice n'a été réalisé, le locataire est présumé avoir rendu les lieux en bon état.

Selon l'article 1732 du Code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute ».

De plus, selon l'article 1231-1 du Code civil, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». En complément, l'article 1231-2 du Code civil ajoute que « les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé ».

Par ailleurs, il est de principe constant que l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses.

En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

Enfin, en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
- de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement,
- de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l'un des faits suivants :
– soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;
– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;
– soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait "d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement" ;
– ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Toutefois, il est constant qu'en l'absence d'état des lieux de sortie dressé de manière contradictoire, il incombe au bailleur de démontrer l'existence de dégradations imputables au locataire durant la durée de son bail.

En l'espèce, aux débats, il n'est versé aucun état des lieux d'entrée ni de sortie. En outre, aucun constat par procès-verbal de commissaire de justice valant état des lieux de sortie n'a été réalisé. Seules deux factures établies par la société Oriol Entretien pour un montant total de 4 600,00 euros sont versées aux débats.

Les factures visent notamment des travaux de démolition, de réfections de la salle de bain et de la pose d'un nouveau meuble vasque, d'un miroir et de toilettes. En outre, ces mêmes factures visent des travaux sur le toit.

Cette somme due à titre de réparations locatives est contestée par Madame [E] [S] qui indique avoir rendu les lieux en bon état. En ce qui concerne la S.C.I ORIOL et BADOUX, elle indique que l'appartement était neuf au moment de la prise de bail et confirme l'absence d'état des lieux d'entrée.

Il ressort donc des pièces versées que, en l'absence d'état des lieux, la locataire a présumé les avoir reçu en bon état mais également les avoir rendus en bon état.

Toutefois, la SCI ORIOL ET BADOUX n'apporte aucun preuve que des dégradations ont été effectivement réalisées par la locataire durant sa prise de bail. Les factures versées ne sont accompagnées d'aucun élément permettant de faire connaître au juge les potentielles réparations locatives à réaliser. En outre, même en l'absence d'état des lieux de sortie, la S.C.I ORIOL et BADOUX avait la possibilité de solliciter un commissaire de justice afin de dresser un procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie.
Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

Dans ces conditions, il convient de juger que le logement loué par Madame [E] [S] a été rendu en bon état et la S.C.I ORIOL et BADOUX sera donc déboutée de sa demande relative au paiement des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Les deux parties succombant à l'instance, il convient, en application de l’article 696 du code de procédure civile, de mettre à la charge de chacun les dépens qu'elle a engagés.

En outre, pour les mêmes raisons, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS