TJ 49007, 24 juill. 2025, RG 25/00165

LE 24 JUILLET 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

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N° RG 25/165 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H3MX
N° de minute : 25/387

O R D O N N A N C E

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Le VINGT QUATRE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEURS :

Madame [L] [Z]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représentée par Maître Gwenhaël VIEILLE de la SELARL RESOJURIS, Avocate au barreau d’ANGERS, Avocate postulante et par Maître Jérôme BENION de la SELARL RESOJURIS, Avocat au barreau d’ANGERS, Avocat plaidant,

Monsieur [B] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 5]
représenté par Maître Gwenhaël VIEILLE de la SELARL RESOJURIS, Avocate au barreau d’ANGERS, Avocate postulante et par Maître Jérôme BENION de la SELARL RESOJURIS, Avocat au barreau d’ANGERS, Avocat plaidant,

DÉFENDERESSE :

S.C.I. VPC, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le N° 922 036 082, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Cyrille GUILLOU de la SELARL BOIZARD - GUILLOU SELARL, Avocat au barreau d’ANGERS, Avocat postulant et par Maître Elise MALTETE de la SELARL CAD, Avocate au barreau de NANTES, Avocate plaidante,

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Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 19 Mars 2025; les débats ayant eu lieu à l’audience du 19 Juin 2025 pour l’ordonnance être rendue le 17 Juillet 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 24 Juillet 2025, ce dont les parties comparantes ou représentées ont été avisées 

C.EXE : Maître Cyrille GUILLOU
Maître Gwenhaël VIEILLE
C.C :
Copie Dossier
le

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 28 juin 2016, M. [V] [G] et Mme [R] [W] ont donné à bail à M. [B] [H] et Mme [L] [Z] un ensemble immobilier à usage de commerce et d’habitation situé au [Adresse 2], d’une durée de neuf ans et à effet du 1er juillet 2016, moyennant un loyer mensuel de 1.000 euros hors taxe.

Les locaux commerciaux ont été affectés à un usage de boulangerie.

En raison d’un premier incident de paiement, le juge des référés du tribunal de grande instance d’Angers a, à la demande de M. [G] et de Mme [W], par ordonnance en date du 04 avril 2019, constaté la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire à la date du 29 décembre 2018, mais a accordé des délais de paiement aux locataires.

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2023, la SCI VPC a acquis de M. [G] et Mme [W] la propriété des locaux objets du bail.

En janvier 2024, M. [H] et Mme [Z] ont annoncé la cessation de leur activité de boulangerie.

M. [H] et Mme [Z] ayant de nouveau laissé des loyers impayés depuis le mois d’août 2023, la SCI VPC leur a, par acte de commissaire de justice en date du 25 janvier 2024, fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour la somme de 5.900 euros au principal, outre la somme de 162,68 correspondant au coût de l’acte, soit un montant total de 6.062,68 euros.

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Au motif que ce commandement de payer serait resté infructueux, M. [H] et Mme [Z] n’ayant réglé dans les délais impartis qu’une partie des sommes réclamées, la SCI VPC les a, par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire, ainsi que de voir ordonner toutes mesures subséquentes.

Par ordonnance du 03 octobre 2024 (n° RG 24/152), le juge des référés a :
- rejeté l’exception d’incompétence matérielle soulevée par M. [H] et Mme [Z] ;
- s’est déclaré compétent pour connaître de l’action de la SCI VPC;
- déclaré recevable l’action de la SCI VPC ;
- constaté la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits ;
- débouté M. [H] et Mme [Z] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité de l’assignation pour vice de forme ;
- débouté M. [H] et Mme [Z] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer ;
- dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant les parties ;
- condamné la SCI VPC aux dépens ;
- condamné la SCI VPC à payer à M. [H] et Mme [Z] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

- débouté la SCI VPC du surplus de ses demandes ;
- débouté M. [H] et Mme [Z] du surplus de leurs demandes ;
- rappelé que la présente décision est, de plein droit, exécutoire à titre provisoire.

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Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2024, la SCI VPC a fait délivrer à M. [H] et Mme [Z] un congé comportant dénégation du droit au bénéfice du statut des baux commerciaux et, subsidiairement, pour motifs graves et légitimes, pour le 30 juin 2025.

Dans ce même temps, par courrier du 10 janvier 2025, M. [H] et Mme [Z] ont donné congé à la SCI VPC, pour le 1er juillet 2025.

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C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 19 mars 2025, M. [H] et Mme [Z] ont fait assigner la SCI VPC devant le président du tribunal judiciaire d’Angers statuant en référé, notamment sur le fondement des dispositions des articles 145, 269, 484 et suivants, 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;
- juger n’y avoir lieu à faire application de l’exception d’inexécution à leur profit s’agissant du paiement des loyers et charges afférents au bail mixte litigieux ;
- suspendre le règlement des loyers et charges et toutes autres sommes qui pourraient être dues par eux en vertu du bail mixte à compter de la signification de l’ordonnance ;
- condamner la SCI VPC à leur payer la somme de 30.000 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice commercial ;
- condamner la SCI VPC à leur transmettre toutes les quittances de loyers réglées depuis l’origine, sous astreinte de 150 euros par jour de retard ;
- condamner la SCI VPC à leur payer une provision ad litem de 3.000 euros ;
- en tout état de cause, condamner la SCI VPC à leur payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la SCI VPC aux entiers dépens, en ce compris les frais de constat de commissaire de justice du 02 janvier 2024 et ceux du rapport de l’expert intervenu, ainsi que les frais de signification exposés pour les besoins de la procédure et ceux de la signification de la présente ordonnance.

A l’appui de leurs prétentions, M. [H] et Mme [Z] soutiennent qu’il résulterait des constats de commissaires de justice et d’un rapport d’expertise amiable réalisé par M. [V] [K], le 19 février 2024, que l’immeuble litigieux serait affecté de dégâts, désordres et malfaçons majeurs qui compromettraient la sécurité des biens et personnes, et rendraient impossible toute activité commerciale. Ils envisagent ainsi d’intenter une action pour faire établir les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance d’un local conforme. En outre, compte tenu de l’inexploitation des locaux, ils font valoir l’exception d’inexécution et, à ce titre, considèrent qu’ils seraient en droit de solliciter la suspension de leur obligation de paiement.

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Par voie de conclusions en défense, la SCI VPC sollicite du juge des référés, au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce, 145 et 488 du code de procédure civile, à titre principal, de déclarer irrecevables les demandes de M. [H] et Mme [Z] en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance de référé du 03 octobre 2024. A titre subsidiaire, de débouter M. [H] et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes. En tout état de cause, de condamner M. [H] et Mme [Z] à lui payer la somme de 4.800 euros à titre de provision à valoir sur les loyers impayés, augmentée des intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter de chaque échéance de loyer impayée, les condamner à lui payer la somme de 8.799,12 euros au titre de provision à valoir sur l’indexation des loyers contractuellement applicable depuis juillet 2019, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, la SCI VPC fait valoir que les demandes de M. [H] et Mme [Z] seraient irrecevables dès lors que ces demandes auraient déjà été formulées devant le juge des référés, donnant lieu à la décision du 03 octobre 2024, et dès lors qu’ils ne produiraient aucun élément nouveau. En outre, elle considère qu’une mesure d’expertise ne pourrait avoir lieu dès lors que les parties se sont données congé, de sorte que les preneurs seront occupants sans droit ni titre au moment de l’expertise sollicitée.

Pour ces mêmes raisons et compte tenu de ce que M. [H] et Mme [Z] auraient faire preuve de carence dans la gestion du dégât des eaux survenu le 02 janvier 2024, qu’ils auraient manqué à leurs obligations contractuelles en n’entretenant pas les lieux loués, et au motif que les difficultés financières alléguées par les demandeurs seraient sans lien avec le sinistre, la SCI VPC fait également valoir que M. [H] et Mme [Z] ne justifieraient d’aucun motif légitime à l’organisation d’une expertise judiciaire.

Par ailleurs, la SCI VPC soutient que le quantum du préjudice économique sollicité par les demandeurs ne serait étayé par aucun élément, et que la demande de suspension des loyers serait devenue sans objet à partir du moment où le bail a expiré au 1er juillet 2025.

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A l’audience du 19 juin 2025 à laquelle l’affaire a été retenue, M. [H] et Mme [Z] ont déclaré que leurs demandes seraient recevables dès lors que le juge des référés, dans sa première décision, ne se serait pas fondé sur le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 janvier 2024, lequel constituerait un élément nouveau. Ils ont expliqué avoir continuer de régler les loyers, malgré l’inexploitation du fonds de commerce.

La SCI VPC a contesté ce dernier point et soutenu qu’il resterait 4.800 euros de loyers impayés.

Les parties ont réitéré le surplus de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025, puis prorogée au 24 juillet 2025.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I.Sur la recevevabilité des demandes

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 1355 du code civil dispose que “ L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.”

Il résulte de la lecture combinée de l’article 484 du code de procédure civile et de l’article 488 alinéa 1er du code de procédure civile que l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d'une partie et qu’elle n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée, de telle sorte qu’elle ne peut être modifiée ou rapportée en référé qu'en cas de circonstances nouvelles.

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En l’espèce, l’ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, le 03 octobre 2023, concernait les mêmes parties.

Cependant, les demandes formulées par M. [H] et Mme [Z] dans le cadre de la présente instance, à savoir, au principal, une demande d’expertise judiciaire, diffèrent de la demande formulée par la SCI VPC dans le cadre de la précédente affaire, laquelle tendait à la constatation de la clause résolutoire du bail litigieux.

En outre, à l’appui de leurs demandes, M. [H] et Mme [Z] produisent des pièces nouvelles, à savoir un procès-verbal de constat dressé le 26 janvier 2024 par Me [P] [C], commissaire de justice, ainsi qu’un rapport d’expertise amiable établi le 19 février 2024 par M. [V] [K].

Il convient ainsi de déclarer recevables les demandes formulées par M. [H] et Mme [Z].

II.Sur la demande d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès, la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Ce texte suppose l’existence d’un motif légitime, c’est-à-dire un fait crédible et plausible qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée. L’application de cet article n’implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

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En l’espèce, M. [H] et Mme [Z] ne parviennent pas à justifier d’un motif légitime dans la mesure où ils ont quitté les lieux au 30 juin 2025, dans la mesure où l’état du local ne fait pas l’objet de contestation suite au dégât des eaux survenu au mois de janvier 2024, et dans la mesure où l’exploitation du fonds de commerce de boulangerie a été arrêté dès le lendemain de ce sinistre, sans que M. [H] et Mme [Z] n’en eussent averti leur propre assureur.

M. [H] et Mme [Z] seront ainsi déboutés de leur demande d’expertise judiciaire.

III.Sur la demande de suspension des règlements des loyers et charges

Dès lors que M. [H] et Mme [Z] ont quitté les lieux à la fin du mois de juin 2025, suite au congé donné par les parties, il n’y a pas lieu de suspendre le règlement des loyers et des charges. Ils seront déboutés sur ce point.

IV.Sur les demandes de provisions

Aux termes des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire statuant en référé peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation.

Par ailleurs, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer, le cas échéant, qu’il existerait une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Il y a lieu de rappeler que l’attribution d’une telle provision s’effectue aux risques du demandeur, qu’elle ne préjuge en rien de l’issue du litige et qu’elle peut être sujette à restitution.

Par ailleurs, si le juge des référés peut, en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, accorder une provision pour frais d'instance, c'est à la condition qu'il existe à la charge de la partie défenderesse une obligation non sérieusement contestable de devoir supporter, au moins en partie, les frais du procès.

1-Sur la demande de provision à valoir sur le préjudice commercial des requérants

Le principe et le quantum de l’indemnisation qui serait due à M. [H] et Mme [Z] en raison de leur préjudice commercial fait l’objet de contestation sérieuse à ce stade, qu’il ne revient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de trancher.

Par conséquent, M. [H] et Mme [Z] seront déboutés sur ce point.

2-Sur les demandes reconventionnelles de provisions

Les demandes de provisions à valoir sur les loyers impayés et leur indexation fait l’objet de contestations sérieuses à ce stade, notamment ce qui concerne l’existence de loyers restés impayés et quant à l’obligation pour les preneurs de s’acquitter de la TVA.

Par conséquent, la SCI VPC sera déboutée sur ce point.

3-Sur la demande de provision ad litem

Dès lors que M. [H] et Mme [Z] ont été déboutés de leur demande d’expertise judiciaire, il n’y a pas lieu au paiement d’une provision pour frais d’expertise. Ils seront ainsi déboutés sur ce point.

V.Sur la demande de communication des quittances de loyers

M. [H] et Mme [Z] seront déboutés de leur demande de communication des quittances de loyers, cette demande n’étant pas fondée.

VI.Sur les demandes accessoires

1-Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [H] et Mme [Z], qui succombent, seront condamnés aux dépens.

2-Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI VPC les sommes engagées par elle pour faire valoir ses droits. Par conséquent, M. [H] et Mme [Z] seront condamnés à lui payer une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SCI VPC sera déboutée du surplus de demande formulée au titre des frais irréptibles.

M. [H] et Mme [Z] seront également déboutés sur ce point.

PAR CES MOTIFS