TJ 63113, 23 juill. 2025, RG 25/00351

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00351 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KCOA

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 23 Juillet 2025

Etablissement public OPHIS
Rep/assistant : Me DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [P] [Z]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 Juillet 2025

A : DMMJB,

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 Juillet 2025

A : DMMJB,

Mme [P] [Z]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 05 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L' OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [P] [Z], demeurant 34 rue Pasteur - Bat D - 63170 AUBIERE

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 10 janvier 2024, l'OPHIS du PUY-DE-DÔME a donné à bail à Mme [P] [Z] un logement situé 34 rue Pasteur, bâtiment D, appartement n°0050 au 3ème étage, à AUBIERE (63170), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 597,77 euros, provision sur charges comprise et un garage n°46 moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 54,95 euros, provision sur charges comprise .

Le 08 novembre 2024, le bailleur a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.413,06 euros.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [P] [Z] le 03 juin 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, l'OPHIS du PUY-DE-DÔME a fait assigner Mme [P] [Z] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Mme [P] [Z] à lui payer les sommes suivantes :
* 4.756,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025,
* 656,13 euros outre la télérelève mensuelle à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandment de payer du 08 novembre 2024.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 février 2025.

Lors de l'audience, l'OPHIS du PUY-DE-DÔME maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 26 mai 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 6.168,18 euros. Elle sollicite en outre l'actualisation du montant de l'indemnité d'occupation à hauteur de 661,23 euros. Elle précise que le dernier règlement de Mme [P] [Z] date du 07 février 2025. Elle indique qu'un plan d'apurement a hauteur de 160 euros a été signé le 31 mars 2025 et que Mme [P] [Z] s'était engagée à restituer le garage pour réduire le montant du loyer mais qu'elle n'a effectué depuis aucun règlement et qu'elle n'a pas donné le préavis de son garage.

De son côté, Mme [P] [Z] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement sur 36 mois.
Au soutien de ses prétentions, elle expose qu'elle a un emploi, qu'elle a eu des saisies sur salaires d'un montant important (764 euros), qu'elle vit seule avec sa fille.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

LOPHIS du PUY-DE-DÔME a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [P] [Z].

Mme [P] [Z] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [P] [Z] s'étant présentée il y a lieu de statuer par jugement contradictoire.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, il apparait que, nonobstant les dispositions légales précitées, le contrat de bail contient également une clause prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet. Sur ce point, il y a lieu de préciser que s'il est constant que la loi du 6 juillet 1989 est d'ordre public de sorte qu'il n'est, en principe, pas possible pour les parties d'y déroger lors de la conclusion du contrat, il n'en demeure pas moins qu'il est admis que les dispositions de la loi susvisée ont été instituées aux fins de protection du locataire ce qui implique que les parties ont la possibilité d'y déroger à la condition que les termes du contrat soient plus favorables au locataire. Il en résulte qu'une clause de résiliation de plein droit prévoyant la résiliation de plein droit deux mois après la délivrance d'un commandement de payer infructueux n'est pas contraire aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant donné qu'elle accorde un délai plus favorable au locataire. Dans ces conditions, il y a lieu de faire application de la clause de résiliation de plein droit du contrat de bail conformément à la demande de l'OPHIS du PUY-DE-DÔME.

Or, l'OPHIS du PUY-DE-DÔME justifie avoir régulièrement signifié le 08 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3.413,06 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 08 janvier 2025.

Mme [P] [Z] est désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'OPHIS du PUY-DE-DÔME, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [P] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef.

A cet égard, il y a lieu de préciser qu’il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l'OPHIS du PUY-DE-DÔME que Mme [P] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu'elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que la suspension de la clause résolutoire est conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OPHIS du PUY-DE-DÔME produit un décompte arrêté au 26 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 6.168,18 euros, frais de poursuite de commissaire de justice déduits.

Il convient de constater que ce décompte inclut le dépôt de garantie impayé d'un montant de 455,41 euros.Or, le dépôt de garantie n'a vocation à être versé qu'au moment de la signature du contrat de bail. En tant que garantie, il n'y a lieu de condamner à son paiement ultérieur alors qu'un impayé est déjà caractérisé.

De même, il convient de déduire les frais de télérelève non justifiés d'un montant de 08,16 euros.

Les frais ainsi identifiés ne satisfaisant pas à ces conditions, il y a lieu de ne pas les porter à la charge des locataires.

Ainsi, il convient de soustraire au total de ce décompte les sommes indûes à savoir : 6.168,18 -- 455,41 - 08,16 = 5.704,61 €

Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du PUY-DE-DÔME est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l'arriéré locatif, à savoir 5.704,61€ que Mme [P] [Z] sera condamnée à lui payer.

Sur ce point, il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu d’accorder des délais de paiement à la locataire étant donné qu’il ressort du décompte fourni par l'OPHIS du PUY-DE-DÔME que Mme [P] [Z] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l’audience et que celle-ci n’apporte aucun élément permettant d’établir qu’elle aurait intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’octroi de délais de paiement est notamment conditionné à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l’audience.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

Mme [P] [Z] est désormais occupante sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'OPHIS du PUY-DE-DÔME, soit la somme mensuelle de 661,23 euros outre indeaxtion sur l'augmentation annuelle des loyers.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter d'inclure d'autres sommes telles que la télérelève.

Sur les autres demandes

Mme [P] [Z], qui succombe à l’instance, devra supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,