TJ 63113, 23 juill. 2025, RG 24/00749
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Texte de la décision
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00
N° RG 24/00749 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JYJ6
NAC : 5AA 0A
JUGEMENT
Du : 23 Juillet 2025
S.C.I. SAINT JEAN
Rep/assistant : Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
C /
Madame [N] [M]
Rep/assistant : Me Domitille FAUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Madame [U] [V]
GROSSE DÉLIVRÉE
LE : 23 Juillet 2025
A :
C.C.C. DÉLIVRÉES
LE : 23 Juillet 2025
A :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Sous la Présidence de [N] CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;
Après débats à l'audience du 05 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;
ENTRE :
DEMANDEUR :
La S.C.I. SAINT JEAN, dont le siège social est 14 B Chemin de Bussanne - 63140 CHATEL-GUYON, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,
représentée par Me Christine BAUDON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
ET :
DÉFENDEURS :
Madame [N] [M], demeurant 67 boulevard Saint-Jean - 63000 CLERMONT-FERRAND
représentée par Me Domitille FAUVE, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 63223-2024.009267 du 09/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)
Madame [U] [V], demeurant 16 rue des Fédérés - 78280 GUYANCOURT
non comparante, ni représentée
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous-seing privé en date du 06 mai 2022 à effet au 1er juin 2022, la SCI SAINT JEAN représentée par la SA BONNET a donné à bail à Mme [N] [M] un logement situé 67 boulevard Saint Jean, au 1er étage, à CLERMONT-FERRAND (63100), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 €, provision sur charges comprise.
Par acte du 09 mai 2022, Mme [U] [V] s'est portée caution solidaire de l'engagement de Mme [N] [M] dans la limite de 32.400 €.
Le 22 mai 2024, la bailleresse a fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3.630,79 €. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 23 mai 2024.
La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [M] le 23 mai 2024
Par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2024, la SCI SAINT JEAN a fait assigner Mme [N] [M] ainsi que Mme [U] [V] en qualité de caution devant le Juge des contentieux de la protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre elles faute pour la locataire de s'être acquittée des causes du commandement dans le délai de deux mois,
- ordonner l'expulsion de Mme [N] [M] et celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner Mme [N] [M], solidairement avec Mme [U] [V], à lui payer solidairement les sommes suivantes :
* 3.885,98 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 28 août 2024
* 1.080,44 à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à sa libération effective des lieux,outre la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 19 septembre 2024.
A l'audience la SCI SAINT JEAN maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 14 mai 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5.227,14 €. Son conseil indique qu'un virement de 360 euros a été effectué par Mme [N] [M] le 25 mai 2025. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement et demande qu'elle quitte les lieux.
De son côté, Mme [N] [M] sollicite sur le fondement de l'article 24V et VII de la loi du 06 juillet 1989 des délais de paiement sur 36 mois pour apurer le solde de sa dette et la suspension des effets de la clause résolutoire et à titre subsidaire des délais de paiement sur le fondement de l'article 1343-5 du Code civil.
Elle ne conteste pas le montant de la dette. Elle soutient avoir repris le paiement du loyer résiduel et de la provision sur charges au jour de l'audience, déduction faite du règlement de la caisse d'allocations familiales.
Elle expose qu'elle a été dans l'impossibilité de s'acquitter du loyer et des charges en raison de l'importance de l'augmentation du montant du loyer et de la provision sur charges. Elle précise que même si elle ne dispose pas d'un emploi, elle bénéficie du revenu de solidarité active majoré lui permettant de régler sa dette locative.
Mme [U] [V], citée en l'étude du commissaire de justice, ne comparaît pas.
Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale de la locataire n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La SCI SAINT JEAN a précisé n'avoir pas été avisée de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de Mme [N] [M].
Mme [N] [M] a précisé n'avoir pas sollicité de procédure de traitement de sa situation auprès de la commission de surendettement des particuliers.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Mme [N] [M] a comparu.
Mme [U] [V] a été assignée en l'étude du commissaire de justice et ne s'est pas présentée à l'audience ni personne pour elle. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile.
Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif
Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
La SCI SAINT JEAN produit un décompte arrêté au 14 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 5.227,14 €.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SCI SAINT JEAN est établie tant dans son principe que dans son montant. Mme [N] [M] sera donc condamnée à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail, la somme établie au titre de cet arriéré.
La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.
Sur la résiliation et l'expulsion
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.
Or, la SCI SAINT JEAN justifie avoir régulièrement signifié le 22 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour un montant de 3.630,79 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.
En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 22 juillet 2024.
Cependant en application du V et du VII de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire ou du bailleur, d'une part, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant, et d'autre part suspendre, dans le même temps, les effets de la clause résolutoire.
En l'espèce, il ressort du décompte produit à l'audience par la SCI SAINT JEAN que Mme [N] [M] a repris le paiement du loyer résiduel courantet des charges à hauteur de 370 euros au mois d'avril 2025, compte tenu du règlement de la caisse d'allocations familiales à hauteur de 910,44 euros.
En outre, il apparait que Mme [N] [M] a repris le paiement du loyer au jour de l'audience puisqu'il ressort des débats et de la note d'audience que la locataire a effectué un virement de 360 euros le 25 mai 2025 s'agissant du loyer résiduel du mois de mai 2025 après déduction du versement de la caisse d'allocations familiales d'un montant de 746 euros, soit un total de 1.106 euros perçu par la SCI SAINT JEAN alors que le montant du loyer et des charges est de 1.080,44 euros.
De plus, Mme [N] [M] justifie du revenu de solidarité active majoré.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [N] [M] et de suspendre les effets des clauses résolutoires selon les modalités précisées au dispositif.
Au vu de ces éléments, il convient d'accorder des délais de paiement à Mme [N] [M] et de suspendre les effets de la clause résolutoire selon les modalités précisées au dispositif.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si la locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entres les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.
A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que la locataire devra s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu et au plus tard en même temps que la fraction du mois courant de l'arriéré rééchelonné.
En revanche, dès le premier impayé - que ce soit au titre de l'arriéré rééchelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé - la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la bailleresse, la résolution du bail étant acquise à la date du 22 juillet 2024.
En outre, dans cette hypothèse, Mme [N] [M] serait désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la SCI SAINT JEAN, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Mme [N] [M] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.
De même, la bailleresse serait alors en droit d’exiger de la locataire, si elle se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la SCI SAINT JEAN, en l’occurrence la somme mensuelle de 1.080,44 € à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.
Sur l'engagement de la caution
L'engagement de caution de Mme [U] [V] résulte clairement du contrat accessoire au bail daté du 09 mai 2022, qu'elle a signé et qui comporte la mention manuscrite exigée par la loi. Son obligation à la dette locative, y compris l'indemnité d'occupation n'apparaît donc pas contestable. Elle sera donc condamnée solidairement avec la locataire au paiement de la dette principale.
Sur les autres demandes
Mme [N] [M], in solidum avec Mme [U] [V], qui succombent à l’ instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du code de procédure civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 100 €.
Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 06 mai 2022 à effet au 1er juin 2022 entre la SCI SAINT JEAN et Mme [N] [M] à compter du 22 juillet 2024,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
CONDAMNE solidairement Mme [N] [M] et Mme [U] [V] à payer à la SCI SAINT JEAN la somme de 5.227,14 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 14 mai 2025, comprenant les loyers et charges jusqu'à l'échéance du mois de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
AUTORISE Mme [N] [M] à s’acquitter de cette somme par versements mensuels de 145 € et DIT qu’à la 36ème et dernière échéance Mme [N] [M] s’acquittera du solde de la dette,
DIT que chaque paiement devra intervenir au plus tard avant le quinzième jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification du présent jugement,
DIT que chaque échéance du loyer courant devra également être payée à son terme contractuellement convenu et au plus tard en même temps que la fraction d'arriéré reporté, soit au quantième du mois précisé au paragraphe précédent,
DIT qu’après règlement de la somme de 5.227,14 €, dans les délais et conditions ci-dessus rappelés, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail,
DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d'un terme de loyer courant à son exacte échéance, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 22 juillet 2024 et Mme [N] [M] sera déchue du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l'arriéré locatif restant dû redevenant immédiatement exigible,
ORDONNE, en ce cas, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l'expulsion de Mme [N] [M] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis 67 boulevard Saint Jean au 1er étage à CLERMONT-FERRAND (63100), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées,
FIXE, en ce cas, l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due solidairement par Mme [N] [M] et Mme [U] [V] à la somme mensuelle de 1.080,44 € à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE à verser à la SCI SAINT JEAN ladite indemnité mensuelle à compter du mois de juin 2025 et jusqu'à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis,
RAPPELLE que les sommes dues par Mme [U] [V] (arriéré de 5.227,14 € et indemnités d'occupation échues et à échoir) ne pourront excéder au total le plafonnement de son cautionnement à 32.400 €,
CONDAMNE in solidum Mme [N] [M] et Mme [U] [V] à payer à la SCI SAINT JEAN la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux dépens comprenant le coût de l'assignation, du commandement de payer du 22 mai 2024, de sa nofication à la CCAPEX, de sa dénonciation à la caution et celui de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat dans le département,
RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire,
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le Juge des contentieux de la protection et le greffier.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
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