TJ 63113, 23 juill. 2025, RG 25/00324

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND
16, place de l'Étoile - CS 20005
63000 CLERMONT-FERRAND
☎ : 04.73.31.77.00

N° RG 25/00324 - N° Portalis DBZ5-W-B7J-KB43

NAC : 5AA 0A

JUGEMENT

Du : 23 Juillet 2025

Etablissement public OPHIS
Rep/assistant : Me DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

C /

Madame [R] [K]
Monsieur [W] [K]

GROSSE DÉLIVRÉE

LE : 23 Juillet 2025

A :DMMJB

C.C.C. DÉLIVRÉES

LE : 23 Juillet 2025

A :DMMJB

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Sous la Présidence de Marie-Laure CACHIN, Juge des contentieux de la protection, assisté de Sameh BENHAMMOUDA, Greffier ;

Après débats à l'audience du 05 Juin 2025 avec mise en délibéré pour le prononcé du jugement au 23 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

L' OPHIS, dont le siège social est 32 rue de Blanzat - 63000 CLERMONT-FERRAND, pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par DMMJB, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [R] [K], demeurant 7 rue Germaine Tillion - Bat 2/C1 - 63170 AUBIERE

non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [K], demeurant 7 rue Germaine Tillion - Bat 2/C1 - 63170 AUBIERE

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 27 mars 2018 avec prise d'effet au 25 avril 2018, l'OHIS du PUY-DE-DÔME a donné à bail à M. [W] [K] et Mme [R] [K] un logement n°13, au 1er étage, bâtiment 2/C1 et un parking souterrain n°11 situés 07 rue Germaine TILLION à AUBIERE (63170), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 586,45 euros, provision sur charges comprise.

Le 03 avril 3024, le bailleur a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1.920,65 euros.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de M. [W] [K] et Mme [R] [K] le 31 mai 2023 et le 08 février 2024

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, l'OHIS du PUY-DE-DÔME a fait assigner M. [W] [K] et Mme [R] [K] devant le Juge des Contentieux de la Protection de CLERMONT-FERRAND aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire de droit :
- constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation conclu entre eux faute pour les locataires de s'être acquittés des causes du commandement dans les délais impartis,
- ordonner leur expulsion du logement et du parking et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique,
- condamner M. [W] [K] et Mme [R] [K] à lui payer solidairement les sommes suivantes :
* 3.682,73 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 janvier 2025,
* 672,77 euros outre la télérelève mensuelle et les intérêts au taux légal à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer, outre la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 03 avril 2024.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 13 février 2025.

Lors de l'audience, l'OHIS du PUY-DE-DÔME maintient ses demandes initiales, sauf à préciser qu'en vertu d’un décompte arrêté au 26 mai 2025 l’arriéré s’élève désormais à la somme de 3.374,06 euros. Il précise qu'un plan d'apurement a été signé les 19 mars et 07 avril 2025 consistant en des paiements de 150 euros en sus du loyer et des charges. Il indique que le dernier règlement des locataires d'un montant de 578,31 euros date du 19 mai 2025.

M. [W] [K] et Mme [R] [K] assignés en l'étude du commissaire de justice n'ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier censé récapituler la situation sociale et familiale des locataires n'est pas parvenu au greffe de la juridiction avant l'audience.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le Juge des Contentieux de la Protection a invité la partie comparante, à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du Code de la Consommation.

L'OHIS du PUY-DE-DÔME a précisé n'avoir pas été avisé de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au profit de M. [W] [K] et Mme [R] [K].

L'OHIS du PUY-DE-DÔME a été autorisé à produire les justificatifs de la télérelève et du solde de régularisation de charges selon note en délibéré sous 15 jours.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

M. [W] [K] et Mme [R] [K] ont été assignés en l'étude du commissaire de justice et ne se sont pas présentés à l'audience ni personne pour eux. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du Code de Procédure Civile.

Sur la résiliation et l'expulsion

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, il est admis que l’article 10 de la loi N°2023-668 du 27 juillet 2023 ayant réduit à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette n’est pas immédiatement applicable aux contrats en cours de sorte que ceux-ci demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (avis de la Cour de Cassation du 13 juin 2024 - Pourvoi N°24-70.002). Dans ces conditions, il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu par la clause de résiliation de plein droit insérée au contrat de bail.

Or, l'OHIS du PUY-DE-DÔME justifie avoir régulièrement signifié le 03 avril 3024 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 1.920,65 euros. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 03 juin 2024.

M. [W] [K] et Mme [R] [K] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l'OHIS du PUY-DE-DÔME, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de M. [W] [K] et Mme [R] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L'OHIS du PUY-DE-DÔME produit un décompte arrêté au 26 mai 2025 établissant l’arriéré locatif à la somme de 3.374,06 euros, frais de poursuite de commissaire de justice déduits.

Il s'agit d'une somme moindre que celle sollicitée au sein de l'assignation. Ainsi, quoique M. [W] [K] et Mme [R] [K] n'aient pas comparu, elle doit s'analyser comme un abandon partiel du demandeur à ses demandes et à ce titre, est recevable dans son principe.

Toutefois, les régularisations de charges, en dehors des provisions sur charge prévues au bail, ne sauraient être portées à la charge des locataire en l'absence de pièces justificatives valablement versées au débat, ce qui n'est pas le cas ici, à savoir (53,68 x 3) + (59,59 x 2)+59,55+81,24 = 421,01 euros.

De même,les sommes non justifiées telles que la télérelève mensuelle doivent être déduites à hauteur de : (111,30x3)+114,40+160,80+(151,50x2)+179,30+196,30+219,50+128,30+108,20+114,40+127,63+158,97+174,64+84,33 = 2.403,67 euros. En ce qui concerne la télérelève, il convient de préciser que la simple mention d’un index sur un avis d’échéance émanant du bailleur n’est pas un élément suffisant pour justifier du montant sollicité à ce titre et ce d’autant plus que l’OHIS du PUY-DE-DÔME n’a pas produit les justificatifs autorisés selon note en délibéré sous 15 jours..

Par conséquent, au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPHIS du PUY-DE-DÔME est établie dans son principe mais son montant sera limité aux demandes recevables et ne visant que l'arriéré locatif, à savoir 3.374,06-421,01-2.403,67, soit 549,38 € que M. [W] [K] et Mme [R] [K] seront condamnés à lui payer, solidairement en application des stipulations du bail.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l'article 1231-6 du Code Civil, à compter du présent jugement, en l'absence de demande spéciale de fixation d'un point de départ antérieur.

Il convient de préciser qu'il n'y a pas lieu d'accorder des délais de paiement aux locataires étant donné qu'il ressort du décompte fourni par l'Ophis du Puy-de-Dôme que M. [W] [K] et Mme [R] [K] n'ont pas repris le paiement intégral du loyer avant la date de l'audience et que ceux-ci n'apportent aucun élément permettant d'établir qu'ils auraient intégralement repris le paiement du loyer. Or, il est nécessaire de rappeler que l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l'octroi de délais de paiement est notamment conditionnée à la reprise du paiement intégral du loyer avant la date de l'audience.

Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation

M. [W] [K] et Mme [R] [K] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'OHIS du PUY-DE-DÔME, soit la somme mensuelle de 672,77 euros outre indexation sur l'augmentation annuelle des loyers. Cette indemnité sera due solidairement par M. [W] [K] et Mme [R] [K] en application des stipulations du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur, d’une part, de la poursuite irrégulière de l’occupation et, d’autre part, du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessité d’inclure d’autres sommes telle que la télérelève mensuelle.

Sur les autres demandes

M. [W] [K] et Mme [R] [K], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens et celle des frais énoncés à l'article 700 du Code de Procédure Civile qu'il apparaît conforme à l'équité de fixer à la somme de 300 euros.

Par ailleurs, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l'article 514 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,