TJ 33063, 25 juill. 2025, RG 25/00030

MINUTE:

N° RG 25/00030 - N° Portalis DBX6-W-B7J-2F42

S.C.I. MARINA

C/

[O] [U]

Le
- Expéditions délivrées à

- SARL GRANET AVOCATS
-Me Alain MAZERES

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 6]
[Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 25 JUILLET 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS :
Audience publique en date du 10 Juin 2025

PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 30 Janvier 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE :
Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :
S.C.I. MARINA
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Jérémy GRANET de la SARL GRANET AVOCATS

DEFENDEUR :
Monsieur [O] [U]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Alain MAZERES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 1er octobre 2019, la SCI MARINA a loué en meublé à Mr [O] [U] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 1]. Le bail prenait effet le 1er octobre 2019 pour une durée d'un an et moyennant un loyer de 750 €.

Le locataire ne s'étant pas acquitté du paiement de la totalité des loyers à compter d'avril 2023, le bailleur lui a fait signifier un commandement de payer pour la somme en principal de 11 780,40 € par exploit du 18 juin 2024 qui est resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 janvier 2025, la SCI MARINA a assigné en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l'audience du 18 avril 2025 Mr [O] [U] aux fins de voir :

-constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire,
-constater que Mr [O] [U] est un occupant sans droit ni titre à raison de l'acquisition de la clause résolutoire à son encontre,
-ordonner l'expulsion de Mr [O] [U] faute de départ volontaire de corps et de biens des lieux loués, sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d'un serrurier,
-le condamner à payer la somme provisionnelle de 18 313,23 € au titre des loyers charges et indemnités d'occupation avec intérêts de droit à compter du commandement en date du 18 juin 2024,
-condamner le défendeur à payer à compter de la date de résiliation une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer contractuel et jusqu'à la libération effective des lieux.
-le condamner au paiement de la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens et ses suites en ce compris le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 juin 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, la SCI MARINA est représentée par la SCP SARL GRANET AVOCATS représentée par Maître Jérémy GRANET qui a maintenu les demandes initiales précisant que la dette actualisée au jour de l’audience s'élève à la somme de 21 454 € loyer du mois de mai 2025 inclus que la locataire n'a pas repris le paiement du loyer. Mr [O] [U] est représenté par Maître Caroline MAZERES qui répond qu'il existe dans ce dossier trois contestations sérieuses car d'une part le logement a été mis à la disposition du défendeur gracieusement par le contrat de travail que lui a fait signer son employeur ; il existe également une contestation sur la validité et la qualification du bail, outre sur le montant de l'arriéré de loyers du par Mr [O] [U]. Subsidiairement il réclame l'octroi de délais pour pouvoir se libérer de sa dette sur trois ans.
L'enquête sociale est bien parvenue au tribunal.
L'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

QUALIFICATION DE L'ORDONNANCE
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité, l'ordonnance de référée sera rendue contradictoirement en premier ressort.

EXPOSE DES MOTIFS
Selon les dispositions de l'article 834 du Code de Procédure Civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut dans la limite de leurs compétences, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. L'article 835 du Code de Procédure Civile énonce que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut en outre accorder une provision au créancier.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. l'assignation a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la GIRONDE par courrier électronique le 3 février la CCAPEX. 2025.

Le bailleur justifie également avoir saisi dans le délai imparti la CCAPEX par courrier électronique du 17 juillet 2024.

L'action aux fins de constat de la résiliation de bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion

Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

De plus selon les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement resté infructueux. Selon les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 indique que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu avant la loi du 27 juillet 2023, n'est pas concerné par cette dernière disposition, de fait ce contrat passé entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d'assurance contre les risques locatifs.

La SCI MARINA a fait signifier à Mr [O] [U] un commandement de payer les loyers pour la somme de 11 780,40 € par exploit du 18 juin 2024 qui est resté infructueux. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Le locataire n'a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal ni justifier des justificatifs d’assurance.
Ce défaut de régularisation fonde la SCI MARINA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 août 2025, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Il ressort de l'enquête sociale que Mr [O] [U] est en litige avec son propriétaire qui est aussi son employeur. Lorsqu'il est arrivé en avril 2019 sur [Localité 5] il a signé un contrat de travail portant la mention « logé gratuitement ». En octobre 2019 son employeur lui a proposé un CDI et lui a demandé un loyer de 750€ sans faire d'avenant. Il dit que le montant qui est réclamé dans l'assignation ne correspond pas à celui qui est mentionné dans le décompte de l'agence immobilière qui gère l'appartement.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que le juge peut, même d’office accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, des délais de paiement dans la limite de trois années. Il peut aussi le faire à la demande, du locataire ou du bailleur à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il est repris le paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience Cet article précise en outre que :
-pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;
-ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;
-si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Mr [O] [U] sollicite subsidiairement des délais de paiement pour apurer sa dette faisant valoir une situation professionnelle fragile.

Sur la demande en paiement et la contestation soulevée

Au soutien de sa demande la SCI MARINA produit un décompte actualisé selon lequel sa créance s'établit à la somme de 18 313,23 € au 1er janvier 2025.
Il ressort des pièces versées que Mr [O] [U] a bénéficié d'une location à titre gratuit de la part de son employeur Mr [E] [J] gérant de la SCI MARINA par contrat de travail à durée déterminé en date du 3 novembre 2019 pour un logement de type T1, situé [Adresse 4] à 33950 LEGE-CAP-FERRET pour la période du 10 avril 2019 au 8 septembre 2019 inclus prolongé par avenant jusqu'au 3 novembre 2019.
La SCI MARINA verse aux débats un bail de location ou de colocation de logement meublé situé [Adresse 1] passé le 1er octobre 2019 à effet à la même date prévoyant un loyer à hauteur de 750 € mensuels.
Il existe en l'espèce une contestation sur la nature et la durée du contrat de location.

Il ressort de la relance de l'agence mandataire gestionnaire de l'appartement loué qu'il est réclamé à Mr [U] la somme de 5 904,93 € alors que la SCI lui réclame 18 313,23 €.
En l'espèce, il appartient au demandeur à la provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque cependant en l'espèce la défenderesse démontre que cette créance qui relève d'une obligation de paiement est sérieusement contestable. Comme l'est également la nature et la durée du contrat de location.

En conséquence, il existe bien en l'espèce des contestations sérieuses notamment sur le montant de la créance de la société SCI MARINA qu'il n'appartient pas au juge des référés de trancher s'agissant d'une somme provisionnelle portant sur les loyers et les charges ; son appréciation relève, de l'appréciation souveraine des juges du fond.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société SCI MARINA comme infondée.

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner la SCI MARINA à ce titre à hauteur de 500 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, la SCI MARINA succombant supportera les dépens.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, statuant publiquement en référé par ordonnance contradictoire, en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
DISONS qu'il existe une contestation sérieuse ;
REJETONS la SCI MARINA en ses demandes comme infondées ;

REJETONS la SCI MARINA en sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la SCI MARINA à payer à Mr [O] [U] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI MARINA aux dépens.
REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé à ARCACHON, les jour, mois et an figurant en tête de ce jugement.

LE GREFFIER LE JUGE