TJ 75056, 21 juill. 2025, RG 22/02063

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 11] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Farauze ISSAD ; Me Aude LACROIX ; Monsieur [V] [W] ; Madame [I] [A] ; S.A. VERSPIEREN ; Me Amandine LAGRANGE ; Maître [B] [E] ; Maître Vincent CHAMARD-SABLIER ; Me Delphine ABERLEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 22/02063 - N° Portalis 352J-W-B7C-CWSW4

N° MINUTE : 1-2025

JUGEMENT
rendu le lundi 21 juillet 2025

DEMANDERESSE
Madame [S] [L], demeurant [Adresse 3]
comparante en personne assistée de Me Farauze ISSAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2017

DÉFENDERESSE
Société [Localité 11] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Me Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1032

Monsieur [V] [K], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

Madame [I] [A], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

S.A. VERSPIEREN, dont le siège social est sis [Adresse 9]
non comparante, ni représentée

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 7]
représentée par Me Amandine LAGRANGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0549

S.A.S. SMRD, dont le siège social est sis [Adresse 8]
Décision du 21 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 22/02063 - N° Portalis 352J-W-B7C-CWSW4

représentée par Maître Margaux BEUREY de la SELARL ALIX Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #K0146

Société SMABTP, dont le siège social est sis [Adresse 10]
représentée par Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #L0087

S.A. GENERALLI IARD, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Delphine ABERLEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0325

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 janvier 2025
Délibéré le 21 juillet 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 juillet 2025 par Karine METAYER, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 juillet 2025
PCP JCP fond - N° RG 22/02063 - N° Portalis 352J-W-B7C-CWSW4

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 juillet 2001, à effet au 18 juillet 2001, l'Office Public d'Aménagement et de Construction de [Localité 11] (OPAC), devenu l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, a consenti à Madame [S] [L], pour une durée de trois ans renouvelables, un bail d'habitation portant sur un appartement composé de deux pièces principales dépendant du septième étage - escalier 3 porte 71 - d'un immeuble sis [Adresse 4], outre une cave, moyennant un loyer mensuel révisable de 1 675,49 francs, payable à terme échu, outre une provision sur charges et le versement initial d'un dépôt de garantie de 1 675,49 francs.

Madame [S] [L] a été victime de plusieurs dégâts des eaux depuis 2003 ayant pour origine le logement situé à l'étage supérieur et occupé par Monsieur [V] [K], également locataire de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Ces sinistres l'avaient notamment contrainte à résider chez un membre de sa famille. Madame [S] [L] avait alors assigné, en référé, son assurance la société SA MAAF Assurances, Monsieur [V] [K], ainsi que son assureur, la société SA GENERALI IARD, et son bailleur, l'EPIC PARIS HABITAT OPH devant le Tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 15 mai 2008, le Président du Tribunal désignait Monsieur [R] [U], expert judiciaire, qui rendait son rapport d'expertise le 14 novembre 2008. Après avoir constaté que le logement de la demanderesse était en grande partie endommagé par des infiltrations localisées et que le logement loué par Monsieur [V] [K] présentait des installations sanitaires non conformes aux normes et documents contractuels, il concluait que le logement était inhabitable et retenait l'entière responsabilité du bailleur, l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH.

Mettant en cause l'inaction du bailleur social, Madame [S] [L] a saisi au fond le Tribunal d'instance de Paris (12ème) et a assigné, le 20 mai 2009, les mêmes défendeurs.

Par jugement du 15 avril 2010, le Tribunal d'instance de Paris (12ème) retenait la responsabilité de l'EPIC PARIS HABITAT OPH concernant les désordres constatés dans l'appartement de Madame [S] [L]. Il condamnait le bailleur à effectuer les travaux de réfection nécessaires, ainsi qu'à indemniser les préjudices subis par elle pour la période du 10 avril 2007 au 5 mai 2009.

Le 9 juillet 2010, les parties constataient que les travaux de remise en état avaient été effectués. Par chèque du 31 mai 2011, la société BPCE ASSURANCES, versait à Madame [S] [L] la somme de 23 463,99 euros, que cette dernière a accepté comme valant parfaite exécution du jugement.

Toutefois, après avoir réintégré son logement, Madame [S] [L] signalait de nouveaux sinistres au printemps 2011.

Une nouvelle expertise judiciaire était alors ordonnée en référé le 23 avril 2012 par le tribunal d'instance de Paris (12ème). Monsieur [Z] [C], expert judiciaire, déposait son rapport d'expertise le 7 décembre 2012 et concluait que la salle d'eau de Madame [S] [L] était dans un état insalubre et que ces désordres avaient pour origine le défaut d'étanchéité de la douche du 8ème étage de Monsieur [V] [K]. Ce sinistre avait pour causes l'exécution partielle des travaux de remise en état de la salle de bain du 8ème étage et les conditions d'occupation des lieux par le locataire.

Par jugement du 6 mars 2014, le Tribunal d'instance de Paris (12ème) déboutait Madame [S] [L] de ses demandes de condamnation à l'encontre de Monsieur [V] [K] et condamnait l'EPIC PARIS HABITAT OPH à exécuter les travaux de remise en état, en plus de ceux réalisés le 17 juin 2013 et réceptionnés selon procès-verbal en date du 26 juin 2013. Il condamnait l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à verser à Madame [S] [L] la somme de 18 650,89 euros au titre du trouble de jouissance pour la période de juin 2011 à juin 2013, la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ainsi que la somme de 1 220,68 euros au titre des frais de consommation d'eau, d'électricité, de taxes d'habitation et d'assurances et condamnait Monsieur [V] [K] à garantir à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à hauteur de 3 021,30 euros.

En exécution du jugement, l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH réalisait des travaux de peinture dans le logement de Madame [S] [L], constatés par Maitre [F] [P], Huissier de justice, selon procès-verbal de constat dressé le 3 septembre 2013.

La salle de bains de Monsieur [V] [K] faisait également l'objet de travaux réalisés par la société SAS SMRD selon facture du 26 juin 2013.

De nouveaux sinistres étaient constatés entre le 13 octobre 2014 et le 10 janvier 2016, toujours en provenance de l'appartement de Monsieur [V] [K].

Par courrier du 27 septembre 2016, l'assureur de Madame [S] [L], la compagnie MAAF Assurances, lui a notifié la résiliation de son contrat, en raison de la fréquence des sinistres dont son logement a été affecté.

Le 10 février 2017 Madame [S] [L] a souscrit un nouveau contrat d'assurance, auprès de la compagnie MMA MAXANCE selon contrat n° MRH001057724, après avoir refusé de souscrire l'assurance proposée par l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Par ailleurs, elle a contracté une seconde assurance auprès de la société SA AXA ASSURANCES selon contrat n°07416509704.

C'est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice du 29 mars 2018, Madame [S] [L] a assigné l'EPIC PARIS HABITAT OPH devant le tribunal d'instance de Paris aux fins de voir :

- Déclarer l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH responsable de la résiliation du contrat d'assurance-habitation de Madame [S] [L] ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer les sommes suivantes :
o 2 142,70 euros au titre du remboursement du surplus d'assurance que Madame [S] [L] est contrainte de payer ;
o 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par Madame [S] [L] ;
- Ordonner le relogement de Madame [S] [L] au sein du parc immobilier de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens recouvrés conformément à l'article 699 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, elle précisait que deux nouveaux sinistres étaient survenus le 14 février 2018 et le 20 août 2018. Sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989, elle revendiquait la responsabilité de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, en sa qualité de bailleur de Monsieur [V] [K], à l'origine des sinistres récurrents survenant dans son logement. Enfin, elle sollicitait, à l'audience du 21 janvier 2019 la désignation d'un expert judiciaire aux fins de déterminer les causes des différents sinistres survenus.

L'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, quant à lui, répondait par des écritures en date du 5 octobre 2018 et sollicitait du juge qu'il :

- In limine litis, juge Madame [S] [L] irrecevable en sa demande de relogement pour cause d'autorité de la chose jugée;
- Au fond, dise et juge que l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH n'a commis aucune faute ;
- Dise et juge que l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ne saurait être reconnu responsable des quatre dégâts des eaux survenus dans le logement de Madame [S] [L] les 13 octobre 2014, 10 et 11 février 2015 et 10 janvier 2016 ;
- Dise et juge que l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ne saurait être reconnu responsable de la résiliation du contrat d'assurances MAAF ;
- Dise et juge que Madame [S] [L] ne peut se prévaloir d'un préjudice futur au titre du surcoût de son assurance multirisques habitation ;
- Dise et juge que Madame [S] [L] ne justifie pas de sa demande d'indemnisation à hauteur de 10 000 euros ;
- Condamne Madame [S] [L] à verser à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 960 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

A l'audience, il a exposé que seuls trois sinistres avaient fait l'objet de constats amiables, à savoir en date du 13 octobre 2014, 11 février 2015 et 10 février 2016 et s'est opposé à la demande d'expertise arguant que l'assignation ne concernait que la réparation du préjudice issu de la nécessité de changer d'assureur et non sur l'apparition de nouveaux désordres. Il a soutenu avoir rempli ses obligations suite aux différentes condamnations dont il avait fait l'objet, pour les périodes du 10 avril 2007 au 5 mai 2009 et du mois de juin 2011 au mois de juin 2013, qu'il s'est acquitté du paiement des dommages et intérêts et avait engagé des travaux de remise en état à neuf du logement de Madame [S] [L] ainsi que des travaux destinés à la révision des installations sanitaires du logement de Monsieur [V] [K], ces-derniers ayant été réalisés par la société SAS SMRD.

En outre, il a indiqué avoir écrit à Monsieur [V] [K] pour lui rappeler ses obligations contractuelles, avoir initié une procédure en résiliation de bail n'ayant pas n'aboutie, ce dernier ayant été rétabli dans ses droits. Enfin, s'agissant des contrats d'assurance, il a rappelé avoir proposé à Madame [S] [L] la souscription d'une assurance à son profit, le refus de cette dernière et son absence d'obligation de prendre en charge les inquiétudes de la locataire, lesquelles l'avaient incitée à contracter deux contrats d'assurance.

Par jugement avant dire droit du 15 avril 2019 ordonnant un sursis à statuer, une expertise judiciaire était ordonnée et Monsieur [D] [G] était désigné en qualité d'expert.

Les termes de sa mission étaient les suivants :
1) De se rendre sur les lieux sis [Adresse 4], notamment aux domiciles de Madame [S] [L] et de Monsieur [V] [K], en accord avec ce-dernier, celui-ci n'étant pas appelé à la cause ;
2) De se faire remettre tous documents utiles à la solution du litige ;
3) De décrire et vérifier les désordres allégués, d'en indiquer la nature, l'importance et la date d'apparition, en déterminer la cause ;
4) De préciser s'ils, affectant le logement de Madame [S] [L] dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination ;
5) De donner un avis motivé sur les causes et origines des désordres et malfaçons dont il s'agit en précisant qu'ils sont notamment imputables :
- A la conception ;
- A un défaut de direction ou de surveillance ;
- Aux conditions d'utilisation ou d'entretien ;
- Et, dans le cas de causes multiples, évaluer les proportions relevant de chacune d'elles ;
6) De décrire et d'évaluer les travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d'exécution ; d'en chiffrer le coût en annexant au rapport les devis utilisés ;
7) Si les travaux ont déjà eu lieu, de décrire ceux-ci, donner un avis sur leur conformité avec ceux nécessaires à la remise en état des lieux et le cas échéant, de décrier et d'évaluer les travaux complémentaires requis ;
8) De fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie de se prononcer sur les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis, y compris un éventuel préjudice de jouissance, notamment dû à l'état des lieux et aux travaux de réfection ;
9) De faire les comptes entre les parties le cas échéant.

En parallèle, l'EPIC PARIS HABITAT OPH assignait en référé le 29 novembre 2019, Madame [S] [L], Monsieur [V] [K], Madame [I] [Y], la société SA VERSPIEREN, la société SA AXA France IARD, la société SAS SMRD, la société d'assurances mutuelles SMABTP, la société SA Compagnie ALLIANZ et la société SA GENERALI IARD devant le juge des référés du tribunal d'instance de Paris aux fins de rendre opposable les opérations d'expertise à l'ensemble des parties.

Par ordonnance en référé du 19 décembre 2019, le Tribunal d'instance de Paris déclarait communes les opérations d'expertise confiées à Monsieur [D] [G] à l'encontre de Monsieur [V] [K], de Madame [I] [Y], de la société SA VERSPIEREN, de la société SA AXA France IARD, de la société SAS SMRD, de la société d'assurances mutuelles SMABTP et la société SA GENERALI IARD et mettait hors de cause la société SA ALLIANZ.

Puis par actes d'huissier de justice en date des 14 et 17 septembre 2021, Madame [S] [L] saisissait le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'extension des opérations d'expertise aux désordres suivants :
- Ecoulement colonne chauffage chambre ;
- Infiltration avec écoulement plafond cuisine ;
- Inondation importante sinistre du 20 décembre 2020 ;
- Infiltration plafond du séjour ;
- Fuite colonne chauffage séjour ;
- Infiltration plafond cellier et coulure le long de la colonne d'eau chaude sanitaire ;
- Nouveau sinistre du 16 août 2021 grande infiltration eaux usées plafond salle de bain et cuisine ;

Par ordonnance de référé du 26 octobre 2021, le pôle civil de proximité du Tribunal judiciaire de Paris ordonnait l'extension de la mission de l'expert judiciaire aux désordres survenus sur la colonne de chauffe de la chambre de Madame [S] [L] ainsi qu'aux désordres résultant des sinistres postérieurs à sa désignation et notamment ceux survenus le 2 mars 2020, le 20 décembre 2020, le 2 mars 2021 et le 16 août 2021 qui affectent les différentes pièces de l'appartement.

Après plusieurs prolongations de mission accordées par le Tribunal, Monsieur [D] [G] a déposé son rapport d'expertise au greffe le 30 juin 2022.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 28 septembre 2022 par ordonnance de taxe rendue le 1er septembre 2022, puis des renvois successifs ont été ordonnés.

Madame [S] [L] a déposé des conclusions aux fins de voir :
- Ordonner la séquestration des loyers jusqu'à la fin des travaux ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 2 142,70 euros au titre du remboursement du surplus d'assurance qu'elle serait contrainte de payer ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 12 939,29 euros au titre de son préjudice de jouissance ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de son préjudice moral ;
- Ordonner son relogement ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que les dépens ;

Dès lors, par actes de commissaire de justice en date du 3, 8, 9 et 17 novembre 2023, l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH assignait en intervention forcée Monsieur [V] [K], locataire du 8ème étage, ainsi que son assureur, la compagnie SA AXA France IARD, la société SAS SMRD, société ayant réalisée les travaux litigieux en 2013, ainsi que son assureur, la société d'assurances mutuelles SMABTP et la société SA GENERALI IARD, assureur du bailleur social devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir :
- Déclarer sans objet la demande de séquestration des loyers jusqu'à la fin des travaux ;
- Rejeter la demande de Madame [L] d'obtenir une indemnisation au titre de la résiliation de son contrat d'assurance ;
- Homologuer le rapport d'expertise et sa stricte évaluation du préjudice de jouissance subi par Madame [S] [L] en le fixant tout au plus à la somme de 3 448 euros ;
- Rejeter la demande d'indemnisation du préjudice moral allégué par Madame [S] [L] ;
- Rejeter la demande de relogement de Madame [S] [L] ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à indemniser sa locataire dans la limite des sommes retenues par l'expert, soit la somme de 464 euros ;
- Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et son assureur SA AXA France IARD ainsi que la société SAS SMRD et l'assurance de cette dernière la société d'assurances mutuelles SMABTP à garantir l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être portées à son encontre et ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;
- Condamner Monsieur [V] [K] et son assureur la société AXA France IARD à régler à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 9 363,56 euros au titre des travaux de réparation réalisés dans son logement ;
- Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et son assureur la société AXA France IARD ainsi que la société SAS SMRD et l'assurance de cette dernière la société d'assurances mutuelles SMABTP à payer à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 960 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois successifs, pour être finalement retenue à l'audience du 15 janvier 2025.

A cette audience, Madame [S] [L], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites n°4 et soutenues oralement. Elle sollicite du juge des contentieux qu'il :
- Déclare l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH responsable de la résiliation de son contrat d'assurance habitation ;
- Condamne l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 2 142,70 euros au titre du remboursement du surplus d'assurance qu'elle est contrainte de payer ;
- Condamne l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à réaliser les travaux d'étanchéité tels que préconisés par l'expert judiciaire, ceci sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification de la décision à venir ;
- Ordonne la séquestration des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu'à la fin des travaux ;
- Dise et juge qu'elle évalue son préjudice à 70% de la valeur locative puis à 100% dès le 21 octobre 2021, dès lors que son logement est déclaré inhabitable par l'expert judiciaire ;
- Condamne l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au paiement de la somme de 15 945,04 euros au titre du préjudice de jouissance pour la période allant jusqu'au mois de septembre 2021 puis 100% du loyer à compter du 1er octobre 2021, soit 26 319,97 euros (somme à parfaire) jusqu'à ce que les travaux soient réalisés ;
- Condamne l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice moral ;
- Condamne l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au paiement de la somme de 15 000 euros au titre du préjudice de discrimination entre locataires ;
- Ordonne son relogement au sein du parc immobilier de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH au même titre que Monsieur [V] [K] et Madame [I] [Y] afin d'éviter toute discrimination dans la même surface et avec le même loyer ;
- Condamne l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens qui comprendront les frais relatifs aux constats d'huissier et aux frais d'expertise ;

Au soutien de ces demandes, Madame [S] [L] invoque la loi du 6 juillet 1989 et plus particulièrement son article 6 (repris à l'article 1719 du code civil) qui prévoit l'obligation incombant au bailleur, de remettre un logement décent au locataire. Elle met également en avant l'obligation du bailleur d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat, et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

A l'audience, Madame [S] [L] précise qu'elle subit des désordres depuis 24 ans. En outre, elle estime que le rapport d'expertise minimise le rôle de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Elle indique que les derniers sinistres n'ont pas cessé en raison de l'absence totale d'étanchéité du sol de l'appartement de Monsieur [V] [K] situé au 8ème étage, due à l'absence de conformité des travaux réalisés par l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH. Elle estime que l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH est seul responsable des désordres, en ce qu'il a manqué de vérifier la bonne réalisation des travaux par la société mandatée. Enfin, elle considère qu'on ne peut lui reprocher son refus de relogement proposé par l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, le logement ne correspondant pas à un logement équivalent au sien.

L'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, également représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites récapitulatives n°2 et soutenues oralement. Il demande au juge des contentieux de la protection de :
- Déclarer sans objet la demande de séquestration des loyers jusqu'à la fin des travaux ;
- Rejeter la demande de Madame [S] [L] d'obtenir une indemnisation au titre de la résiliation de son contrat d'assurance ;
- Homologuer le rapport d'expertise et sa stricte évaluation du préjudice de jouissance subi par Madame [S] [L] en le fixant tout au plus à la somme de 3 448 euros ;
- Rejeter la demande d'indemnisation du préjudice moral allégué par Madame [S] [L] ;
- Rejeter la demande de relogement de Madame [S] [L] ;
- Condamner l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH à indemniser sa locataire dans la limite des sommes retenues par l'expert, soit la somme de 464 euros ;
- Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et son assureur la société SA AXA France IARD ainsi que la société SAS SMRD à garantir l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et le relever indemne de toutes les condamnations qui pourraient être portées à son encontre, et ce compris les frais irrépétibles et les dépens ;
- Condamner Monsieur [V] [K] et son assureur la société SA AXA France IARD à régler à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 9 363,56 euros, au titre des travaux de réparation réalisés dans le logement de Madame [S] [L] ;
- Condamner la société SA GENERALI IARD, Monsieur [V] [K] et la société SAS SMRD à payer à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH la somme de 960 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les travaux ont été faits dans le logement de Monsieur [V] [K], afin d'éviter les infiltrations le 1er aout 2022 (pièce n°66). Il souligne la mauvaise foi de Madame [S] [L], en précisant que l'expert judiciaire a relevé des difficultés d'accès à son logement. S'agissant du préjudice de jouissance, l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH indique que l'expert l'a arrêté lui-même à janvier 2022 c'est-à-dire à la date à laquelle ils ont fait une proposition de relogement temporaire à Madame [L], qu'elle a refusé. Il précise que Monsieur [V] [K] a été relogé en raison de la taille du ménage et de l'occupation de cinq personnes dans le logement de type F2. Par ailleurs, il expose que Madame [S] [L] n'a pu être relogée car elle a limité sa demande à certains arrondissements. En tout état de cause, il considère que le juge judiciaire ne peut se substituer à la commission d'attribution des logements, et ne peut donc enjoindre le bailleur social à reloger la demanderesse. Il vise notamment à ce propos l'arrêt de la Cour d'appel de Paris du 26 mai 2016 (n°14/19446). S'agissant du surcout de l'assurance, s'appuyant sur le fondement de l'article L215-1 du Code des assurances, il considère que Madame [S] [L] ne justifie pas de l'ensemble des refus opposés par les sociétés d'assurance.

Enfin, l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH estime que la société SAS SMRD est seule responsable de l'absence d'étanchéité du sol de Monsieur [V] [K], en raison de la non-conformité des travaux réalisés par elle, en juin 2013, et fonde notamment son argumentation sur les articles 1792 et 1792-2 du Code civil relatifs à la responsabilité de plein droit du constructeur d'ouvrage.

La société SA GENERALI IARD, ès qualité d'assureur de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières conclusions écrites et soutenues oralement. Elle sollicite du juge des contentieux de la protection qu'il :
- A titre principal, déboute l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de son appel en garantie formé à son encontre, en ce que la police multirisques propriétaire d'immeuble n'est pas mobilisable pour des sinistres survenus avant la souscription et après la résiliation du contrat d'assurance ;
- A titre subsidiaire, condamne in solidum la société SAS SMRD et son assureur la société d'assurances mutuelles SMABTP, Monsieur [V] [K] et son assureur la société SA AXA France IARD, et l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, à la relever et la garantir indemne de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre ;
- Prononcer toute condamnation à son encontre dans les limites contractuelles fixées par sa police ;
- En toute hypothèse, condamne tout succombant à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens incluant les frais d'expertise ;

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles L113-1 et suivants du code des assurances. A l'audience, la société SA GENERALI IARD considère que sa police d'assurance n'est pas applicable au litige en cours. Elle formule des appels en garantie à titre subsidiaire.

La société SAS SMRD, entrepreneur ayant réalisé les travaux au 8ème étage, représentée à l'audience, se réfère à ses conclusions écrites n°4 et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

- Recevoir ses demandes, fins et conclusions, et de les déclarer bien fondées ;
- Débouter l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ;
- Imputer l'ensemble des sommes réclamées par Madame [S] [L] à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;
- Débouter la société SA GENERALI IARD de ses demandes, fins et conclusions dirigées contre elle ;
- Débouter la société d'assurances mutuelles SMABTP de ses demandes visant à déclarer ses garanties non mobilisables à son égard ;
- Condamner la société d'assurances mutuelles SMABTP à relever et garantir la société SAS SMRD de toutes condamnations en principal, frais et intérêts qui pourraient être ordonnées à son encontre au bénéfice de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, au titre de ses demandes présentées aux termes de son assignation en intervention forcée ;
- Condamner toutes parties succombantes au paiement de la somme de 18 984,36 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir sur le fondement de l'article 246 du code de procédure civile que le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. Par ailleurs, elle considère, qu'en vertu des articles 6 et 9 du même code et de l'article 1353 du code civil, l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH échoue dans l'administration de la preuve de sa responsabilité.

A l'audience, la société SAS SMRD soutient qu'à la suite d'une première plainte de Madame [S] [L] en 2008, un rapport d'expertise en date du 7 décembre 2012 relevait déjà une problématique liée à l'étanchéité du sol de la salle de bains de Monsieur [V] [K] malgré des travaux effectués par la société DALKIA. En effet, elle conteste la non-conformité des travaux réalisés par elle, alors qu'était intervenu, auparavant, trois autres sociétés. En outre, elle considère n'avoir été saisie, par le bailleur l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, que de " menus travaux " réalisés le 27 juin 2023 pour un coût de 4 533,38 euros correspondant à une pose de carrelage et des peintures. Elle précise qu'il n'était pas question de réaliser des travaux d'étanchéité du sol. De plus, aucune plainte, ni aucune demande de reprise des travaux n'a été formulée dans les années qui ont suivi. Enfin, s'agissant du contrat la liant avec son ancien assureur, la société d'assurances mutuelles SMABTP, elle considère que des garanties sont bien mobilisables en ce qu'elle était effectivement son assureur en juin 2013.

La société d'assurances mutuelles SMABTP, en qualité d'assureur de la société SAS SMRD et représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites en défense n°2 et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

- Rejeter toutes les demandes formulées à l'encontre de la société d'assurances mutuelles SMABTP ;
- Mettre hors de cause la société d'assurances mutuelles SMABTP ;
- Imputer l'ensemble des sommes réclamées par Madame [S] [L] à la société l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;
- Limiter le préjudice de jouissance revendiqué par Madame [S] [L] à la somme de 3 448 euros ;
- Rejeter la demande formulée par Madame [S] [L] au titre de son préjudice moral ;
- Rejeter la demande formulée par Madame [L] au titre du préjudice de discrimination entre locataires ;
- Condamner tout succombant à verser à la société d'assurances mutuelles SMABTP une somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;

La société d'assurances mutuelles SMABTP indique qu'elle n'est plus l'assureur de la société SAS SMRD depuis le 31 décembre 2016 et sollicite donc le rejet des demandes formulées contre elle. Elle précise, qu'en tout état de cause, ses garanties n'étaient pas mobilisables en ce que les dommages invoqués ont été causés aux tiers et ne sont donc pas soumis au régime de la responsabilité décennale classique.

La société SA AXA France IARD, ès qualité d'assureur de Monsieur [V] [K] et représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions écrites n°1 et soutenues oralement. Elle demande au juge des contentieux de la protection de :

- Imputer l'ensemble des sommes réclamées par Madame [S] [L] à la société l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH ;
- Limiter le préjudice de jouissance revendiqué par Madame [S] [L] à la somme de 3 448 euros ;
- Limiter la part imputable de Monsieur [V] [K] au montant retenu par l'expert judiciaire soit 2 551 euros (soit 65% du préjudice de jouissance) ;
- Rejeter la demande formulée par Madame [S] [L] au titre de son préjudice moral ;
- Rejeter la demande formulée par Madame [S] [L] au titre du préjudice de discrimination entre locataires ;
- Débouter toute autre partie de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions tels que dirigés contre SA AXA France IARD ;
- En toute hypothèse, juger que la société SA AXA France IARD ne saurait être tenue que dans les termes, limites et plafonds de garantie et de franchise du contrat souscrit auprès d'elle ;
- Ecarter l'exécution provisoire ;
- Condamner toute partie succombante à verser à la société SA AXA France IARD la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Amandine LAGRANGE, AARPI FLORENT AVOCATS, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile ;

Au soutien de ses demandes, elle précise que le contrat d'assurance était applicable du 15 décembre 2016 eu 1er avril 2021 et invoque l'article L121-12 du code des assurances. Elle considère qu'une garantie est mobilisable jusqu'au départ de Monsieur [V] [K] soit jusqu'en 2022. Elle sollicite en outre l'homologation du rapport d'expertise. Enfin, s'agissant des demandes relatives aux travaux dans l'appartement de Madame [S] [L], elle soutient que cela relève d'une obligation du bailleur et non du locataire, de sorte qu'elle ne peut être appelée en garantie de cette demande.

En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties auxquelles elles se sont oralement rapportées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.

Enfin, bien que régulièrement assignés par acte de commissaire de justice, Monsieur [V] [K], Madame [I] [Y] et la société SA VERSPIEREN n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 17 avril 2025, prorogée au 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur les demandes au titre de l'assurance

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Ainsi, la loi impose de rapporter la preuve d'une faute, d'un dommage et d'un lien de causalité entre les deux.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, Madame [S] [L] sollicite la condamnation de son bailleur à l'indemniser du surcoût de ses assurances habitation à hauteur de 2 142,70 euros qu'elle aurait été contrainte de souscrire et l'estime responsable de la résiliation de son ancien contrat d'assurance contracté auprès de la MAAF au regard de la fréquence des sinistres. Elle n'indique pas de fondement à ses demandes.

A l'appui de ses demandes, elle produit le courrier de résiliation de la compagnie d'assurances MAAF du 27 septembre 2016, le courrier du 15 janvier 2017 de l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH par lequel son bailleur lui propose un contrat d'assurance, dans le cas où celle-ci serait dans l'incapacité d'en souscrire un autre, ainsi que ces deux nouveaux contrats d'assurances souscrits auprès de la société SA AXA et de la société MMA MAXANCE.

Ainsi, Madame [S] [L] considère que son bailleur a commis une faute tenant à la survenance de nombreux sinistres, sans apporter de précision, ayant conduit à la résiliation de son contrat d'assurance souscrit auprès de la MAAF Assurances (n° client 75357511), notifiée par courrier le 27 septembre 2016.

L'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH considère qu'aucune faute ne peut lui être reproché en ce qu'il ne peut être tenu responsable d'une part, de la résiliation d'un contrat d'assurance et d'autre part, du choix de sa locataire, de souscrire deux contrats d'assurance habitation. Il précise que la demanderesse a refusé l'offre qui lui a été faite de souscrire à l'assurance habitation proposée par l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et souligne que Madame [S] [L] ne justifie pas d'autres refus de compagnies d'assurances la contraignant à conclure des contrats plus onéreux.
En vertu de l'article L113-12 du Code des assurances, dans sa version applicable au litige, " la durée du contrat et les conditions de résiliation sont fixées par la police. Toutefois, l'assuré a le droit de résilier le contrat à l'expiration d'un délai d'un an, en envoyant une lettre recommandée à l'assureur au moins deux mois avant la date d'échéance. Ce droit appartient, dans les mêmes conditions, à l'assureur. Il peut être dérogé à cette règle pour les contrats individuels d'assurance maladie et pour la couverture des risques autres que ceux des particuliers. Le droit de résilier le contrat tous les ans doit être rappelé dans chaque police. Le délai de résiliation court à partir de la date figurant sur le cachet de la poste " mais également en vertu des termes de la lettre de résiliation du 27 septembre 2016 selon lesquels " les dispositions légales prévoient que chaque année, l'assuré ou l'assureur peut résiliation son contrat d'assurance, moyennant un préavis de deux mois avant la date d'échéance ".

La compagnie d’assurance, la SA MAAF ASSURANCES, était donc en droit de résilier, sans motif, le contrat d'assurance conclu avec Madame [S] [L]. La résiliation du contrat d'assurance à l'initiative de l'assureur constitue une liberté contractuelle de l'assureur, qui ne peut donc être mise à la charge d'un tiers au contrat.

S'agissant des conditions de résiliation posées par ce même article L113-12 du Code des assurances, elles sont remplies, Madame [S] [L] ne versant pas le contrat d'assurance en cause mais produisant un avis d'échéance pour la période du 01/01/2015 au 31/12/2015, de sorte qu'il est loisible de considérer qu'il s'était écoulé plus d'une année entre la conclusion du contrat et sa résiliation. En outre, le délai de préavis de deux mois a été respecté entre l'envoi du courrier de résiliation et sa résiliation effective au 31 décembre 2016.

En conséquence, il ne peut être reproché à l'EPIC [Localité 11] HABITAT OPH d'être à l'origine de cette résiliation, en ce sens que cette décision relève d'une option légale laissée à la discrétion des assureurs et plus largement de chacune des parties au contrat.

Enfin, l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 pose l'obligation pour le locataire de s'assurer contre les risques dont il doit répondre, et d'en justifier. Dès lors, si la loi impose la souscription par le preneur d’un contrat d'assurance contre les risques locatifs, celui-ci reste libre de choisir sa compagnie d'assurances, ainsi que de conclure plusieurs contrats en vertu du principe de liberté contractuelle prévue à l'article 1102 du Code civil.

Dès lors, force est de constater que Madame [S] [L] a conclu deux contrats d'assurance habitation dont le coût s'avère plus élevé, ce qui relève d'un choix, et d’une volonté personnelle, ne reposant sur aucune obligation légale, dont elle ne peut faire peser le surcoût au bailleur, et sans qu'elle justifie, par ailleurs, des refus de souscription d'autres compagnies d'assurance qu'elle invoque.

En ces conditions, il convient de débouter Madame [S] [L] de ses demandes à l'encontre de son bailleur au titre des contrats d'assurance.

II) Sur la demande d’homologation du rapport d’expertise formulée par l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH et la société SA AXA France IARD

En vertu de l’article 246 du Code de procédure civile selon lequel “le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien”.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH sollicite l’homologation du rapport d’expertise judiciaire réalisé par Monsieur [D] [G] déposé le 30 juin 2022, sans indiquer de fondement juridique à sa demande.

Or, s’il est possible pour le juge d’homologuer un accord ou une transaction, conformément aux articles 1565 et suivants du code de procédure civile, un rapport d’expertise ne peut en faire l’objet, constitutant une mesure d’instruction, un outil technique destiné à éclairer le magistrat et un mode de preuve judiciaire contentant des éléments lui permettant de statuer sur les demandes présentées par les parties, mais dont les conclusions ne le lient pas.

Par ailleurs, il convient de relever qu’aucun accord n’est intervenu entre toutes les parties sur la base des conclusions de l’expertise judiciaire, en ce que la demanderesse ainsi que la société SAS SMRD contestent les conclusions du rapport d’expertise judiciaire.

En conséquence, il convient de débouter l’EPIC [Localité 11] HABITAT OHPE ainsi que la société SA AXA FRANCE IARD de leur demande à ce titre.

III) Sur les désordres

a) Sur la détermination de la nature des désordres et de l’imputabilité relative à ces désordres

À titre liminaire, il convient de constater que Madame [S] [L] n’a agi qu’à l’encontre de son bailleur, l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH, et non à l’encontre de Monsieur [V] [K], le locataire résidant au-dessus de son logement. Toutefois, les opérations d’expertise judiciare ont été rendues communes par ordonnance de référé du 19 décembre 2019 et l’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH assignait en intervention forcée, les 3,8,9 et 17 novembre 2023 Monsieur [V] [K], ainsi que son assureur, la compagnie SA AXA France IARD, la société SAS SMRD, et son assureur, la société d’assurances mutuelles SMABTP, ainsi que la société SA GENERALI IARD.

Il ressort du rapport d’expertise judiciare du 24 juin 2022, établi par Monsieur [D] [G], les désordres suivants au sein du logement de Madame [S] [L] :

● Dans la salle de bains :
- Dommages liés à des infiltrations répétés provenant de la salle de bains de l’étage supérieur ;
- Dommages tardifs liées à un écoulement persistant d’une eau riche en urine depuis la salle de bain à l’étage supérieur ;
● Dans l’entrée :
- Dommage liés à des infiltrations répétées provenant du salon de l’étage supérieur ;
- Léger tuilage du parquet ;
● Dans le salon :
- Dommages liés à des infiltrations répétés provenant de la salle de bains de l’étage supérieur ;
- Léger tuilage du parquet ;
- La porte ouvrant sur l’entrée ouvre et ferme avec difficultés ;
● Dans la chambre :
- Traces importantes d’écoulement le long du tuyau de chauffe ;
● Dans le cellier :
- Traces d’écoulement le long du tuyau de chauffe.

L’expert judiciare retient une période d’apparition des sinistres du 6 février 2016 à novembre 2021, en précisant que ces désordres ont perduré au cours de sa mission, de sorte qu’il doit être considéré que ceux-ci n’ont cessé qu’à la date du refus de la proposition de relogement temporaire adressée à Madame [S] [L], à savoir le 12 janvier 2022.

Ainsi, durant cette période, l’expert judicaire retient deux causes aux désordres de la salle de bain, de l’entrée et de la cuisine, la première, le défaut d’étanchéité du sol de la salle de bain de l’appartement du 8ème étage loué par Monsieur [V] [K], la seconde cause étant un défaut d’entretien non raccordé mais aussi du dégivrage d’un réfrigérateur trouvé dans la rue et installé de manière non conforme, imputable à Monsieur [V] [K]. Concernant les autres pièces, l’origine des désordres provient d’une fuite très faible sur un conduit de chauffe commun.

S’agissant de la responsabilité de la SAS SMRD, l’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

La responsabilité de plein droit du constructeur est ainsi surbordonnée à la preuve de l’existence d’un ouvrage ; affecté de vices suffisamment graves pour en compromettre la solidité ou le rendre impropre à sa destination dans le délai décennal ; s’inscrivant dans le cadre de l’ouvrage exécuté ; apparus postérieurement à la réception de l’ouvrage.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise du 24 juin 2022 que les désordres situés dans la salle de bains, l’entrée, le salon et la cuisine de Madame [S] [L] ont pour origine le défaut d’étanchéité du sol de la salle de bain de Monsieur [V] [K]. Selon l’expert, l’absence d’étanchéité est due à la non-conformité des travaux réalisés par la société SAS SMRD, en juin 2013. Il retient, pour ces désordres une part d’imputabilité à hauteur de 40%.

Ces désordres constatés judiciairement ont évidemment porté atteinte à l’habitabilité des lieux de sorte qu’ils ont causé de nouveaux dommages après la réception des travaux.

Or, il est de droit constant qu’une réception prononcée sans réserve malgré la présence d’un vice connu du maître de l’ouvrage fait l’obstacle à l’appolication de la garantie décennale (Civ, 3ème, 20 octobre 2013, n°91-11.059).
L’EPIC [Localité 11] HABITAT OPH a réceptionné, sans réserve, les travaux de la salle de bain de Monsieur [V] [K] le 27 juin 2013 et ne les conteste qu’à l’occasion de cette procédure. Or, il peut être considéré que le bailleur avait connaissance des vices, affectant l’ouvrage dès que cette réception, au regard des désordres antérieurs et en cours dans le logement de Madame [S] [L], dus au défaut d’étanchéité de cette pièce. Cette connaissance du vice tenant au défaut d’étanchéité ressort de la première déclaration de responsabilité prononcée par le Tribunal d’instance du 12ème arrondissement en date du 15 avril 2010, ce dernier ayant retenu la responsabilité du bailleur s’agissant des désordres dont la principale cause est la non-conformité des installations sanitaires de la salle de bain de Monsieur [V] [K] mais également du second rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Z] [C] du 23 avril 2012, qui constate que les nouveaux désordres sont dus à l’absence de réalisation de travaux d’étanchéité, de sorte que cette absence d’étanchéité a persisté jusqu’à la réalisation des travaux réalisés par la société SAS SMRD et réceptionnés le 27 juin 2013.

Or, il ressort du bon de commande n°B12526 du 14 juin 2013 et de la facture n°13.06.0144 que l’entreprise SAS SMRD a été mandatée pour des travaux de peinture, de plomberie (notamment la pose d’une trappe de visite pour receveur de douche), de maçonnerie (comprenant la pose d’un carrelage et de faïcence) et de nettoyabe. Ces pièces font donc état de travaux dont l’ampleur et le coût ne correspondent pas à des travaux de réfection et d’étanchéité de la pièce malgré la connaissance, par le bailleur, de la principale cause des désordres dont se plaint Madame [S] [L].

En ces conditions, il convient de rejeter la responsabilité de la société SAS SMRD sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

Dès lors, s’agissant de la responsabilité de l’EPIC [Localité 11] HABITAT

Aux termes de l’article 1719 du code civil, “le bailleiur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;
2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;
3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.”

L’article 1720 du même code précise que “ Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.”

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du contrat de bail et de l’apparition des troubles invoqués : “ Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique nminimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en oeuvre échelonée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnées au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnées au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature çà y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnées au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y