TJ 78646, 24 juill. 2025, RG 24/01715

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 24 JUILLET 2025

N° RG 24/01715 - N° Portalis DB22-W-B7I-SQ3B
Code NAC : 30G
AFFAIRE : S.A.S. [Adresse 7] [Localité 11] C/ S.A.S. LM TRANSMISSION, S.C.I. FONCIERE [T] 78, MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 7] [Localité 11], immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 912 995 487, dont le siège social est [Adresse 5], représentée par Monsieur [X] [C] en sa qualité de président
représentée par Me Ali Saidji, avocat au barreau de Paris, vestiaire : J76, Me Magali Rochefort, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 566

DEFENDERESSES

S.C.I. FONCIERE [T] 78, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 421 606 062, dont le siège social est [Adresse 5], représentée par Madame [T] [V] épouse [R] en sa qualité de gérante
représentée par Me Anne-Sophie Revers, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 4, Me Florence-Eva Martin, avocat au barreau de Paris, vestiaire : R251

S.A.S. LM TRANSMISSION, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 834 176 141, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Thierry Voitellier, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 52

Société d'assurance à forme mutuelle MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, immatriculée au RCS du Mans sous le numéro 775 652 126, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Me Thierry Voitellier, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 52

Débats tenus à l'audience du 12 juin 2025

Nous, Eric Madre, Vice-Président, assisté de Romane Boutemy, Greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2025 et prorogée au 24 juillet 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 21 avril 2022, conclu en présence et avec le concours de la société LM Transmission, la société Foncière [T] 78 a donné à bail la société [Adresse 8] un local situé [Adresse 4], à [Localité 12] (Yvelines) pour y exploiter une activité de vente de fruits et légumes frais.
Par un arrêté de mise sécurité urgente en date du 27 septembre 2023, le maire de [Localité 12] a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de l'immeuble notamment de faire évacuer sous 48 heures tous les occupants de l'immeuble « compte-tenu de l'état des parties communes et de leur encombrement (présence d'un étaiement en place entravant le passage au niveau des paliers et des escaliers - risque de chute de personnes ou de heurts du public du fait de l'encombrement des circulations - fragilité des structures) » et a interdit l'accès à l'ensemble des parties privatives et communes, l'occupation des locaux à usage d'habitation et l'ouverture au public du local commercial, à compter de 48 heures à partir de la date de notification de l'arrêté et « jusqu'à la prise d'un arrêté de mainlevée constatant l'achèvement des travaux de reprise structurels prescrits par l'arrêté n° 2019/03 en date du 19 novembre 2019 pour le bâtiment concerné dans les formes et conditions prescrites par la réglementation. »
Le 27 septembre 2023, la société La Ferme de [Localité 11] a mandaté un commissaire de justice pour dresser constat de la présence dans les lieux de denrées alimentaires périssables qui ne pourraient être vendues.

Suivant actes de commissaire de justice en date des 21, 25 et 29 novembre 2024, la société [Adresse 8] a fait assigner la société Foncière [T] 78 et la société LM Transmission, ainsi que l'assureur de cette dernière, la société MMA IARD Assurances Mutuelles, en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles.
Après un renvoi ordonné à la demande de l'une au moins des parties, la cause a été entendue à l’audience du 12 juin 2025.
Le président a soulevé d'office, lors de l'audience du 3 avril 2025, le défaut d'intérêt de la société Foncière [T] 78 à requérir une amende civile.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société [Adresse 8] demande à la juridiction des référés de :
- rejeter toutes les demandes dirigées contre elle ;
- désigner un expert en estimations immobilières, qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et notamment d’un expert-comptable, avec pour mission de :
- convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d'avis de réception, en adressant copie de toutes convocations aux avocats des parties ;
- se rendre au [Adresse 4], à [Localité 12] (Yvelines) afin de décrire et de photographier les locaux pris à bail par la société La Ferme de [Localité 11] ;
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;
- rechercher, en tenant compte de la situation des locaux et de l’activité qui y était exercée par le locataire tous éléments permettant de déterminer le montant des préjudices économiques, financiers et de jouissance subis par la société [Adresse 8], et notamment ses pertes d’exploitation et la perte de la valeur marchande de son fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais de déménagement, d’acquisition d’un fonds de commerce équivalent et de réinstallation, des frais et droits de mutation, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudices, ainsi que de la perte de plus-value ;
- plus généralement, fournir tous éléments techniques et/ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et l’ensemble des préjudices subis par la société La Ferme de [Localité 11] ;
- condamner in solidum la société Foncière [T] 78, la société LM Transmission et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à la société [Adresse 8] la somme provisionnelle de 40 000,00 € à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices économique, financier et de jouissance ;
- fixer la provision à valoir sur les frais d’expertise ;
- mettre à la charge de la société Foncière [T] 78, la société LM Transmission et la société MMA IARD Assurances Mutuelles la consignation de la provision à valoir sur les frais d’expertise ;
- condamner in solidum la société Foncière [T] 78, la société LM Transmission et la société MMA IARD Assurances Mutuelles à payer à la société [Adresse 8] la somme de 3 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la société Foncière [T] 78, la société LM Transmission et la société MMA IARD Assurances Mutuelles aux entiers dépens.
Elle expose que dès le lendemain de l'arrêté de mise en sécurité urgent, les serrures du local commercial pris à bail ont été changées par le syndic de l’immeuble, empêchant le preneur d’y accéder d’une quelconque manière alors que ses étals et sa réserve étaient encore pleins de diverses denrées périssables.
Elle soutient en substance que, la société Foncière [T] 78 était parfaitement informée, dès avant la signature du bail des désordres ayant conduit audit arrêté de mise en sécurité urgente, un arrêté de péril non-imminent ayant déjà été pris par le maire de [Localité 12] le 19 novembre 2019 pour les mêmes causes, et qu'elle s'est abstenue de la prévenir de cette situation tant avant qu'après la signature du bail, les travaux mentionnés dans le contrat étant sans commune mesure avec ceux qui ont été effectivement réalisés.
Elle reproche à la société Foncière [T] 78 d'avoir manqué à son encontre à ses obligations de délivrance, d’entretien et de garantie, en s'abstenant d'entreprendre les travaux visés dans l’arrêté du 27 septembre 2023, qui auraient pu permettre au preneur de regagner les locaux pris à bail, ainsi qu'à son obligation d’information précontractuelle, s'agissant de l'arrêté de 2019 et son obligation de négocier et d’exécuter de bonne foi le contrat. Elle estime que le bailleur ne peut sans se contredire affirmer qu'il n'était pas informé de l'état de l'immeuble, alors qu'il a financé des travaux importants à la suite de l'arrêté de 2019.
Elle reproche ensuite à la société LM Transmission d'avoir manqué à son devoir de conseil et d’assistance en s'abstenant de se renseigner elle-même sur l'arrêté de péril non-imminent du 19 novembre 2019.
Au titre de ses préjudices elle invoque avoir engagé diverses dépenses à l’occasion de son activité, pour un montant s’élevant a minima à la somme de 87 002,05 € TTC, en sus des honoraires de la société LM Transmission, d'un montant de 7 680,00 € TTC, qu'elle elle ne peut plus exercer son activité commerciale depuis le 28 septembre 2023, sans avoir pu écouler la marchandise qui était stockée dans le local, contrairement à ce que soutient le bailleur.
Elle justifie sa demande d'expertise par la nécessité d'évaluer l'étendue exacte des préjudices économiques, financiers et de jouissance qu’elle subit.

Par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Foncière [T] 78 demande à la juridiction des référés, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
à titre principal,
- débouter la société [Adresse 8] de l’ensemble de ses demandes ;
- débouter la société LM Transmission de l’ensemble de ses demandes ;
à titre subsidiaire,
- condamner la société LM Transmission à la relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre ;
en tout état de cause,
- condamner la société [Adresse 8] à lui verser la somme de 2 900,00 € HT, soit 3 480,00 € TTC au titre de son loyer de septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2023 et capitalisation des intérêts à compter du 5 septembre 2024 ;
- condamner la société La Ferme de [Localité 11] à verser à la société Foncière [T] 78 la somme de 5 000 € au titre de son préjudice moral ;
- condamner la société [Adresse 8] à une amende civile de 10 000,00 € pour procédure abusive ;
- condamner la société La Ferme de [Localité 11] à lui verser la somme de 5 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.
Elle expose que les copropriétaires de l’immeuble, dont elle fait partie, ont toujours voté les travaux préconisés par le syndic et son maître d’œuvre et ont également réglé des fonds substantiels appelés pour la réfection des façades de leur immeuble, sans jamais avoir été interpellés d’un problème structurel ou d’un risque quelconque affectant l’immeuble, et qu'aucune pièce du dossier ne démontrant que les travaux en question n’étaient pas correctement effectués, la mairie n’ayant pas réagi après l’expiration du délai de dix mois fixé par son arrêté de péril ordinaire et n’ayant jamais fait état d’une difficulté quelconque concernant les travaux réparatoires en question, rien ne laissait penser qu’il y aurait un risque d’habitabilité quelconque affectant l’immeuble, selon les informations dont elle disposait concernant les travaux exécutés sur les parties communes. Elle précise que l'arrêté fait l'objet d’un recours en annulation pendant devant le tribunal administratif de Versailles, qui a ordonné la réalisation d’une expertise judiciaire. Elle indique que l'arrêté de 2019 n'a été porté à la connaissance que du syndic et des membres du conseil syndical dont elle ne fait pas partie.
Elle estime avoir fourni des informations correctes au preneur lors de la conclusions du bail, les seuls travaux qui restaient à exécuter, à sa connaissance étant au niveau de la cour, ce qui n’empêchait en rien l’activité du local donné en location.
Elle soutient en substance qu'alors que l'existence d'un vice caché ne peut être assimilée à un cas de force majeure, lequel a nécessairement une origine extérieure à la chose louée, les parties avaient convenu que le bail serait résilié si les locaux loués venaient à être détruits ou rendus inexploitables en totalité et que l’arrêté du maire de [Localité 12] portant mise en sécurité urgente a rendu de fait inexploitable le local depuis le 29 septembre 2023 et jusqu’à ce jour.
Elle ajoute que la demanderesse échoue à démontrer la moindre rétention dolosive d’information de sa part et que, de même, aucune faute de sa part n’est démontrée de nature à justifier sa condamnation à quelque titre que ce soit vis-à-vis de son mandataire, la société LM Transmission.
Elle estime que, dès lors que la résiliation du bail est intervenue en raison d’un fait extérieur, qu’elle n’aurait pas pu prévoir ni empêcher, il n’existe aucun lien de causalité entre son attitude et les préjudices allégués par la demanderesse et que cette dernière ne justifie d’aucun préjudice sérieux, la facture datée du 24 avril 2024 étant manifestement fausse et rapportée pour les seuls besoins de la cause, la perte de chiffre d'affaires n'étant pas démontré, le résultat déficitaire étant antérieur à l'arrêté litigieux, le procès-verbal de constat ayant été dressé avant même cet arrêté.
Elle estime à titre subsidiaire qu'alors qu'elle n’est pas professionnel de l’immobilier et a transmis à son mandataire et à son preneur l’ensemble des renseignements et pièces en sa possession, la société LM Transmission, en sa qualité d'agent immobilier, aurait pu se renseigner sur l’état précis du bâti, tant d’un point de vue extérieur, qu’au regard des actes administratifs reçus par le syndic de l’immeuble.

Elle conclut enfin au caractère abusif de la procédure, au motif que la demanderesse tente de profiter d’une procédure administrative contraignante et préjudiciable pour l’ensemble des copropriétaires et occupants de l’immeuble pour extorquer des fonds de son bailleur, son gérant ayant signalé comme instable aux services de la mairie une poutre qui ne l’était point et s'étant aménagé la preuve de rayons complets, en amont et dès le 26 septembre 2023 pour faire état de préjudices fictifs, alors que la société s’est employée pendant trois jours à écouler son stock aux riverains.

Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société LM Transmission et la société MMA IARD Assurances Mutuelles demande à la juridiction des référés de :
à titre principal,
- constater qu’il n’est rapporté la preuve ni d’un trouble manifestement illicite, ni d’un péril imminent, ni d’une urgence et que les demandes formées se heurtent à des contestations sérieuses ;
- se déclarer en conséquence matériellement incompétent et inviter la société [Adresse 8] et la société Foncière [T] 78 à saisir le juge du fond ;
à titre subsidiaire,
- débouter en conséquence la société [Adresse 8] et la société Foncière [T] 78 de l’ensemble de leurs demandes à leur encontre, notamment en ce qu’elles tendent à les voir condamner au paiement d’une provision et à voir ordonner une expertise judiciaire ;
à titre plus subsidiaire,
- condamner la société Foncière [T] 78 à les relever indemnes de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre ;
en tout état de cause,
- condamner la société Foncière [T] 78, ou toute partie succombant, à leur payer à chacune une somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;
- condamner la société Foncière [T] 78, ou toute partie succombant, aux dépens.
Elles estiment que la société [Adresse 8] ne rapporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite, ni d’un péril imminent et que ses demandes se heurtent à des contestations sérieuses.
Elles soutiennent en substance qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute de la société LM Transmission, ni d’un préjudice actuel et certain subi par la société [Adresse 8] ou la société Foncière [T] 78 résultant directement d’une telle faute, alors que la société LM Transmission a effectué toutes les diligences nécessaires, en mandatant la société Diagmater pour effectuer les diagnostics portant sur l’immeuble et le local donné à bail commercial, notamment s’agissant de son caractère établissement recevant du public et que les rapports de cette société ne font état d’aucun désordre ou arrêté de péril non imminent, et qu'elle a interrogé le bailleur sur les travaux récents. Elle ajoute que le déficit commercial allégué en demande est antérieur à l'arrêté de péril, ce qui démontre l'absence de tout lien de causalité et estiment, au visa de l'article 146 du code de procédure civile que la demande d’expertise judiciaire tend à suppléer la carence de la société [Adresse 8] dans l’administration de la preuve.
Elle soutiennent à titre subsidiaire que la société Foncière [T] 78 a volontairement dissimulé l’arrêté de péril non imminent du 19 novembre 2019.

SUR CE,

Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Sur la recevabilité de la demande de condamnation à une amende civile :
Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000,00 € sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.
Par ailleurs, aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
En l'espèce, la société Foncière [T] 78 ne dispose d'aucun intérêt, même moral, à solliciter la condamnation de son adversaire au paiement d’une amende civile, de sorte que la demande formée à ce titre doit être déclarée irrecevable.

Sur la demande d’expertise :
L’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Il est acquis que l'article 145 du code de procédure civile est un texte autonome auquel les conditions habituelles du référé ne sont pas applicables. Il n'est ainsi pas soumis à la condition d'urgence ou à la condition d'absence de contestation sérieuse.
L’article 146 du code de procédure civile ne s'applique pas lorsque le juge est saisi d'une demande fondée sur l'article 145 du même code.
Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.
Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.
En l’espèce, la société [Adresse 8], dont le local est fermé depuis la mise en œuvre de l'arrêté du 27 septembre 2023, justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’étendue des préjudices économiques, financiers et de jouissance qu'elle invoque, et notamment ses pertes d’exploitation et la perte de la valeur marchande de son fonds de commerce, et plus généralement, fournisse tous éléments techniques et/ou de fait de nature à permettre à la juridiction du fond de se prononcer sur les responsabilités encourues et, le cas échéant, l’imputabilité des préjudices.
Au regard de ces éléments, la société La Ferme de [Localité 11] dispose d'un motif légitime à faire établir les faits qu’elle allègue, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec.
Les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile étant réunies, il convient ainsi d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de la société [Adresse 8] le paiement de la provision initiale.

Sur la demande de provision formée par la société La Ferme de [Localité 11] :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
sur la demande formée à l'encontre de la société Foncière [T] 78 :
Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
Par ailleurs, l'article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.
En l'espèce, au regard des pièces versées aux débats, les manquements imputés par la société [Adresse 8] à la société Foncière [T] 78 ne sont pas établis avec l'évidence requise en référé. En effet, s'il ressort notamment des procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires auxquelles le bailleur a participé, une connaissance par ce dernier de l'existence de l'arrêté du 19 novembre 2019, ayant conduit notamment aux missions confiés au cabinet Minne puis à l'engagement de travaux substantiels, il n'est pas démontré que la société Foncière [T] 78 était informée, avant la conclusion du contrat de bail litigieux, ni même avant le prononcé de l'arrêté du 27 septembre 2023 que les travaux réalisés dans l'immeuble n'étaient pas suffisants pour satisfaire aux conditions de l'arrêté du 19 novembre 2019.
Par ailleurs, alors que la liste des travaux réalisés figure en page 7 du contrat de bail, la société demanderesse échoue à démontrer la dissimulation volontaire d'informations alléguées.

sur la demande formée à l'encontre de la société LM Transmission et de son assureur :
Il appartient à l'agent immobilier de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens donné à bail par son entremise, notamment en cas de discordance qu'il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle. Engage ainsi sa responsabilité délictuelle à l'égard du cocontractant de son mandant, l'agent immobilier qui manque à cette obligation d'information et de conseil en n'attirant pas son attention sur l'existence de désordres apparents affectant le bien, qu'en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer.
En l'espèce, n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé un manquement de la société LM Transmission à ses obligations en lien de causalité avec les préjudices invoqués par la société [Adresse 8]. En effet, il ne ressort pas des pièces produites que la société LM Transmission aurait pu déceler l'état réel de l'immeuble avant la conclusion du bail, ni que les travaux réalisés précédemment aient été plus substantiels que ceux que le bailleur a déclaré dans le contrat de bail qui mentionne notamment une « réfection des parties communes ».

Compte tenu de ces éléments, il convient de rejeter les demandes de provisions formées par la société [Adresse 8].

Sur la demande reconventionnelle de provision au titre d'un loyer impayé :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.
En l’espèce, la société Foncière [T] 78 verse aux débats un extrait du compte de la société [Adresse 8], avec une attestation de son expert-comptable en date du 6 janvier 2025 mentionnant que le bailleur n'a pas perçu le loyer du mois de septembre 2023 de la part de la société preneuse.
Le loyer mensuel s'élève à la somme de 2 900,00 € HT et il n'est pas contesté que la société La Ferme de [Localité 11] a pu jouir du bien donné à bail entre le 1er septembre 2023 et le prononcé de l'arrêté de péril en date du 27 septembre 2023.
La société demanderesse ne justifie pas s'être acquittée du montant du loyer de septembre 2023, malgré les dispositions de l'article 1353 alinéa 2 du code civil.
Il convient en conséquence de condamner la société [Adresse 8], à titre provisionnel, à payer à la société Foncière [T] 78 la somme non sérieusement contestable de 2 610,00 € HT, soit 3 132,00 € TTC, à ce titre, le surplus de la demande étant rejeté.
A défaut de preuve d'une mise en demeure préalable, la somme due est assortie des intérêts au taux légal à compter du 31 mars 2025, date de notification des conclusions dans lesquelles la demande a été formée pour la première fois, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 alinéa 1er du code civil.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :
En application de l'article 1240 du code civil, une action en justice n'est abusive que dans l'hypothèse d'une faute du demandeur.
L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.
En l'espèce, la société Foncière [T] 78 ne rapporte pas la preuve d'une telle faute de la part de la société [Adresse 8], et notamment d'une intention de lui nuire de la part de cette dernière. Par ailleurs, n'est pas établi le préjudice qu'elle allègue.
En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société Foncière [T] 78.

Sur les demandes accessoires :
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens.
L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
A la lumière de ce qui précède et la seule de ses demandes à laquelle il est fait droit étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de la société [Adresse 8].
Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS