TJ 83050, 18 juill. 2025, RG 25/03245

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 25/03245 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KV46

MINUTE N°25/003212025/

JUGEMENT

DU 18 Juillet 2025

[G] c/ [S]

DÉBATS :
A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEUR:

Monsieur [D] [Z] [V] [G]
né le 10 Mai 1994 à [Localité 6] (BOUCHES-DU-RHONE)
Profession : Auto-entrepreneur
[Adresse 1]
[Adresse 7]
[Localité 5]
Rep/assistant : Me Agnès REVEILLON, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [N] [S]
né le 23 Février 1992 à [Localité 8] (TUNISIE)
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Juillet 2025 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Agnès REVEILLON

- [N] [S]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 11 juin 2024 prenant effet le même jour, Monsieur [D] [G] a consenti à Monsieur [N] [S] un bail d’habitation meublé portant sur un appartement, situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 690 euros, outre 40 euros de charges.

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

Monsieur [D] [G] a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 18 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 2070 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 4 avril 2025, à étude, Monsieur [D] [G] a fait assigner Monsieur [N] [S] à comparaître devant la présente juridiction à l’audience du 04 juin 2025, aux fins de :
* A titre principal :
Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail à la date du 30 novembre 2024 ; Condamner Monsieur [N] [S] à payer la somme de 2600 euros au titre des loyers impayés, outre 320 euros de charges récupérables et 2600 euros d’indemnité d’occupation, sommes à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux ;
* A titre subsidiaire :
Prononcer la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le locataire ; Condamner Monsieur [N] [S] à payer la somme de 5520 euros correspondant aux loyers et charges impayés, à parfaire à la date de la décision à intervenir ; Condamner Monsieur [N] [S] à payer au requérant les indemnités d’occupation et charges dues à compter du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ;
* A titre infiniment subsidiaire :
- Déclarer que Monsieur [N] [S] a agi par manœuvres frauduleuses lors de la conclusion du contrat ;
- Prononcer la nullité du contrat pour dol ;
- Condamner Monsieur [N] [S] à régler la somme de 5520 euros correspondant au préjudice financier subi par Monsieur [G], égale au montant des loyers et charges qu’il aurait dû percevoir, montant à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux

En tout état de cause :
- Ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [S] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;
- Dire que Monsieur [N] [S] s’est rendu coupable de résistance abusive ;
- Condamner Monsieur [N] [S] à une somme de 5000 euros afin de réparer le préjudice de Monsieur [G] ;
- Condamner Monsieur [N] [S] à payer à Monsieur [G] une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Condamner Monsieur [N] [S] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et les significations à la CCAPEX et en Préfecture.

A l’audience, Monsieur [D] [G], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et a produit un décompte actualisé de sa créance au 1er juin 2025.

Monsieur [N] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 18 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la recevabilité de la demande :

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 7 avril 2025 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 04 juin 2025.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.
En l'espèce, Monsieur [D] [G] justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 octobre 2024 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner son locataire par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.
 
II/ Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion :

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi".
Vu le bail liant les parties,
L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”.
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux »
L'article 2 du code civil dispose que " La loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ". Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil.
Il résulte de l'avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que " les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ".

Dès lors ce nouveau délai de six semaines, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu le 08 mars 2023 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Dès lors, il y a lieu de faire application du délai contractuel de 2 mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 18 octobre 2024 pour un montant de 2070 euros en principal représentant le montant des loyers et charges arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus.
Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 18 décembre 2024 à minuit.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [N] [S] et ce dans les termes du dispositif.
 
III/ Sur l'indemnité d'occupation :

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.      

En l'espèce, Monsieur [N] [S] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 18 décembre 2024 et commet une faute portant préjudice aux bailleurs en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, le locataire se trouve redevable d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, soit à la somme de 690 euros de nature à réparer le préjudice subi par Monsieur [D] [G].
 
IV/ Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.
 
En l’espèce, Monsieur [D] [G] produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [S] reste redevable de la somme de 7590 euros en principal au mois de juin 2025.

Monsieur [N] [S] ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 18 décembre 2024, les sommes dues par Monsieur [N] [S] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l’occupant sans droit ni titre.
 
En conséquence, Monsieur [N] [S] sera condamné à verser à Monsieur [D] [G] une provision sur les impayés de loyers et charges de 3450 euros somme arrêtée au 18 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.
 
V/ Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

En vertu des articles 1231-1 à 1231-3 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Il résulte des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 nouveau du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel, son débiteur en retard, a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, le demandeur ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct. Il sera en conséquence débouté de sa demande de ce chef.

VI/ Sur les demandes accessoires :

            a) Sur les dépens

En vertu de l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l’espèce, Monsieur [N] [S], partie succombante à la procédure, supportera la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l’article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

            b) Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 % ».
 
Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [D] [G] le montant des frais irrépétibles qu'il a été contraint d'exposer pour faire valoir ses droits.
Il convient de condamner Monsieur [N] [S] à lui payer la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
            c) Sur l’exécution provisoire
L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toutes les décisions de première instance. 

PAR CES MOTIFS