TJ 83050, 18 juill. 2025, RG 25/03257

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 25/03257 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KV5E

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 18 Juillet 2025

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] c/ [H]

DÉBATS :
A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEUR:

Monsieur [D] [P] [H]
né le 02 Novembre 1966 à [Localité 4] (VAR)
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 3]
Non comparant, ni représenté

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Juillet 2025 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT

- [D] [P] [H]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 14 février 2020 prenant effet le même jour, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4], a consenti à Madame [E] [H] et à son fils, Monsieur [D] [H], un bail non meublé portant sur un appartement, avec jardin et parking couvert, situé [Adresse 7] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial de 558,91 euros charges comprises.

Madame [E] [H] est décédée le 14 novembre 2022 et le bail s’est poursuivi uniquement avec Monsieur [D] [H].

Le contrat de bail comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.

La SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a fait délivrer à son locataire, par acte de commissaire de justice en date du 07 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 1.638,40 euros.

Par acte de commissaire de justice du même jour, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a également fait délivrer à son locataire un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 février 2025, à étude, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] a fait assigner Monsieur [D] [H] à comparaître devant la présente juridiction à l’audience du 04 juin 2025, aux fins de :
Constater la résiliation du bail d’habitation à effet au 14 février 2020 par le jeu de la clause résolutoire ;Juger que Monsieur [D] [H] a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués ; Prononcer le cas échéant la résiliation judiciaire du bail établi le 14 février 2020 à la date du jugement à intervenir ; En conséquence,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [H] et de toute personne présente de son chef, avec au besoin le concours de la force publique ; Condamner Monsieur [D] [H] au paiement d’une somme de 2.966,15 euros correspondant au montant des loyers impayés et indemnités d’occupation demeurant dus au 27 janvier 2025 ; Condamner Monsieur [D] [H], au paiement, à compter de la résiliation du bail, d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 605,29 euros ; Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;Condamner Monsieur [D] [H] au paiement d’une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [D] [H] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer du 7 novembre 2024.
A l’audience, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4], représentée par son conseil, a indiqué solliciter le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle a produit un décompte actualisé et a précisé l’absence de reprise du paiement des loyers courants.

Monsieur [D] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 18 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision est réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 du code de procédure civile, et en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS :

I/ Sur la recevabilité de l’action

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

La SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] justifie de l'accomplissement des formalités exigées par les textes susvisés en produisant la dénonce de l'assignation à la Préfecture effectuée le 09 avril 2025, soit plus de six semaines au moins avant l'audience du 04 juin 2025.

Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent, sous peine d'irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation d'un contrat de bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette saisine est toutefois réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides.

Par ailleurs, la requérante justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 27 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

II/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, "il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions".

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, "les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi".

Vu le bail liant les parties,

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, dispose que : “Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire”, l’article 24 I de la même loi, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, loi entrée en vigueur le 29 juillet 2023, énonçant quant à lui que : “Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l'un des deux seuils est atteint, par simple lettre reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
L'arrêté mentionné à l'avant-dernier alinéa du présent I est pris après avis du comité responsable du plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées ainsi que de la chambre départementale des huissiers de justice. Les modalités de détermination du montant et de l'ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements sont signalés sont fixées par décret en Conseil d'Etat”.

L’article 2 du code civil dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif ». Il est constant que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil.
Il résulte de l’avis de la Cour de cassation rendu le 13 juin 2024, pourvoi n°24-70.002, que « les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ».

Dès lors ce nouveau délai de six semaines ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail litigieux a été conclu et a pris effet le 14 février 2020 et contient une clause résolutoire stipulant qu’en cas de non-paiement des loyers ou des charges, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, dans un délai de deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire par acte d’huissier en date du 7 novembre 2024 pour un montant de 1.638,40 euros en principal représentant le montant des loyers arrêtés à la date du 24 octobre 2024 inclus.

Le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 07 janvier 2025 à minuit.

L’expulsion de Monsieur [D] [H] sera par conséquent ordonnée suivant modalités précisées aux termes du dispositif de la présente décision.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 08 janvier 2025 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 628,49 euros, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III/ Sur la demande en paiement

Vu l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 susrappelé ;

L’article 1353 du code civil dispose que “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver”.

En l’espèce, la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [H] reste redevable de la somme de 4.627,69 euros en principal au mois de mai 2025 compris.

Monsieur [D] [H], non comparant, ne conteste ni l’existence ni le montant de la dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 07 janvier 2025, les sommes dues par Monsieur [D] [H] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

En conséquence, Monsieur [D] [H] sera condamné à verser à la SOCIETE ANONYME D’ECONOMIE MIXTE DE CONSTRUCTION DE [Localité 4] le montant des impayés de loyers et charges à hauteur de 2.966,15 euros somme arrêtée au 07 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision pour le surplus.

IV / Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Il ressort de l’article 700 du même code que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Le coût du commandement de payer est à la charge du locataire, dès lors qu'il s'agit au visa de l'article 24 de la loi° 89-462 du 6 juillet 1989 d'un acte de recouvrement exigé par la loi comme le rappelle l'article L. 111-8 du Code des procédures civiles d'exécution.

Monsieur [D] [H], qui succombe, devra supporter les entiers dépens ainsi que la somme de 600 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS