TJ 83050, 18 juill. 2025, RG 25/02596

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT
Chambre 4
N° RG 25/02596 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KU52

MINUTE N°2025/

JUGEMENT

DU 18 Juillet 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES c/ [D]

DÉBATS :
A l’audience publique du 04 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juillet 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON, substituée par Me NOLLET

DEFENDERESSE:

Madame [K] [D]
née le 26 Décembre 1968 à [Localité 7]
[Adresse 4]
[Localité 6]
Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Juillet 2025 :
1 copie exécutoire à ;
- Me GAUTHIER

- [K] [D]

1 copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Le "VISA pour le Logement et l'Emploi" (ci-après VISALE) est un dispositif mis en place le 2 décembre 2014 entre l’État et l'Union Économique et Sociale pour le Logement (UESL), afin de faciliter l'accès au parc locatif.

Le dispositif se présente sous la forme d'une garantie remboursable, par le biais d'un engagement d'assurer le paiement du loyer et des charges locatives en cas d'impayés du locataire.

L'Association Pour l'Accès aux Garanties Locatives (APAGL) a été chargée de la mise en place et du pilotage du nouveau dispositif VISALE.

Dans le cadre de la mise en jeu du contrat de cautionnement "VISALE", l'association SOLENDI était chargée de la phase contentieuse, agissant ainsi pour le compte de l'association ASTRIA, en vue de recouvrer les sommes dues au titre du disposition de cautionnement VISALE d'Action Logement et d'obtenir la résiliation du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES vient aux droits de des comités interprofessionnels du Logement, dont ASTRIA et SOLENDI.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s'est portée caution de Madame [K] [D] dans le cadre de la prise à bail par cette dernière d'un logement situé [Adresse 3], appartenant à Madame [I] [P] représentée par son mandataire, l'association LE TOIT, à compter du 25 mars 2024.

Suite à divers incidents de paiement, la caution a été appelée à régler le montant des
sommes dues par Madame [K] [D], soit 3.119,74 euros.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur cette même somme a été délivré le 25 novembre 2024 à Madame [K] [D], qui n'a pas soldé sa dette dans le délai de six semaines contractuellement prévu.

Le commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [K] [D] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Draguignan en constat d'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, outre la condamnation de Madame [D] à lui verser diverses sommes au titre des loyers impayés ainsi qu'une indemnité d'occupation.

L'assignation a été notifiée à la préfecture du Var le 11 février 2025.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2025 à laquelle la société ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par son conseil et à laquelle Madame [D] n'a pas comparu et n'a pas été représentée.

A l'audience, la société ACTION LOGEMENT maintient les demandes contenues dans son assignation, à savoir :
Déclarer recevable son actionA titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bailA titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [D]
Condamner Madame [K] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.262,52 euros actualisée au 12 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3.119,74 euros, et pour le surplus, à compter de la présente assignation Condamner Madame [K] [D] à payer une indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail égale au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges et ce, jusqu'à libération effective des lieuxCONDAMNER Madame [K] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payerCONDAMNER Madame [K] [D] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses prétentions, la société ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir, au visa de l'article 2309 du code civil, qu'en qualité de caution du locataire au titre de la garantie dite « VISALE », elle a versé au bailleur les sommes correspondant aux loyers impayés ce qui a pour effet de la subroger dans les droits de ce dernier. Elle soutient que cette subrogation joue également s'agissant des actions ouvertes au bailleur, à savoir l'action en constat d'acquisition de la clause résolutoire et/ou en prononcé de la résiliation du bail. La société ACTION LOGEMENT précise que le commandement de payer vise expressément la clause résolutoire du bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que Madame [D] n'a pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois qui lui était imparti si bien que la clause résolutoire est acquise.

A titre subsidiaire, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite le prononcé de la résiliation du bail pour manquement grave du preneur, à savoir son obligation principale de régler le loyer.

Pour solliciter le paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés, la société ACTION LOGEMENT SERVICES souligne qu'en sa qualité de caution, elle a directement réglé au bailleur les sommes qu'elle réclame auprès du débiteur principal, Madame [K] [D].

Étant par ailleurs subrogée dans les droits du bailleur, elle précise qu'elle est bien fondée à solliciter la condamnation de Madame [K] [D] au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à libération des lieux.

L'affaire a été appelée à l'audience du 4 juin 2025 à laquelle la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE était représentée par son conseil. Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à l'étude, Madame [K] [D] n'était ni présente ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n'a pu être établi, le département du VAR délivrant un procès-verbal de carence du 13 mai 2025.

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 18 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.  

MOTIFS DE LA DECISION

I / SUR LA RESILIATION
Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 26 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 6 février 2025.

Enfin, en application des dispositions de l'article 1346 du code civil, "la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette".

La caution subrogée dans les droits du créancier désintéressé peut donc exercer l'action en résolution du bail qui lui eut permis, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d'éviter que les nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter, ainsi, le montant de la dette cautionnée.

La caution a donc qualité pour engager à l'encontre du locataire une action en résolution du bail.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d'un contrat de cautionnement conclu avec la société LE TOIT, mandatée par le bailleur, Madame [I] [P], bailleur, le 22 mars 2024.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
L'article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 21 mars 2024, à effet au 25 mars 2024, contient une clause résolutoire (article XI) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 novembre 2024, pour la somme en principal de 3.119,74 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 6 janvier 2025.

La résiliation du bail sera constatée à cette date et l’expulsion de Madame [K] [D] sera par conséquent ordonnée.

II/        SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT
 
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [K] [D] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 5.262,52 € en principal à la date du 12 mai 2025.

Elle justifie par ailleurs d'une quittance subrogative en date du 12 mai 2025 totalisant ce même montant.

Le défendeur, non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail fixée au 6 janvier 2025, les sommes dues par Madame [K] [D] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre. Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées à 3.833,74 euros, incluant les loyers et charges du mois de janvier 2025. Le surplus des demandes sera examiné au titre de l'indemnité d'occupation due par l'occupant sans droit ni titre.

Madame [K] [D] sera par conséquent condamnée à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :
•  La somme de 3.119,74 € au titre des loyers et charges réglés en lieu et place du locataire, avec intérêts au taux légal sur la somme à compter du commandement de payer du 25 novembre 2024,
•  La somme de 714 € au titre des loyers et charges réglés en lieu et place du locataire, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation
•    La somme de 1.428,78 € au titre de l'indemnité d'occupation due par Madame [K] [D] du 7 janvier 2025 au 31 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Madame [K] [D] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [K] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, Madame [K] [D] sera condamné à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire, en application des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,