TJ 02691, 24 juill. 2025, RG 25/00335

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN
[Adresse 12]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00335 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C5EI

Le
Copie + Copie exécutoire Me Lombard

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

DEMANDERESSE

Syndicat de copropriétaires de la [Adresse 8]
immatriculé au répertoire Sirène sous le numéro de siren 306 472 671
[Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice la SCP VUATTIER, LECUYER DEBEAUVAIS ET SELLIER, notaires associés dont le siège social est [Adresse 5] immatriculée au RCS de SAINT-QUENTIN sous le numéro 308 648 112
syndic représenté par Me Pierre LOMBARD, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDEUR

M. [S] [D] [O]
né le 23 Avril 1977 à [Localité 10]
demeurant [Adresse 3]

non comparant

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 16 Mai 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Cyrielle ROUSSELLE, juge placée par ordonnance de Madame la première présidente de la Cour d’Appel d’Amiens du 19 mars 2025 assistée de Karine BLEUSE, Greffière ;

Cyrielle ROUSSELLE présidente de l’audience, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Karine BLEUSE

le jugement suivant a été prononcé :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié du 3 septembre 2020 de Maître [L] [I], Notaire à [Localité 11] (Aisne), Monsieur [S] [D] [O] est devenu propriétaire des lots :
- n°17 et 57, s’agissant d’un appartement et d’une cave, dans une copropriété située aux [Adresse 1], « [Adresse 8] » ; et
- n°76, s’agissant d’un emplacement de parking, dans une copropriété sise [Adresse 4], « [Adresse 9] ».

Par exploit de commissaire de justice délivré le 31 mars 2023 à étude, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 8], pris en la personne de son Syndic la SCP WINTREBERT LECUYER VUATTIER DEBEAUVAIS, lui a délivré un commandement de payer la somme en principal de 4 032,88 € (outre frais de poursuite), au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2020 au 2 mars 2023.

Ce commandement a été suivi d’une sommation de payer les charges le 19 septembre 2024, signifié à étude.

Par exploit délivré à étude le 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic la SCP VUATTIER LECUYER DEBEAUVAIS ET SELLIER, Notaires associés, a fait assigner Monsieur [S] [D] [O] devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin, à son audience du 16 mai 2025 à 9h, aux fins de :
- le condamner à lui payer la somme de 7 431,13 € au titre des arriérés de charges arrêté au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 4 186,15 € à compter du 31 mars 2023, date du commandement de payer ;
- le condamner à lui payer la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- dire que les intérêts dus depuis plus d’une année seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil ;
- le condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de commandement et d’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires, dont distraction au profit de Maître Pierre LOMBARD, Avocat au barreau de Saint-Quentin, vu l’article 699 du code de procédure civile ;
- rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, s’en rapporte aux termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie. Il actualise la créance à 8 743 € et vise un décompte actualisé au 15 mai 2025.

Monsieur [S] [D] [O] n’est ni comparant ni représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

Vu l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait renvoi aux écritures du demandeur pour un exposé de ses moyens.

Le juge a mis dans les débats à l’audience la déduction des frais et sommes, éventuellement inscrits au décompte, ne correspondant pas à des charges de copropriété.

La décision a été mise en délibéré au 24 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- copie de l’acte notarié d’achat valant titre de propriété de Monsieur [S] [D] [O] ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des :
* 28 mai 2021, portant approbation des comptes de l’exercice 2020 et des budgets prévisionnels des exercices 2021 et 2022 ;
* 8 septembre 2022, portant approbation des comptes de l’exercice 2021 et du budget prévisionnel de l’exercice 2023 ;
* et 10 avril 2024, portant approbation des comptes des exercices 2022 et 2023, approbation du budget prévisionnel actualisé de l’exercice 2024 et du budget prévisionnel de l’exercice 2025, ainsi que l’adoption d’un fonds travaux sur plan pluriannuel ;
- le décompte actualisé des sommes dues par Monsieur [S] [D] [O], arrêté au 2 avril 2025 ;
- les appels de charges et travaux pour les périodes 2023 et 2024
- le commandement de payer les charges de copropriété, adressé par exploit d’huissier le 31 mars 2023, doublé d’une sommation de payer délivrée le 19 septembre 2024.

Le tribunal relève que le procès-verbal d’assemblée générale de 2025 portant approbation des comptes pour l’année 2024, si tant est que ladite assemblée ait déjà été tenue, n’est pas fourni, de sorte que la créance pour l’année 2024 n’est pas certaine, liquide et exigible et ne pourra pas faire l’objet d’une condamnation en paiement conformément aux dispositions susvisées de la loi du 10 juillet 1965.

En outre il est rappelé que les appels de provision sur charges non échues ne relèvent pas de la compétence du tribunal judiciaire mais de celle du président du tribunal judiciaire saisi dans les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant des charges de l’année 2025.

Il est en outre retiré, au titre des charges de copropriété, les sommes inscrites aux divers décomptes pour les montants de :
- 50,40 € de « frais de 3ème rappel » du 20 octobre 2021, qui ne constitue pas une charge de copropriété et n’est au demeurant pas justifié au dossier ;
- 50,40 € de « frais de 3ème rappel » du 3 décembre 2022, qui ne constitue pas une charge de copropriété et n’est au demeurant pas justifié au dossier ;
- 50,40 € de « frais de 3ème rappel » du 31 janvier 2023, qui ne constitue pas une charge de copropriété et n’est au demeurant pas justifié au dossier ;
- 50,40 € de « frais de 3ème rappel » du 2 mars 2023, qui ne constitue pas une charge de copropriété et n’est au demeurant pas justifié au dossier ;
- 153,27 € de frais de commandement de payer du 31 mars 2023, qui ne constitue pas une charge de copropriété mais des frais de poursuite ;
- 78 € de « frais de relance OIP » du 21 août 2024, qui ne constitue pas une charge de copropriété et n’est au demeurant pas justifié au dossier ;
- 173,95 € de frais de sommation de payer du 20 septembre 2024, qui ne constitue pas une charge de copropriété mais des frais de poursuite.

Il ressort donc des documents versés que Monsieur [S] [D] [O] reste donc devoir la somme de 6 824,31 €, au paiement de laquelle il sera condamné (arrêté au 31 décembre 2024), avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 831,28 € à compter du 31 mars 2023, date du commandement de payer.

La capitalisation des intérêts par année étant de droit aux termes de l’article 1343-2 du code civil, elle sera ordonnée.

Sur la demande en paiement relative aux frais :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice.

À cet égard, peuvent être imputées au copropriétaire défaillant les sommes correspondant à des frais de mise en demeure, de rappel, de sommation et de frais de commissaire de justice nécessaires au recouvrement des charges, lesquelles ne font pas partie des dépens, si tant est qu’il en soit justifié.

À l’inverse, les sommes réclamées au titre des frais de contentieux et honoraires de vacation ne sont pas imputables au seul copropriétaire défaillant dans la mesure où elles font partie de la gestion courante du syndic.

En outre, il est rappelé que les frais d’assignation sont inclus dans les dépens et que les honoraires d’avocat sont arbitrés comme frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de relance antérieurs à la mise en demeure ne sont pas non plus imputables au seul copropriétaire concerné dans la mesure où ils font partie de la gestion courante du syndic.

En l’espèce, il est produit le commandement de payer valant mise en demeure du 31 mars 2023 et la sommation de payer du 20 septembre 2024. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens de la loi du 10 juillet 1965, de sorte qu’il sera fait droit à cette demande pour le montant de 153,27 € + 173,95 €, soit 327,22 €. Le surplus des demandes n’est pas justifié et/ou antérieur à la première mise en demeure, de sorte qu’il sera rejeté.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile, Monsieur [S] [D] [O], succombant à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Pierre LOMBARD, Avocat. Il sera rappelé que les frais du commandement de payer valant mise en demeure n’est pas compris dans les dépens de la procédure, vu tout ce qui précède, de même que l’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires, dont il n’est en tout état de cause pas justifié.

En application de l’article 700 du même code, alors qu’il serait parfaitement inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour sa représentation en justice, Monsieur [S] [D] [O] sera condamné à lui payer la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin et vu l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS