TJ 84007, 22 juill. 2025, RG 25/00175

COUR D’APPEL DE [Localité 8]
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00175 - N° Portalis DB3F-W-B7J-KA74

Minute N° : 25/00436
JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [P] [K] épouse [X]
née le 11 Janvier 1975 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par Me DREZET, avocat au barreau de LYON substitué par Me Raluca LALESCU, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [J] [X]
né le 04 Mars 1972 à [Localité 7]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représenté par Me DREZET, avocat au barreau de LYON substitué par Me Raluca LALESCU, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [O] [W]
née le 02 Avril 1993 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4] (84)
non comparante, ni représentée
Monsieur [V] [R]
né le 07 Mai 1993 à [Localité 6]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 janvier 2023, Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] ont consenti à Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] un bail d'habitation relatif à un appartement sis [Adresse 9].

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 décembre 2024, Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] ont fait délivrer à Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] un commandement de payer la somme de 2 800,80 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 25 novembre 2024, outre les frais.

Par exploit délivré le 25 mars 2025, Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] ont fait citer Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d'AVIGNON afin de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire ou à défaut prononcer la résiliation du contrat de bail liant les parties ;ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;les condamner solidairement à leur régler la somme de 5 136,09 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 09 décembre 2024 ;les condamner solidairement à leur régler une indemnité d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et des charges, de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux ;les condamner solidairement à leur régler la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens ;ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'affaire est fixée au 10 juin 2025 où elle est plaidée.

Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] comparaissent représentés à l'audience et sollicitent le bénéfice de leur assignation sous réserve d'une actualisation de leur créance à la somme de 7 953,99€.

Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision est mise en délibéré au 22 juillet 2025.

Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] ont été cités à étude.
En application de l'article 474 du code procédure civile, le présent jugement étant susceptible d'appel, il sera réputé contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu'en application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la recevabilité de l'action

Attendu qu'aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10], ce qui a été le cas en l'espèce par voie électronique avec accusé de réception du 25 mars 2025, au moins six semaines avant l'audience fixée le 10 juin 2025 ;

Qu'en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement ;

Qu'en l'espèce, la CCAPEX a été avisée le 11 décembre 2024 de la situation d'impayés locatifs alors que l'assignation date du 25 mars 2025, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu'en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n'autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:
- le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;
- le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués ;
- l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines, délai qui était fixé à deux mois avant le 29 juillet 2023 ;

Que cependant les dispositions de l'article 10 de la loi n°2023-668 du 06 janvier 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (a de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu'en l'espèce, le contrat de bail du 06 janvier 2023 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en son article VIII qui prévoit que la location sera résiliée de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] ont fait signifier à Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] le 09 décembre 2024 un commandement de payer la somme de 2 800,80 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 25 novembre 2024 ;

Qu'il apparaît à la lecture du décompte produit à l'audience que les locataires n'ont pas payé la somme qui leur était réclamée dans le commandement ;

Qu'en conséquence, les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] depuis le 09 février 2025.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Attendu qu'il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 06 janvier 2023 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;
Qu'en l'espèce, Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] ont produit un dernier décompte arrêté au 26 mai 2025 faisant état d'une dette locative actualisée à la hausse d'un montant de 7 953,99 euros, loyer de juin 2025 inclus ;

Que cependant, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l'assignation a été délivré à Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] ;

Que par ailleurs, le contrat de bail comporte une clause de solidarité.

Qu'en conséquence de ces éléments, la demande apparaît fondée à hauteur de 5 136,09 euros (somme retenue dans l'assignation) au titre des arriérés de loyers et charges impayées arrêtes au 11 mars 2025, terme de mars 2025 inclus - les loyers et charges impayés postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités mensuelles d'occupation ;

Que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer.

Sur l'expulsion

Attendu que l'article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu'en l'espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux ;

Qu'en l'absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d'ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

Attendu qu'en application de l'article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer ;

Que l'occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] constitue une faute et cause un préjudice aux demandeurs, qui se trouvent privés du logement ;

Qu'en conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ;

Qu'en conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] à verser à Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] la somme de 789,30 euros au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation, et ce à compter du 12 mars 2025 (lendemain du décompte visé par l'assignation) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu que l'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ;

Que Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] qui succombent à l'instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu'aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation ;

Qu'en l'espèce, l'équité commande de condamner in solidum Monsieur [V] [R] et Madame [O] [W] à verser une somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [J] [X] et Madame [P] [X] ont pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l'exécution provisoire

Attendu qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement ;

Qu'il y a lieu en conséquence de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS