TJ 84007, 25 juill. 2025, RG 24/00437

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00437 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J3XR

Minute N° : 25/00454
JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société SEYNA SA
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Emmanuel FAVRE, avocat au barreau D’AVIGNON

Madame [N], [S] [M] épouse [T]
née le 10 Janvier 1936 à [Localité 7]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Emmanuel FAVRE, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [E]
né le 20 Janvier 1988 à [Localité 8]
de nationalité Marocaine
[Adresse 1]
[Localité 5] (84)
représenté par Me Emilie BLAS, avocat au barreau D’AVIGNON
Madame [B] [P]
née le 05 Décembre 1987 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5] (84)
représentée par Me Emilie BLAS, avocat au barreau D’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 25 et 30 avril 2024, avec effet au 03 mai 2024, [N] [M] épouse [T] a consenti à [G] [E] et [B] [P] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1167,00 euros charges non comprises.

Il convient de préciser que la SA SEYNA s’est portée caution des sommes qui pourraient être dues par les locataires dans le cadre de l’exécution du présent contrat.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 1167,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 23 juillet 2024, [N] [M] épouse [T] a fait délivrer à [G] [E] et [B] [P] un commandement de payer la somme totale de 3500,81 euros selon décompte arrêté au 19 juillet 2024 et dont la somme de 3423,23 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l'absence de paiement des sommes réclamées, [N] [M] épouse [T] et la SA SEYNA (es qualité de caution) a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [G] [E] et [B] [P] par acte de commissaire de justice délivré le 07 octobre 2024 aux fins de :

constatation de l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal ou à titre subsidiaire la résiliation du bail,d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,leur régler par condamnation solidaire la somme de 4328,23 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de septembre 2024 (terme de septembre 2024 inclus) :1167,00 euros à [N] [T],◦3161,23 euros à la SA SEYNA,leur régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxleur régler la somme de 1 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*
A l'audience du 27 mai 2025, [N] [M] épouse [T] et la SA SEYNA, représentées, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans leur acte introductif d’instance, excepté sur le montant de la dette locative qui est égal à la somme de 2924,15 euros arrêtée à mai 2025 (terme de mai 2025 inclus) à régler uniquement à la SA SEYNA Subrogée, et elles ont sollicité le rejet de toutes les prétentions adverses.

Au cours de cette audience, [G] [E] et [B] [P] représentés et ont fait valoir également le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement et ont formulé les prétentions suivantes :
le rejet des prétentions des requérants, à titre reconventionnel, l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, en tout état de cause, le constat de l’existence d’une procédure de surendettement.

Les défendeurs ayant comparu ou ayant été représentés, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n'a été communiqué au Tribunal avant l'audience.

A l'audience du 27 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l'action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d'assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l'existence d'une dette locative, doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience afin qu'il saisisse l'organisme compétent par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées.

En l'espèce, l'assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département suivant courrier électronique du 07 octobre 2024, au moins six semaines avant l'audience fixée au 26 octobre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu'une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d'assurer le maintien de leur versement.

Au cas d'espèce, la CCAPEX a été avisée les 25 et 26 juillet 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l'acquisition de la clause résolutoire

L'article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l'insertion dans les baux d'habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:
le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l'obligation d'user paisiblement des locaux loués,l'absence de souscription d'une assurance garantissant la responsabilité du locataire.
L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d'un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d'espèce, le contrat de bail dues 25 et 30 avril 2024 contient en son article VIII une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

La bailleresse a fait signifier aux locataires, le 23 juillet 2024, un commandement de payer la somme totale de 3423,23 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il sera précisé que la clause résolutoire prévoit un délai de six semaines laissé au locataire pour régulariser l’impayé mais le commandement a accordé un délai plus favorable aux locataires puisqu’il est porté à deux mois.

Les locataires ne démontrent pas d'avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé. Ils font valoir l’existence d’un plan conventionnel convenu entre les parties sans en justifier. Ils font également valoir que le commissaire de justice a laissé le commandement dans la mauvaise boite aux lettres de sorte qu’ils n’ont pas eu connaissance du délai à compter du 23 juillet 2024. Cependant, ils n’apportent aucun élément probatoire en ce sens.

Un délai de deux mois s'est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l'assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 23 septembre 2024 (commandement + 2mois) au profit de [N] [T]. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l'article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 25 et 30 avril 2024, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d'indiquer que l'article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Toutefois, il existe des procédures spécifiques concernant les locataires bénéficiant d’une procédure de surendettement, et à ce titre, le VI de l’article précité prévoit que

« Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ».

Enfin, l’article 1346-1 du code civil dispose que « la subrogation conventionnelle s'opère à l'initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d'une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.
Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n'ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens ».

*
La bailleresse produit un décompte arrêté au 06 mars 2025 à hauteur de 2924,15 euros. Dans leurs dernières conclusions soutenues à l’oral, les requérants indiquent qu’en mai 2025 – échéance de mai 2025 incluse – la créance est identique et fixée à la somme de 2924,15 euros.
La SA SEYNA, caution, justifie de plusieurs quittances subrogatives pour un montant total de 3190,27 euros et décomposé comme il suit :

quittance du 24 décembre 2024 : 29,04 euros, quittance du 19 juillet 2025 : 1143,00 euros, quittance du 11 juin 2024 : 1113,23 euros, quittance du 10 septembre 2024 : 905,00 euros,
Elle est subrogée par l’effet de la subrogation conventionnelle prévue à l’article 1346-1 du code civil dans les droits du créancier, [N] [T], de sorte qu’elle dispose d’un droit au paiement qui doit toutefois être limité aux sommes restants dues par les locataires désormais inférieures aux montants réglés.

Il ressort de l’audience et des pièces produites que le paiement du loyer courant et des charges a repris.

Les locataires justifient de la recevabilité de leur dossier par la commission de surendettement des particuliers du VAUCLUSE suivant décision du 06 mars 2025.

Aussi, les conditions du VI de l’article 24 de la loi précitée sont remplies et il convient d’accorder des délais de paiement jusqu’à la décision d’orientation de la commission de surendettement des particuliers.

Aussi, [G] [E] et [B] [P] seront solidairement condamnés- conformément à la clause de solidarité - condamnés à régler à la SA SEYNA la somme de 2924,15 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2025 (échéance de mai 2025 incluse).

Ils pourront s’acquitter de la dette par le biais de délais de paiement dont les modalités seront indiquées dans le dispositif de la présente décision étant précisé que ces mesures sont temporaires et vaudront que jusqu’à la décision d’orientation définitive de la commission de surendettement des particuliers.

En outre, [G] [E] et [B] [P] sollicitent la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Compte tenu des efforts de paiement réalisés par les locataires et de la situation personnelle délicate du foyer liée aux difficultés de santé de [G] [E], pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [G] [E] et [B] [P] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [G] [E] et [B] [P] ne seront pas expulsés.

En revanche, si [G] [E] et [B] [P] ne respectent pas les délais accordés ou s'il ne règle pas l'intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.
Dans cette hypothèse, l’expulsion de [G] [E] et [B] [P] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [G] [E] et [B] [P] seront tenus de payer à [N] [T], à titre provisionnel et d'indemnité d'occupation, en application de l'article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu'ils auraient subsisté si le contrat de bail n'avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[G] [E] et [B] [P] qui succombent à l'instance seront condamnés aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 23 juillet 2024,

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de condamner les défendeurs à verser une somme de 150,00 au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS