TJ 84007, 25 juill. 2025, RG 25/00017

COUR D’APPEL DE NÎMES TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00017 - N° Portalis DB3F-W-B7I-J467

Minute N° : 25/00457
JUGEMENT DU 25 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [S], [G], [T] [Y]
née le 17 Novembre 1995 à [Localité 5]
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Me Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Tanguy BARTHOUIL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [H] [M]
née le 01 Novembre 1980
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mme Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 27/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2018, [X] [Y] a consenti à [H] [M] un bail portant sur un local à usage d'habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 686,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 686,00 euros.

Par acte authentique du 19 février 2024 une donation partage a été réalisée et [S] [Y] a acquis la pleine propriété du bien loué de sorte qu’elle a acquis également la qualité de bailleresse.

Par exploit de commissaire de justice en date du 13 mars 2024, [S] [Y] a fait délivrer à [H] [M] un congé pour vente avec effet au 26 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 septembre 2024, un procès-verbal de difficultés a été dressé et un constant de maintien de [H] [M] dans les lieux loués a été réalisé.

Par acte exploit de commissaire de justice en date du 02 octobre 2024, une sommation de quitter les lieux a été adressée à [H] [M]

En l'absence de départ de la locataire à la date d’échéance, [S] [Y] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [H] [M] par acte de commissaire de justice délivré le 15 novembre 2021 aux fins de :

Validation du congé pour vente délivré le 13 mars 2024, d'expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler une indemnité d'occupation mensuelle fixée à une somme de 744,08 euros à compter du jugement et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler une somme de 1 000,00 euros fondée sur l’article 1153 al 4 du code civil pour résistance abusive, 5. lui régler la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du congé.

*
A l'audience du 27 mai 2025, [S] [Y], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle a ajouté qu’au jour de l’audience il existait un solde impayé de 257,07 euros de loyer sans formuler de demande de condamnation en ce sens.

Au cours de cette audience, [H] [M] a comparu et a été représentée. Elle a également sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral et au terme desquelles elle a demandé :
à titre principal, l’irrecevabilité de la demande pour défaut d’intérêt à agir, à titre subsidiaire, des délais expulsions de trois mois minimum, le rejet de toutes les demandes de la requérante au titre des demandes indemnités, des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, la condamnation de la requérante aux entiers dépens.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire à l'égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

En application de l'article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d'un visa des conclusions des parties avec l'indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l'audience du 27 mai 2025, l'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non recevoir,

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Au cas d’espèce, [H] [M] soutient que l’action de [S] [Y] est irrecevable en ce qu’elle a conclu un bail avec [X] [Y].

Toutefois, au terme d’un acte de donation partage, attestation produite en ce sens de la SCP BASIN, VERE et GIRAULT, en date du 19 février 2024, [S] [Y] a acquis la pleine propriété du bien loué et ainsi la qualité de bailleresse.

Aussi, son action est recevable et bien fondée, dès lors, la fin de non-recevoir sera rejetée.

Sur la validité du congé pour reprise délivré par le bailleur

Aux termes de l'article 15-I alinéa 1er de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».

En outre, s'agissant du congé délivré par le bailleur pour vente, l'article 15-II de la loi précitée précise que « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement
.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local ».

*

Au cas d’espèce, [S] [Y] a fait délivrer à [H] [M] par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024 un congé pour vente avec effet au 26 septembre 2024.

Le délai fixé par le congé délivré est conforme à celui imposé par le texte précité et il indique le prix et les conditions de vente conformément aux prescriptions légales.

La validité du congé n’est au demeurant pas contestée par [H] [M].

Aussi, il y a lieu de valider le congé pour vente délivré à [H] [M] par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024.

Sur l'expulsion et la demande de délai expulsion (sursis à l’expulsion)

L'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

L'article L. 412-3 du code des procédures civiles d'exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ».

L'article L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution précise que « La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

*
Au cas d’espèce, compte tenu de l’expiration du congé pour vente au 26 septembre 2024, [H] [M] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l'absence de départ volontaire, il conviendra d'ordonner l'expulsion de [H] [M] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Cependant, [H] [M] justifie de démarche pour obtenir un nouveau logement. A ce titre, elle produit un document émanant des services de la préfecture et attestant qu’elle a réalisé une demande d’attribution d’un logement social dès le mois d’aout 2023, soit antérieurement à la délivrance du congé.

Elle justifie également d’avoir saisi les services de la mairie d’[Localité 3] pour se reloger.

En outre, elle paie tous les mois le loyer et les charges courants suivant le décompte produit par la requête.

Enfin, elle justifie de la signature d’un bail en date du 11 mars 2025 avec effet au 02 juin 2025, soit pendant le cours du délibéré.

Dès lors, le Tribunal tenant compte des efforts fournis par l’intéressée, et afin de s’assurer de son entrée dans le nouveau logement, conformément aux prescriptions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, accorde la demande de sursis à expulsion et pour une durée de trois mois à compter de la présente décision.

Sur les indemnités d'occupation mensuelles

En application de l'article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L'occupation du logement sans droit ni titre par [H] [M] constitue une faute et cause un préjudice à [S] [Y] qui se trouve privée du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d'une indemnité d'occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de [S] [Y].

En l'espèce, il convient de condamner [H] [M] à verser à [S] [Y], une somme au titre de l'indemnité d'occupation mensuelle et ce à compter du 26 juillet 2025, lendemain de la décision, et ce, conformément à la demande de [S] [Y], et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[H] [M] sera donc condamnée à verser à [S] [Y] la somme de 744,08 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d'occupation.

Sur la condamnation pour résistance abusive,
[S] [Y] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui verser une somme de 1 000,00 euros au titre de la résistance abusive.

Elle fonde sa demande sur l’article 1231-6 du code civil prévoit que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Toutefois, le contrat étant arrivé à terme le 26 septembre 2024, et le comportement reproché étant postérieur à cette date, il y a lieu de considérer que la demande doit être fondée sur l’article 1240 du code civil au terme duquel, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Il convient de rappeler que le fait de résister à l'exécution d'une obligation n'est pas en soi condamnable et suppose la démonstration du caractère abusif de cette résistance à l'exécution.

Au cas d’espèce, il résulte des circonstances que si [H] [M] n’a pas quitté les lieux, sa situation personnelle et financière ne lui ont pas permis de retrouver un logement avant le mois de mars 2025, date de signature du bail, et ce, malgré les efforts dont elle a justifié et qui ont été évoqués précédemment.

Aussi, il n’est pas démontré de la part de la requérante un abus dans le comportement de la locataire qui constituerait une faute.

En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie,

[H] [M] qui succombe à l'instance sera condamnée aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle. Il convient de ne pas ajouter le coût du congé délivré, ce dernier ayant délivré par simple choix du bailleur de disposer du bien immobilier.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l'exécution provisoire

En application de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS